拆迁安置房能不能买?卖家拒绝配合过户,买家怎么办?

发表时间:2020-02-20 所属分类:

前   言

近期,小编团队收到这样一则咨询:张某于2017年向李某购买了一套广州的拆迁安置房,双方签订了《拆迁安置房买卖合同》,同时约定李某取得房屋产权证后应配合张某办理过户登记手续。

2019年,李某领拿到了拆迁安置房的房屋产权证,张某要求李某配合办理过户手续,但李某却要求张某再支付10万才肯配合办理过户。于是,张某向我们寻求法律帮助。近年来,我国房地产市场价格持续走高,商品房价格居高不下,一些购房者将目光转向了价格相对低的拆迁安置房。

由于拆迁安置房的特殊性,签署买卖合同时卖家一般还未取得房屋产权证书,房屋过户手续无法在短时间内办理,而且卖家也分分钟可能在房屋过户前反悔,因此,购房者购买拆迁安置房存在很大的风险。

究竟拆迁安置房买卖是否受法律保护?我们该如何防范风险?下面就跟小编一起来了解一下吧!

拆迁安置房,是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

根据拆迁安置房所占土地的性质,我们可以将安置房分为三类:

第一类是国有出让土地性质的拆迁安置房;

第二类是国有划拨土地性质的拆迁安置房;

第三类是集体土地性质的拆迁安置房。

一、拆迁安置房可不可以转让?

1.国有出让土地性质的拆迁安置房可以转让

根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第五十五条规定,以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,需缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。
另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第三十八条规定“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的” 、第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”

根据上述法律规定可知,国有出让土地性质的拆迁安置房,建设单位需缴纳土地出让金等土地有偿使用费用及其他费用后方可使用土地,所以这类拆迁安置房的土地使用权证书和房屋所有权证书基本都是齐全的,只要两证齐全,房屋一般随时可以上市交易。被拆迁人取得安置房后,安置房即属于个人私有财产,可以自由买卖。

2.国有划拨土地性质的拆迁安置房可以转让‍

国有划拨土地性质的拆迁安置房,是指在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有市区户籍 (含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。

根据《城市房地产管理法》第二十三条规定,以划拨方式取得土地使用权,需县级以上人民政府依法批准,且需土地使用者缴纳补偿、安置等费用。

《城市房地产管理法》第四十条以规定,划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

根据上述法律规定可以看出,国有划拨土地上建造的房屋可以转让,但前提是要报有批准权的人民政府审批,并办理土地出让手续,缴纳土地出让金。简言之,买卖建造在国有划拨土地上的拆迁安置房屋若要过户,需在在办理过户前将划拨土地转为出让土地,缴纳相应的土地出让金。

3.集体土地性质的拆迁安置房不能对外转让

《土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”

 集体土地属于农民集体所有,非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的集体土地,除非符合《土地管理法》第63条的规定,集体土地所有权人才可将依法登记为集体经营性建设用地的土地出让或出租给其他单位或个人使用。

而集体土地性质的拆迁安置房,一般是指农民因宅基地被征收而获得的安置房,是农民因失去宅基地而获得的相应补偿,具有专属性质,且这类房屋所占土地不属于集体经营性建设用地,土地使用权不能出让或出租,只有该集体经济组织成员才有资格获得。

而根据我国“房地一体”原则,如果集体土地性质的拆迁安置房可以对该集体经济组织成员以外的主体转让,那集体土地使用权也将随着拆迁安置房一并对外转让,这将违背我国“集体土地属于农民集体所有”的根本原则,同时也可能将农民集体所有的土地使用权变相对外出让、出租而用于非农业建设,这也严重违反了我国法律的强制性规定。因此,集体土地性质的拆迁安置房不能对该集体经济组织成员以外的人员转让。

二、拆迁安置房买卖合同是否有效?‍

拆迁安置房的买卖交易大多是在房屋产权证书颁发之前就已经进行,买卖双方一般先签署了拆迁安置房买卖合同,并约定房屋产权证书下来后,由卖方配合办理过户手续。那这样的买卖合同受不受法律保护呢?下面,我们先来看两个案例:

案例一

2015年10月16日,零某(卖方)与冯某(买方)签订《拆迁安置房买卖合同》,约定冯某向零某购买位于广州市南沙区横沥镇义沙岛(横沥安置区)的房屋,成交价格为446530元(含指标款7万元)。

当日,冯某向零某支付了首付款定金6万元、指标款6万元(剩余1万元指标款约定于产权过户手续办完后支付)及协助房产证过户劳务费5000元,并按约将房款转入政府冻结的预付款账户内,由政府划扣。

2017年4月6日,零某向冯某发出《通知书》,以合同签订后存在很多问题为由,要求冯某面谈协商处理,如冯某拒绝协商的,则解除《拆迁安置房买卖合同》。冯某收件后及时书面回复零某,但回复邮件未妥投被退回。后零某起诉至法院要求解除《拆迁安置房买卖合同》。

法院经审理查明认为:

零某、冯某签订的《拆迁安置房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。

根据广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区国土资源和规划局的复函,案涉《拆迁安置房买卖合同》约定购买的安置房具体位置已经明确,零某在取得房屋产权后可转让或过户,冯某自愿承担案涉安置房过户至其名下需缴纳的全部税费金,案涉安置房可办理转移登记手续。

冯某截至2018年8月21日具备本市住房限购区域内住房购买资格。冯某自愿承担安置房实测面积与约定面积存在差异需向政府部门补缴费用,案涉《拆迁安置房买卖合同》现并不存在履行障碍,具备履行条件。

依法成立的合同,对双方当事人具备约束力,冯某按约定支付相应的对价款,故零某诉请解除案涉《拆迁安置房买卖合同》,理据不足,一审法院不予支持。

零某不服向广州中院提起上诉,广州中院认为,《拆迁安置房买卖合同》是双方真实意思表示,内容约定清晰明确,不存在不公平的情况,合同履行不存在不可消除的障碍问题。

政府部门并不禁止转让拆迁安置房,故零某以拆迁安置房具有人身依附性、福利性和公益性等性质为由,主张允许交易有悖社会保障性功能,理据不足,本院不予支持。最终,广州中院驳回零某上诉,维持原判。

案例二

卢某系花都区某村的村民,唐某并非卢某所在的集体经济组织的成员。

卢某是某重点工程征地拆迁补偿对象之一。2013年12月,卢某取得安置房指标及两个安置房车位指标。

2014年1月,卢某与唐某签订了两份《转让合同》,分别将其获得的安置房指标及两个安置房车位指标分别以3030000元、100000元的价格转让给唐某。

2014年1月25日,唐某通过转账形式向卢某支付3130000元。同日,卢某出具《收据》,确认收到以上款项。后卢某、唐某未能按照两份《转让合同》履行,唐某遂将卢某诉至法院,要求卢某退回上述款项,并支付利息。

法院认为:

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定,宅基地属于农民集体所有。

本案中,征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿,具有专属性质,依法不能转让。因此,唐某与卢某签订的上述《转让合同》属于无效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

上述《转让合同》无效后,卢某应当向唐某返还因此而取得的财产。唐某并未实际取得安置房指标,故无需向卢某返还相应财产。为此,判令卢某向唐某退还3130000元,并支付利息。

卢某不服一审判决,向广州中院提出上诉。广州中院维持了一审判决。

上述两个案例均是涉及拆迁安置房买卖的,且都是在没有取得拆迁安置房的房屋产权证书的情况下进行的交易,但一个案例中的《拆迁安置房买卖合同》被法院认定有效,另一个案例中的安置房及车位指标《买卖合同》被认定无效。当然,这与涉案拆迁安置房所占土地的性质是有关系的。

首先,拆迁安置房没有取得房屋产权证书,并不影响买卖合同的效力。

《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”

根据上述法律及司法解释的规定来看,拆迁安置房没有取得房屋产权证书,并不影响买卖合同的效力,只是不能办理交易过户登记手续,如果买卖双方签署的合同,是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,则买卖合同是有效的。

其次,通过上文对拆迁安置房能不能转让的分析,我们也知道,除集体土地性质拆迁安置房不能对外转让,国有土地性质的拆迁安置房是可以买卖的,只要买卖双方签署的买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定,合同一般是有效的。

但需提醒大家注意的是,由于我国各地的购房政策不同,有些地区有限购政策,购房者在购买拆迁安置房时,需特别注意查询该地区安置房是否负有转售条件的限制(例如:上海市要求动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押),以免合同签订后无法履行或合同被认定无效。

三、如拆迁安置房买卖合同有效,卖方不配合过户,买方应该怎么办?

一般情况下,买卖合同都会就拆迁安置房过户事宜进行约定,如果卖方在过户条件成就时拒绝配合过户,或提出加价等无理要求,卖方的行为即构成严重违约,买方可以依法追究卖方的违约责任。此时,买方应当立即采取以下行动,以最大限度维护自己的合法权益:

1、立即向法院提起诉讼,要求卖方继续履行合同,配合办理过户,或者要求解除合同,退还全部购房款。

2、申请查封涉案的房产,以确保房屋顺利交易过户。

由于卖方拒绝过户,房产处于卖方名下时,卖方可随时将房产转让给第三人或抵押给债权人,如果第三人善意取得该房产或抵押权人向法院申请查封该房产,即便在先的买卖合同有效,也无法让卖方协助办理过户手续,或者合同解除后卖方不能退还全部房款给买方。所以,当卖方拒绝办理过户时,一定要把握好时机,及时诉讼,及时保全查封。

四、拆迁安置房交易中我们应该注意什么?

1、购房前——全面了解交易房屋情况

购房无小事,无论是购买拆迁安置房还是其他类型的房产,购房者在购房前一定要全面核实清楚房屋的土地性质情况、权属情况、有无产权证及房屋是否权利瑕疵(比如查封、抵押、出租等),同时了解清楚当地是否有相关限购政策,自己是否有资格购房房屋。

2、购房时——完善合同条款

在签订购房合同时,购房者要在合同中明确约定卖方交付房屋的时间、协助办理房屋产权过户的时间及违约责任等,一旦卖方违约,买方可以根据合同主张自己的合法权益。必要时,购房者可委托律师起草买卖合同条款,以免日后发生不必要的纠纷。

3、购房后——发生纠纷及时求助法律专业人士

如果买卖双方在合同履行过程中发生纠纷,要及时向专业律师咨询,以便及时采取适当策略应对。

1

2

3

4

供   稿 | 陈旺法律服务团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英