城市更新项目法律尽职调查

发表时间:2020-03-31 所属分类:

城市更新项目法律尽职调查是房地产项目法律尽职调查的一部分,它既包含一般房地产项目尽调的共性,也有专属于城市更新行业的特点。以下是笔者结合多年工作经验整理出来的城市更新项目尽调心得。

 

一、法律尽职调查的工作方式

 

尽职调查的工作方式包括搜集资料、现场考察、查询核实、走访询问四种类型。

 

(一)搜集资料

 

根据客户需求和具体项目的不同,按资产收购、股权收购、投融资、前期市场调查、意向合作等不同商业需求分别设计侧重点不同的尽职调查清单,要求被调查方按照调查清单提供书面文件资料。调查清单可根据调查的进度和需要查明的问题多次发出。

 

(二)现场考察

 

在进行尽职调查时,必须到项目现场及周边进行实地看,拍摄四至界址、地上建筑物、空地的照片,查看建筑物现状,对现场土地利用状况、临建、违建进行概要性了解。

 

(三)查询核实

 

核查阶段的工作主要是到市场监管、税务、人民银行、不动产登记、规划、住建、水务、环保、安监、质监、消防等政府部门查询、复制被调查对象的登记、备案文档资料。同时,在国家企业信用信息公示系统,中国裁判文书网,地方法院、仲裁机构网站,中登网,百度等网站进行相关查询。除此之外,还可利用“天眼查”、“企查查”等付费网站、APP进行先期查询或者辅助性核对工具(但其数据有一定滞后性)。

 

(四)走访询问

 

 可利用调查问卷或调查笔录的形式,对项目公司的管理层、员工及周边的知情人员进行询问,并要求项目公司对清单中无法核查的的内容作出书面承诺。

 

进行上述调查时,应同步整理资料,同步分析相关逻辑,再据此深入调查,尽可能将各个风险点逐一核查到位。

 

二、法律尽职调查的对象

 

调查对象可能包括项目、项目公司、项目公司的股东方、担保方。笔者接触的项目中就有资金方因无法直接入股项目公司,做法律尽职调查时,要求调查的对象包括项目本身、项目公司、项目公司的股东以及项目公司股东的关联方。

 

三、法律尽职调查的内容

 

(一)被调查对象设立、开业登记、变更等情况。

 

(二)与项目有关的行政登记文件或者行政许可情况。

 

(三)被调查对象股东、实际控制人、股权限制、股权争议等情况。

 

(四)被调查对象及股东方的公司治理方面情况。

 

(五)被调查对象的人力资源管理现状。

 

(六)项目进展情况。

 

(七)被调查对象的财务情况。

 

(八)被调查对象的税务情况。

 

(九)被调查对象的重大合同履约情况。

 

(十)债权债务情况。

 

(十一)被调查对象涉诉情况。

 

(十二)项目公建配套设施完成情况。

 

(十三)知识产权保护、保险等情况。

 

四、城市更新项目法律尽职调查要点

 

针对城市更新项目尽调,笔者结合团队经办案例,对项目在更新改造各个阶段的调查要点作以下简要归纳。

 

(一)项目申报前

 

在项目申报之前,意向合作方对拟合作项目进行尽职调查的内容包括:

 

1.项目地块符合“两规”(土规和控规)的情况;

 

2.标图建库情况;

 

3.项目地块土地所有权、使用权、用益物权的情况;

 

4.历史用地、留用地指标情况;

 

5.土地利用现状;

 

6.项目地块土地权利人的构成情况;

 

7.项目地块土地权利人的改造意愿及相关表决情况;

 

8.项目纳入项目储备库或者年度实施计划的情况。

 

(二)项目申报至项目实施方案批复阶段

 

项目进入到申报阶段后,尽调的要点,除了项目申报前的尽调要点,应同时对以下几点进行调查:

 

1.控规调整情况;

 

2.基础数据摸查情况;

 

3.片区策划方案;

 

4.更新改造单元的项目实施方案、具体的拆补方案;

 

5.完善历史用地手续情况;

 

6.意向合作企业的情况;

 

7.融资方、项目公司的经营资质;

 

8.选择合作企业的招商条件;

 

9.是否涉及民主表决以及表决情况。

 

(三)项目批后实施

 

项目实施方案批复后,进入到建筑物拆迁补偿安置阶段。此时,合作企业已经确定,需要进行尽职调查的委托方基本上是合作企业或自行改造的改造主体引进的资金方。这一阶段尽调的要点在上述(一)、(二)的基础上,要增加以下尽调内容:

 

1. 融资方或项目公司的经营状况是否异常

 

融资方或项目公司的经营状况是否异常,应当是城市更新项目第一个需要核查的事项。这种情况在收购旧厂房改造项目中尤其需要注意。笔者一客户拟通过收购目标公司股权的方式获得更新改造的权利和收益。后来发现目标公司的工商登记状态为“吊销”,也就是说,工商登记部门已吊销该公司的经营资格。由此引起的后果是目标公司的股权无法办理过户,目标公司也因不能提供合法有效的营业执照,无法再向城市更新相关部门申办有关手续,更新改造工作当然也无法进行。该项目最终只有通过清算变更土地权属,才能盘活拟改造地块,但这样大大增加了交易成本和改造成本。

 

《企业经营异常名录管理暂行办法》、《严重违法失信企业名单管理暂行办法》施行后,不再出现企业营业执照被吊销的情况,但取而代之的是,企业有被移入企业经营异常目录和失信企业名单的情形。尽调环节必须核查企业经营现状,避免收购“僵尸企业”,给后续交易和改造实施工作造成障碍。

 

2. 项目地块的土地权属、面积、使用现状和规划用途

 

资金方要了解项目地块的土地权属、面积、使用现状和规划用途,才能确定改造主体、改造范围,才能测算交易成本、投资收益率等重要事项。

 

笔者在经办一起国有旧厂房改造项目时,在尽调中发现该国有旧厂房用地包含一宗面积约7000余平方米的用地的集体土地,原来该宗集体土地是30年前由旧厂房业主与毗邻村社调换的。现对该国有旧厂房进行整体改造的话,必须先完善该7000余平方米历史用地的手续。这对改造进程和改造成本都将产生重大影响。

 

笔者另一客户拟与广州市白云区某村合作改造一村级工业园,委托我们作尽调。经调查我们发现,该村级工业园所在地块在土地利用总体规划上原有110亩建设用地规模,土规是符合的。但在双方签订合作意向协议前一个月,区政府刚刚将该110亩建设用地规模调配给相邻镇一个建设项目使用了,现某村拟合作改造地块已被重新调整为农用地了。这一情况,某村竟然不知情。在这种情况下,该村级工业园是不可能被批准进行升级改造的。最后,客户按我们的建议及时与某村解除合作意向关系,避免后续大笔资金投入造成不可挽回的损失。

 

3. 项目公司股权是否设定权利负担或者作出限制性转让约 定,股东有无存在关联交易

 

在项目实施前期阶段,若项目方无法获得金融机构融资,可能会引入私募基金、民间借贷或关联方资金等社会资本。资金方通常会要求项目方以股权质押作担保,或者要求股东进行某些关联交易,或者采用名股实债的方式,对项目公司的股权转让作出限制,或赋予资金方某种优先权。此外,现通过公开招标选择合作企业的,通常在合作协议中约定,未经村集体同意,不得转让项目公司的股权。所以,在批后实施阶段进行尽调时,必须查清项目公司的股权是否设限,股东是否存在关联交易等情况,并作出必要的风险提示。

 

笔者经办的某客户收购某村全面改造项目一案,项目方拟以转让项目公司股权为对价引入某金融集团的资金。我们经调查发现,转让方当初为规避公开招标选择合作企业的政策规定,将原本合作改造的模式转变为自主改造模式,转让方将其持有的项目公司股权转让给村社,使项目公司转变为村社全资子公司,尔后,又与村社私下签订一份代持股协议,约定转让方转让给村社的股份实际上是由村社代持。政府批复自主改造方案之后,转让方在项目实施过程中又以关联方借款的形式投入项目开发。同时,为了融资继续投入本项目,转让方又将项目用地抵押给了银行,并与银行约定对村社代持股份的转让设定了限制性条件。现转让方希望以股权转让方式退出该项目。

 

我们认为,转让方在本项目中为规避政策所作出的一系列腾挪行为,已令其丧失对该旧村改造项目的开发权和收益权,转让方不再享有项目公司的股权。客户拟收购项目公司股权,即使村社同意,也必须偿清银行贷款,取消股权转让限制,客户受让项目公司股权的的合同目的才有可能实现。为此,我们建议某客户重新谈判交易条件,要求转让方提供多重担保,确保交易安全。

 

4. 项目批复及其他相关历史批文

 

在广州“1+3”城市更新政策出台之前,由于种种原因,部分早期已经批复的项目,其批复内容相较于现行政策存在缺漏,一个项目需要几次批复才能完整实施。因此,对于早期批复的旧村改造项目,在尽调中不仅需要查阅最早的批文,还需要查阅后续城市更新主管部门出具的各个“复函”,进一步确定项目批复的完整性。

 

比如,笔者在一次尽调过程中就发现,资金方与开发商都声称拟收购项目采用合作改造模式,开发商就是项目合作方。我们查阅后发现,最初的改造方案批复,已由区政府批复,但该批文并未提到具体的改造模式。通过进一步调查发现,该开发商所谓已经取得合作企业地位,是通过与村社签订一系列协议的方式约定的。该开发商并未依照政策规定通过公开招标程序竞得合作企业资格。而该村社又通过民主表决,确定其旧村庄更新改造的模式为自主改造,并据此取得城市更新主管部门的复函。也就是说,该开发商称其自己为合作企业,与村社的民主表决和城市更新主管部门的批复相悖。若资金方重金收购该项目,存在重大法律风险。

 

以上,笔者仅就更新改造尽调区别于普通房地产收并购项目的部分内容与大家进行探讨,实际尽调内容不止上述的几点,不同的项目会有不同的侧重点。

 

(感谢渠慎芬律师、何静慧律师、何焕仪律师、吴忍实习律师对本文的写作给予的实用指导和帮助!)

 

黄宇莹

黄宇莹 | 广东诺臣律师事务所一级合伙人

供   稿 | 黄家章律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英