炒楼炒出祸,连环责任连环债,乱!

发表时间:2020-06-02 所属分类:

个案回放

房子炒了三轮,最终还是黄了

卖家张先生与买家陈先生、某房产中介公司于2018年3月28日签订了《房地产买卖合同》,约定将张先生在南沙的物业,以69万元总价卖给陈先生,合同还约定买家陈先生有权指定自然人作为案涉物业的产权人。

合同签订后,陈先生依约支付了定金2万元,随后很快就找来一个“接盘侠”,怎知,三方去房地产交易中心办理过户手续时,才发现这位“接盘侠”不符合购房条件。为了能尽快收到房款,张先生不断催促陈先生和中介公司尽快寻找解决方案。

两个月之后,陈先生重新找到新买家,约定的成交价是133万元。岂料波折又生,张先生协助陈先生与这个新买家夫妇办理完过户手续后,新买家夫妇却因提交的申请房贷资料不实,导致银行全面停止对二人的贷款。

此时,张先生真急了,因为他与发展商签订的合同约定:如果不按时付款,则按成交金额的0.1%缴纳违约金。虽然他与陈先生和新买家都签订了同样的违约责任,但是,自己的违约金是真实存在的。

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于是,他随即要求陈先生和新买家夫妇一次性付清购房款并承担违约责任,然而一直无果。

张先生认为,陈先生与自己签订了《房地产买卖合同》,是合同一方当事人,应承担付款义务;新买家夫妇作为涉案物业的实际持有人,也应当承担付款义务;而此期间在中间不断撮合这一连串交易的中介公司,未认真协助自己审查新买家夫妇的贷款资料、未积极调查其履约能力、未尽到作为中介方诚实信用、勤勉尽责的义务。他们三方的违约及过错,造成了自己的利益损失,于是张先生把三方一并告上法庭,要求三被告共同承担责任。

庭审结果

炒房者最终白忙活儿,偷鸡不着还蚀把米!

庭审中,张先生、陈先生和中介公司一致确认:案涉物业的真实交易价格为《房地产买卖合同》所约定的69万元;陈先生在签订合同时并无购房资格,其与张先生签订《房地产买卖合同》的目的是为赚取转手费。

法院认为,陈先生未有购买案涉物业的意思表示,而张先生也清楚知道陈先生并非案涉物业的实际购买人,只是想通过指定过户至第三方的方式赚取转手利益。因此,双方达成的《房地产买卖合同》属于虚假意思表示,属无效合同。

而张先生与新买家夫妇签订的《广州市存量房买卖合同》,除所约定的价款并非真实的交易价格外,均为当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。

新买家夫妇未按约定履行支付购房款的义务,应当继续履行合同并按69万元房款承担违约责任。《广州市存量房买卖合同》约定迟延付款应当每日按照未付房款的0.05%的标准支付违约金,违约方应按此标准支付,对于张先生超过该标准部分的主张,法院不予支持。

鉴于张先生对于合同无效自身也存在一定的过错,故对其要求陈先生支付未付房款利息,法院不予支持。但陈先生应在新买家未付购房款的69万元范围内向张先生承担补充清偿的责任。

中介公司作为居间人,并非合同买卖双方,张先生要求其就上述债务共同承担清偿责任,法院不予支持。

律师说法

基于虚假意思表示而签订的房产买卖合同为无效合同
广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出:

1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项规定,损害社会公共利益的,合同无效。第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

2、上述案例中,卖家张先生和名义上的买家陈先生签订《房地产买卖合同》时,双方都清楚陈先生仅是想做一个”闪电炒家”:支付2万元定金后将涉案房产转手出去赚一笔炒房费而已,而最终的新买家夫妇才是真正的买受人。

可见,张先生和陈先生之间的房产买卖合同并非双方真实意思表示,并且,存在扰乱政府对房地产市场的宏观调控、规避国家税收等损害社会公共利益的行为,依据前述法律规定,该合同应为无效。而合同无效的后果,应当由合同各方按照其过错承担相应责任。

本期案例给想要空手套白狼的陈先生及有类似想法的”炒家”提了一个醒:抱着”闪炒”一把、赚一把的目的签订购房合同,是有风险的,作为导致合同无效的主要过错一方,其在实际买受人不能向卖家清偿全部购房款项时,需要向卖家承担补充清偿的责任。

而明知内情却配合的卖家张先生,对于合同无效自身也存在一定过错,其要求陈先生支付未付房款的利息,法院不予支持,也即相应的损失,需要自己承担。

         

         

         

           

         

 供   稿 | 李燕玲     

 排   版 | 关楚琪

 核   稿 | 苏慧英