长租公寓雷声滚滚,房东租客路在何方?

发表时间:2020-12-17 所属分类:

12月10日,广州市住房和城乡建设局引发《关于进一步加强住房租赁纠纷调处工作的通知》,要求各物业服务企业不得违规采取断水、断电、断气等措施驱赶与住房租赁企业签订租赁合同尚在存续期内的承租人。

而11月初,长租公寓高级玩家“蛋壳公寓”暴雷消息突然冲上热搜,11月15日,深圳住建局紧急出台维稳文件,这场风波至今仍未平息。实际上,2017年以来,有关长租公寓负面新闻接连不断。据不完全统计,2017年就有4家长租公寓阵亡,2018年这一数字达到12家,杭州鼎家、上海寓见一度都是比较知名的品牌。2019年,长租公寓暴雷的数量超过20家,几乎是前一年的两倍。2020 年,全国爆雷的长租公寓达26家,仅8月就有15家长租公寓倒闭……对于问题频现的长租公寓,包括重庆、成都、西安、杭州在内的多个城市已出台相关措施予以监管。

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以上暴雷事件导致房东、租客和中介间矛盾愈演愈烈,作为受害者的房东、租客应何去何从,如何维护自己的权利,他们与长租公寓的法律关系是什么?房东是不是没有权利要求租客腾退房屋?是本文试图分析的焦点。

一、房东、长租公寓之间构成什么法律关系?

笔者认为此类案件的焦点问题是“房东与长租公寓之间的法律关系到底为租赁关系还是委托关系?长租公寓与房东签署诸如《资产委托管理服务合同》的性质是委托合同还是租赁合同?

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根据《民法典》第七百零三条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第七百二十二条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

根据《民法典》第九百一十九条:委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十条:委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。第九百二十五条:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第九百二十八条:受托人完成委托事务的,委托人应当按照约定向其支付报酬。

简而言之,如果认为房东与长租公寓公司签订的合同是委托合同的,那么可认为长租公寓公司实质是受房东委托与租客签订的租赁合同,则房东与租客直接是出租方与承租方的关系,而鉴于承租方已经缴纳租金且无其他违约行为的情况下,房东要求解除合同缺乏依据;但是如果认定房东与长租公寓公司直接签订的委托合同本质是租赁合同的情况下,房东为出租人,长租公寓公司为承租人,租客为次承租人,此时长租公寓公司未按约定支付租金,则房东有权解除合同。因此,不同的法律关系将决定案件的走向,但是每个长租公寓公司所采取的合同样式均不相同,应当如何判断呢?

在笔者处理的其中一个案件中,长租公寓与房东签订的《资产委托管理服务合同》约定“第二条 甲方同意将房产出租给乙方作住宅用途使用,租期为X年,从XX年X月X日至XX年X月X日止。”“第三条 甲乙双方约定月租金为人民币X万X仟X佰X拾X元整,以及首月租金人民币X万X仟X佰X拾X元整。”“第十二条 乙方有下列情况行为之一的,甲方有权终止合同,没收房屋,没收保证金,并有权将该房产另行出租;因此造成损失的,由乙方赔偿经济损失:“1…….;3.拖欠租金或相关费用超过十五天;……”。首先从合同的约定可见,房东每月收取的租金固定,不受长租公寓收取租客租金情况或房屋是否实际出租成功的影响。其次,长租公寓并不是提供代为签订合同或租金转支服务,即长租公寓不是收取固定服务费用后,将从租客收取的房屋租金代为转付给房东,租客不支付则不负责支付房东房租。再次长租公寓在合同中约定了一个相对较高的租金,在实际拿到房屋后又低价转租给租客并一次性收取了季度或年度费用,这种做法超越了一般的委托关系,因此房东和长租公寓建立的法律关系更倾向于租赁关系。即使在长租公寓与租客签订的租赁合同中约定了房东为房屋所有权人,长租公寓的法律主体地位为代理人,也不能仅据此描述认定房东与长租公寓之间的法律关系为委托关系。如果认定为委托关系,实际上很难去解释长租公寓为什么需要先行支付租金、约定违约金、承揽房屋改造装修等。

综上,从合同中约定的双方的权利义务来,加上很多采取“高进低出”的长租公寓,其商业模式大多都是以高于市场价的方式从房东手上获取房源,进而以低于市场价的方式再租赁给租客,从而获取利益,整体上更应当认定《资产委托管理服务合同》实际上是名为委托合同实为租赁合同。

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二、房东、租客如何维权

无论是上个月深圳为蛋壳公寓暴雷出台的紧急通知,还是广州本次出台的通知,主要是告知房东,不能采取停水停电的方式强行清退租客,并要求房东和租客遇到该类纠纷应当向不同的部门反映情况,争取解决,但客观上房东和租客均是受害者,很难通过协商完全解决问题。

那对于房东来说,是不是意味着不能清退租客,那又应该采取什么方式防止自己的损失扩大?对于租客而言,行政机关各通知的出台是不是等于获得了“免死金牌”,甚至像某公众号说的,可以赖着租住的房屋不走至租期结束,不会产生任何的法律风险呢?

通过前文的论述可知,如果房东与长租公寓实际上建立的是租赁合同关系,租客的法律地位是次承租人。那么一旦房东与长租公寓解除相应的租赁合同,长租公寓与租客之间签订的房屋租赁合同也将随同终止。根据《民法典》第二百二十五条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。此时租客为无权占有人,房东有权要求租客腾退房屋。虽然房东不能通过停水停电的方式强行清退租客,但是并不禁止房东采取发律师函、公证、诉讼等方式维护自己的权利,因此还是可以有合法途径清退租客的。房东和长租公寓的合同解除后,租客如果收到房东的清退通知后仍不搬离的,房东有权要求租客支付相应的房屋占用费/使用费。

三、律师建议

从实践经验来看,房东想要收回房屋最稳妥的方式是先到法院起诉长租公寓,确认双方的合同解除,拿到胜诉判决后再向法院申请执行,要求腾退租客。对于租客而言,也是建议尽快到法院起诉长租公寓,看能否挽回相应的损失。虽然长租公寓经营的企业多暴雷跑路,但是不代表去法院起诉没有用,根据不同的案件情况,律师可以有针对性提出解决建议,尽可能为房东或租客争取利益。因此只有充分的运用法律,理性应对风险和问题,才能化被动为主动,对房东或是租客而言,都是很有必要的。一旦遇到长租公寓暴雷,房东最常见的做法就是在还没有确认与长租公寓的合同关系解除的前提下,先发函或告知书给租客,要求租客限期搬离,租客不搬离,就采取极端手段强行清退,此时严重侵犯了租客的权利,租客因此导致损失是可以直接向房东追偿的。所以如果不经过律师的指导,实务中,每个环节都有操作要点和不同的法律风险,而每个环节都是为了可能产生的诉讼作准备,稍有不慎,容易出现不利的法律后果,反而损害了自身的权益。因此我们建议尽快咨询律师,让律师早日介入,在律师的指导下合理合法维护自己的权利。

 

                                                     

                                           

                                 

                           

                                   

 供   稿 | 付寅翀律师团队

 排   版 | 肖宇珊

 核   稿 | 苏慧英