价房、房改房、经济适用房转让时,如何补交土地出让金?

发表时间:2020-03-19 所属分类:

近年来,我国住房制度改革不断深化,城镇住宅建设持续快速发展,城镇居民住房条件总体上有了较大改善。而随着人们生活水平的提升,限价房、房改房、经济适用房等福利性住房的所有者会考虑将其房屋转让出去,但根据法律规定,在转让福利性住房时需要补交土地出让金。那么在转让限价房、房改房、经济适用房时,应如何补交土地出让金呢?

 

限价房,即“限房价、限套型”的两限商品住房,是指政府公开出让商品住宅用地时,提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求,由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权,并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住房。限价房主要用于缓解中低收入阶层住房困难、是对目前高房价进行限制的一种临时性举措。

 

限价房本质上仍属于商品住房,但又不同于普通商品住房,属于政策性商品住房。限价商品住房与普通商品住房的区别在于:限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象。

 

限价商品住房供应对象为中等收入以下住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及地方政府规定的其他家庭。限价房必须是符合条件的供应对象才可购买。除了符合购买条件外,想要购买限价房还需依照一定程序向相关部门申购,取得批准后才能购买。

 

由于限价房价格低于普通商品住房,是政府保障中低收入群体住房需求的政策性商品住房,故其再进行上市交易时所受到的限制比普通商品房更为严格。

 

根据《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》第十五条第一款规定:限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。若购房人违反规定在5年内将限价房出租转让的,将会被要求退还其所购买的限价房,并永久取消其购买限价房资格。

 

那么,购房人办理房地产权属登记满5年后,想要转让限价房的,又将如何处理呢?以下我们通过一份由广州铁路运输中级法院作出的判决进行深入了解:

 

案例一

 

2008年5月1日,叶某、韦某夫妻二人与某房地产公司签订了《限价商品住宅买卖合同》,购买了一套位于广州市白云区的限价房。

 

2011年1月27日,叶某、韦某取得房屋的产权证,该房地权证载明:“限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让;5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款。”

 

2018年2月14日,叶某、韦某有意转让房屋,并向市国规委下属的白云登记中心申请办理该房屋的上市手续。

 

2018年3月15日,市国规委委托白云登记中心向叶某、韦某发出《广州市非税收入缴款通知书》,依据广州市白云区地方税务局纳税服务分局核算的该房屋交易计税价格1185553.09元与该房屋购买时的交易计税价格634238元之间的差价再乘以70%,要求叶某、韦某补交土地收益价款,该价款的计算依据为《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》及《限价商品住宅房地产权属登记之日起满5年后交易操作指引》。

 

叶某、韦某认为缴款通知书的收入项目违法,于是向法院提起行政诉讼,要求撤销涉案缴款通知书。

 

一审法院经审理后认为,被告市国规委发出《广州市非税收入缴款通知书》,符合《限价商品住宅买卖合同》的约定,且并未违反法律的强制性规定,并无不当;涉案房屋需补缴的土地收益价款属于补缴的土地价款,为地方收入项目,驳回了叶某、韦某的诉讼请求。

 

叶某、韦某不服一审判决,认为《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》已经失效,涉案非税征收的征收标准已经没有任何有效法律法规支持,市国规委违法设立非税收入项目,故提起上诉,请求确认市国规委作出的《广州市非税收入缴款通知书》违法。

 

二审法院认为,本案争议焦点是限价商品住宅上市是否应当补缴土地收益价款,限价商品住宅作为福利性住房,其上市时缴纳土地收益价款是符合国家政策规定的;《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》期满后未再修订,但其原因是自2009年起广州市已无限价商品住宅供应,无再重新制定或修订的必要,其虽已失效但行政机关有权按照“旧案旧办法”原则,继续对限价商品住宅进行管理。故被上诉人向上诉人发出涉案缴费通知书,具有相应的法律依据,并无不当。

 

二审法院判决驳回上诉,维持原判。

 

从案例中我们可以看出,5年期满后购房人想转让限价房的,应向政府补交的土地收益价款依据《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》计算。限价房补交土地收益价款=(交易时点或申请补缴时点契税课税价格-原购买价格)×70%。

 

房改房,又称已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工家庭个人所有;按照标准价购买的,职工家庭拥有部分房屋所有权,只有在补交款项和完善产权后,才拥有房屋的完全产权。

 

房改房不同于限价房、经济适用房,国家鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房上市出售换购住房,故其不受5年时间限制即可上市交易,但房改房上市交易也是需要满足一定条件的。

 

根据《广州市已购公有住房上市规定》第五条:已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与:

 

(一) 已取得房地产权证。

 

(二) 出售的,已按标准价或成本价付清房款。

 

(三) 交换、赠与的,已按成本价付清房款。

 

(四) 已交纳应分摊共有建筑面积价款。

 

(五) 已按规定交纳国有土地使用权出让金。故产权人若想转让房改房的,必须取得房地产权证并付清房款,同时需要交纳应分摊共有建筑面积价款及国有土地使用权出让金。

 

由房改房上市条件我们可看出,房改房上市交易除了需要补交土地使用权出让金外,还需交纳应分摊共有建筑面积价款,另外,若是以标准价购买的,还需交纳部分增值额。

 

案例二

 

2015年4月18日,包某将其名下的一套房改房出售给其女儿包小某,后包某向房地产交易登记中心申请办理房屋过户手续。办理过户需要交纳土地出让金,而土地出让金须根据交易评估价计算,税务部门首次对该房屋的评估计税总价为946125元,包某对该价格不服,提出行政复议,后税务部门复核后评估该房计税价格为56646.31元。

 

2015年4月23日,房地产交易登记中心仍按首次评估价946125元计收土地出让金9461元,2015年6月25日,包某不服该计收行为,向市政府申请行政复议,市政府于2015年9月23日作出决定,撤销市国规委计收土地出让金9461元的行为。但市国规迟迟未与包某协商如何再次计收土地出让金。

 

2016年3月8日,市国规委书面答复包某土地出让金计缴问题:以交易双方为直系亲属的,交易评估价格应是双方报价、课税价格与非直系亲属转移的课税价格三者中高者为由,再次按照9461元计收土地出让金。包某不服,向广州铁路运输法院提起了诉讼,请求撤销市国规委对于包某土地出让金计缴问题的答复。

 

一审法院认为,根据《广州市已购公有住房上市规定》第七条第一款规定,“已购公有住房出售、交换、赠与的,产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金。”而市国规委以内部文件的形式规定“交易评估价格”为“双方报价”与“课税价格”之中高者,且又区分交易双方是否为直系亲属,该规定没有法律依据且不符合公平、合理的原则,判决撤销市国规委再次计收土地出让金标准的问题的答复,支持了包某的诉讼请求。市国规委不服一审判决,提起了上诉。

 

二审法院认为,市国规委区分交易对象而采用不同计价标准的做法,缺乏上位法的规定且违背房地产交易市场主体公平原则,原审法院对该项答复意见予以撤销的处理妥当,故判决驳回起诉,维持原判。

 

案例三

 

2016年10月26日,何女士通过某中介公司向廖先生夫妇购买了某房改房,何女士向廖先生夫妇支付了30000元定金,并按照双方签订的《房屋买卖合约》的约定,向房屋所在区的住房制度改革领导小组办公室缴纳了涉案房屋上市费用42638.6元,其中包含了国有土地出让金2034.50元、共有建筑面积价款1635.90元以及20%增值额38968.20元。

 

后何女士前往该房屋腾清物品时发现,其欲购买的房屋为四楼401房,与廖先生夫妇要出售的x号房不一致,故向法院提起诉讼,要求廖先生夫妇退回30000定金及42638.6元上市费用。

 

一审法院认为,何女士确实存在对涉案楼宇的房号发生认识错误的可能性,并在签订合同时对房屋房号发生了重大误解的情形;且国有土地出让金、共有建筑面积价款和以标准价购买的20%增值额属于已购公有住房上市发生的费用,这一费用的缴纳义务人及最终受益人均为廖先生夫妇。故一审法院判决廖先生夫妇向何女士返还定金30000元及款项42638.6元。廖先生夫妇不服,提起上诉,二审法院认为一审判决查明事实清楚,适用法律准确,判决驳回上诉,维持原判。

 

从以上两个案例可以看出,房改房上市需补交:

 

(1)土地使用权出让金:交易评估价格的1%。(依据:《广州市已购公有住房上市规定》第七条)

 

(2)应分摊共有建筑面积价款,因层高不同而有所区别:10层以上(含10层)按该面积的交易评估价的20%、10层以下按该面积的交易评估价的10%。若在购买公有住房时已包含分摊共有建筑面积的,则无需交纳。(依据:《广州市已购公有住房上市规定》第六条)

 

(3)以标准价购买的房改房还需支付20%的增值额。(依据:《广州市已购公有住房上市规定》第十一条)‍

 

1、什么是经济适用房?

 

经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。而城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

 

2、经济适用房转让受到什么限制?

 

根据国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。

 

3、转让经济适用房,土地出让金如何计算?

 

根据《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》,已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为:补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数

 

不同的地区,不同位置的房屋,需适用不同方式进行核算。各地政府部门也相应出台了经济适用房上市的规定。

 

此外,土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳,购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后,持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的,需缴纳出让金,办理土地出让手续;已购公有住房所在宗地为出让土地的,需缴纳相当于土地出让金的价款,办理土地转让手续。购房者在缴纳了有关价款后,方可领取国有土地使用证,取得出让土地使用权。

 

案例四

 

2019年,京东拍卖成功拍出一套位于广州市荔湾区的81平方米高层电梯两房单位。该房屋以125.638万元总价成交,成交均价为15511元/平方米。成交价竟然比评估价高33万多元,与同小区的二手房价格相差无几。

 

据拍卖公告信息显示,这套拍卖房比较复杂。在81平方米建筑面积里,有70平方米是经济适用房,另外的11平方米是商品房。经济适用房上市交易必须缴交土地出让金。那么,这70平方米的经济适用房,又是如何计收土地出让金的呢?

 

从拍卖公告可以看到,该房屋属于经济适用部分需按照根据《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》第一点,“2007年12月18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房,在取得房屋所有权证2年后方可上市,产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地收益等价款;2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房,自签订购房合同之日起5年后方可上市,产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。”的规定计收土地出让金。

 

因此,这套拍卖房登记时间为2011年,即70平方米经济适用房部分按同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。

 

从以上案例可以看出,广州市内的经济适用房上市交易需缴交的土地出让金应根据《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》进行核算。

 

以上便是关于限价房、房改房、经济适用房转让时应如何补交土地出让金的详细解答。购房者在购买这类型房屋时,应充分了解房屋的性质,应缴土地出让金的数额及手续,以保证交易能顺利完成。如在交易中发生纠纷,或者存有疑虑,应当及时向专业律师咨询,保证自身权益不受损害。

 

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陈旺 | 广东诺臣律师事务所一级合伙人

供   稿 | 陈旺律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英