诺臣案例 | 一宗旧楼加装电梯使用权纠纷,张扬律师团队帮助当事人险中求胜

发表时间:2019-06-21 所属分类:
每个城市都有大量的老旧小区,因工程时间较早,配套设施不够完善,尤其随着楼龄和居民的年龄增长,老旧小区的电梯就成了一大问题,加装电梯也成了不少小区的选择,但由此引起的问题却并不少。去年3月份,广东诺臣律师事务所张扬律师和汤嘉丽律师就接到了越秀区某小区一户业主的特别咨询。

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买房时未参与建电梯,业主放话:电梯用一次100块

徐某和潘某是夫妻,2017年两人购买了越秀区某小区某单元的住宅及所属的公摊面积。这栋大楼原未有电梯,2016年下半年,大楼业主开始筹建电梯,因徐某和潘某当时不是大楼的业主,所以没有参与电梯筹建。徐某和潘某购房后才发现加装电梯工程已经完成,而使用电梯需要得到IC卡,潘某便与大楼的业主取得了联系,并表示希望拿到IC卡,同时也愿意承担电梯的费用。听了潘某的话,大多数业主表示只要潘某和徐某缴纳同等的费用他们没有意见,但此时潘某的隔壁业主刘某却因为与潘某的上一任业主有矛盾,拒绝了徐某和潘某使用电梯,由于刘某是这栋大楼电梯的管理人,掌握IC卡的发放,因此即使大多数业主同意,潘某也没办法使用电梯。

协商无果,潘某唯有信访并寻求街道的帮助,但是经过多次调解,刘某仍坚持不向潘某发卡,并称用电梯可以,但必须缴纳100元/次的电梯使用费。由于双方的诉求相差太大,街道多次调解失败,潘某便找到了张扬律师,希望通过法律途径解决。

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张扬律师和汤嘉丽律师听了潘某的陈述后,迅速分析了基本情况,并对潘某手上掌握的材料进行了初步分析。原来,潘某此前也曾向大楼的所有业主征集了使用电梯申请表,已取得了三分之二的业主同意。听完潘某陈述的情况及提供的现有材料后,律师通过案例的检索分析了原告的诉求,认为“业主共有权纠纷”是更符合且更利于潘某实现诉讼请求的案由。同时根据选定的案由,律师提出不能仅将刘某一人作为被告,应一并将大楼剩余几户未同意使用电梯的业主列入被告,这样一来,被告人数增多,这起纠纷就不仅仅是刘某与潘某两户人家的事情。而事实上除了刘某,大部分未同意的业主仅仅是不想掺和纠纷,但是成为被告后,无疑是增加了他们的压力。果然,这一策略的正确性也在后来案件的走向中得到了验证。

由于张扬律师和汤嘉丽律师一直担任多个街道、社区的法律顾问,对邻里间的纠纷有自己的一套解决方法,律师知道此类纠纷除了法院的工作,与邻里之间的关系也很重要。因此律师除了准备证据,还特意叮嘱原告要与其它业主保持良好的关系,如果有最新消息方便联系。

在随后等待开庭的半年时间里,律师多次与法官沟通,并积极与当事人沟通案件进展,为开庭做好充分的准备。

第一次开庭,被告庭上否认事实

2018年10月,案件第一次开庭,张扬律师和汤嘉丽律师作为原告潘某和徐某的代理人出庭,提交了广州市不动产权证及加入电梯筹建申请书及业主意见表,证明潘某和徐某为合法业主,涉案大楼专有部分占建筑物总面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已同意原告加入电梯筹建事宜并使用电梯。被告刘某及部分业主出庭,不承认潘某的电梯筹建申请表真实性,并且要求原告去政府部门去申请审批加入电梯筹建名单,否则不能使用电梯。当法官提出是否有关于大楼电梯使用的约定时,刘某当庭否认,并坚称无此份约定。

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(图片来源于网络)

一审开庭后,律师就庭审上的重点与当事人进行了充分沟通和详尽的法律分析,并告诉当事人庭后需要准备的内容。潘某告诉律师,她通过大楼业主了解到存在《自建电梯使用的约定》,所有业主都知道此事,但由于被告刘某对大楼业主施压等种种原因,其它业主不愿实名提交材料并出庭应诉。这一关键信息被律师抓住后,律师分析了提交此份约定的利弊,并让潘某说服其他业主交出该份约定。同时由于原先的申请表为潘某自己准备的,在语言表述上不够清晰,律师便重新制作了使用电梯申请书,并由潘某再一次向业主征询意见。

充分准备,律师主动出击申请第二次开庭

一审开庭后一段时间,由于被告态度强硬,拒绝配合,且涉及人数较多,法院迟迟未出判决。

另一方面,在律师的指导下,潘某征询了提供信息的业主同意,最终决定匿名提交该文本《自建电梯使用的约定》,以此证明被告刘某在庭上的发言与事实不符。同时,新的《使用电梯申请书》也明确表示大楼专有部分过半数的业主已同意潘某按申请书条件使用电梯。

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(图片来源于网络)

律师认为在掌握了有利证据后,我方作为原告应当主动出击。张扬律师和汤嘉丽律师向法院提出了第二次开庭申请,希望能围绕我方庭后提交的新证据进行调查。同时针对法院提出的电梯能否加名事宜,律师积极与法院沟通,并向法院明确表达了当事人的诉求并非为成为筹建人,而是取得电梯卡,并再一次进行了案例检索,提交了有利于我方的判例和代理意见供法院参考。

最终,法院决定进行第二次庭审。

二次开庭在即,被告压力倍增,主动提出发放IC卡

收到第二次开庭的通知后,张扬律师和汤嘉丽律师便马上与潘某取得联系,并让潘某关注被告刘某的情况。这时,拿到原告方证据的被告刘某开始紧张了,潘某通过该栋大楼的其它业主了解到刘某开始在微信群上对其它业主施压,要求业主一起到法院参加庭审。此时其他被告对被告刘某的行为也开始不满,除了刘某,其余业主均不愿出庭,仅剩被告刘某一人,可以说第二次的开庭给被告造成了极大的压力。

了解到这些事实后,律师主动与法院沟通说明目前的情况,并进一步表示原告一直都愿意支付同等费用使用电梯。同时,律师也向潘某说明当前的形势,并建议潘某可从其他业主处探口风,找到突破口。

在端午前几天,潘某告诉律师,有位业主转达了刘某的消息,刘某已经愿意将卡给潘某使用,只需要潘某承诺缴纳同等费用。律师接到电话后清楚知道,刘某虽然碍于面子未直接向原告传递调解意向,但实际上已经是很大的妥协。

于是律师第一时间向法院告知了被告的调解意向,另一方面又积极与原告沟通,告诉原告如何办理相关的程序对我方更为稳妥。

5_副本

端午节前一天,在律师查看了相关文件后,大楼的业主就正式签署了使用电梯同意书。端午节当天晚上,潘某发来了短信,告知律师自己已拿到了电梯卡并也感谢律师这一年来的付出和努力。终于,这起关于电梯的纠纷在律师的策略下成功地帮助当事人实现诉求,这栋大楼又再一次恢复了平静,徐某一家过上了一个开心的端午节。

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张扬律师 | 广东诺臣律师事务所

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汤嘉丽律师 | 广东诺臣律师事务所张扬律师团队

排   版 | 刘蔚贤

核   稿 | 苏慧英