法拍房,到底能不能买?购买法拍房需注意什么?

发表时间:2020-04-02 所属分类:

法拍房,是“法院拍卖房产”的简称。在债务人无力履行债务时,债权人可通过各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价款满足债权,在此过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。一般来说,人民法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式,但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。‍

 

一、购买法拍房的正规网络司法拍卖平台

 

《最高人民法院关于建立和管理网络服务提供者名单库的办法》对以下五个网络服务提供者提供的网络司法拍卖平台纳入名单库:

 

(一)淘宝网,网址为www.taobao.com

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(二)京东网,网址为www.jd.com

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(三)人民法院诉讼资产网,网址为www.rmfysszc.gov.cn

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(四) 公拍网,网址为www.gpai.net

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(五)中国拍卖行业协会网,网址为www.caa123.org.cn

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二、购买法拍房的具体流程

 

除了知道在哪些正规网络平台上可以购买法拍房外,购房者还需了解具体流程怎样进行?(以中国拍卖行业协会网平台为例)

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三、购买法拍房的注意事项

 

一般情况下,“法拍房”主要来源于以下几种途径:

 

一是民间借贷:借贷人无法按期还款,账户中也无财产可供执行,出借人可申请查封借贷人名下的房产,要求法院在执行阶段拍卖房产偿还借款;

 

二是商业贷款:购房人向银行贷款买房,不能按期偿还贷款时,银行可起诉要求贷款人就房屋拍卖变现偿还贷款;

 

三是司法没收:例如法院可判决没收犯罪嫌疑人个人财产,将其名下房屋拍卖后所得价款无偿收归国有的一种刑罚方法。

 

由此得知,法拍房的原房主大都涉及债务纠纷,法院才会拍卖其名下的财产用于还债,一般来说,法拍房价格低于同地段同类型的房屋价格,成为越来越多的购房者的选择。但是法拍房存在较大风险,因此需要提前了解房产的具体的情况,注意以下四大事项,以免产生无法解决的纠纷。

 

第一,购房者须关注房屋产权属性及产权共有情况。

 

房产属性主要包括使用年限、土地的出让性质、是否拿到产权证、有无抵押担保等情况。因为在拍卖成功后,购房者除需要支付房款外,还需要承担房产名下拖欠的物业费、水电费或补交土地出让金等额外的费用,而且如果还未拿到房产证,可能面临二次纠纷。如果房屋产权不清晰,且原业主拖欠较多费用的情况下,购买该房屋会增加许多不必要的支出及产生不必要的纠纷。

 

第二,购房者须查询房屋占用状态。

 

购房者在购买房屋前务必要实地看房,了解该房屋是否为空置状态。因为我国合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年。如果该房屋占有人为承租人,且租期长达二十年,承租人可以“买卖不破租赁”为由拒绝交接房屋,那这时购房者在此租赁期间无法实际使用,不能享有完整的所有权。

 

第三,购房者拍卖前须了解交纳税费事宜。

 

因为法拍房性质的特殊性,通常情况下,税费一般由购房者承担,而且房屋过户税费由于房屋用途、买卖双方身份、买方拥有房屋数量、房屋交易年限等因素差异,交纳的税费也会产生一定的差异,因此,作为购房者更加需要关注税费交纳问题。

 

第四,购房者须查询房产名下是否存在户口未迁移的情况。

 

对于法拍房,若原业主没有将户口迁走,法院也不能强制该原业主户口迁移出去。对于急需户口的购房者,无法入户的损失只能自己承担。所以有落户需求的购房者应该先了解房产名下有无户口登记的相关情况,否则将面临无法过户的风险,无法享受到过户带来的待遇。

 

对于普通人来讲,选错房子将会带来惨痛的教训。如果确定要购买法拍房,处处有风险,建议购买前询问专业人士,切勿冲动购房,因小失大。

 

陈旺

陈旺 | 广东诺臣律师事务所一级合伙人

 

 

供   稿 | 陈旺律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英