城市更新中“合同解除”涉诉数据分析（广州篇）

三旧改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施，是优化土地资源配置，拓宽城市空间的重要抓手。三旧改造实施以来，极大地推动了城市更新的进程，但同时也引发了系列合同纠纷。广州市作为三旧改造的重点地区之一，此类纠纷更为常见，本报告重点探讨三旧改造过程中因协议解除引发争议的解决之道。

本报告从广东省高院、广州市中院及区法院三级法院公开的有关广州市三旧改造合同解除的民事案例中，筛选了58份裁判文书为统计分析的对象，旨在为三旧改造中各方主体签订合同时应注意的风险提供针对性的建议。

检索路径与检索结果

本次检索主要使用Alpha案例数据库，对广州市三旧改造过程中的合同解除民事争议的裁判文书进行研究。

本次检索的具体路径如下：

1. 数据来源：Alpha案例数据库

2. 全文关键词：三旧改造/城市更新（满足任一）；合同纠纷；合同解除；合作开发框架协议；合作协议；拆迁补偿协议

3. 法院：广东省高级人民法院、广州市中级人民法院、广州市番禺区人民法院、广州市白云区人民法院、广州市越秀区人民法院、广州市花都区人民法院、广州海事法院

4. 裁判时间：2012年12月19日-2018年6月13日

5. 检索时间：2018年8月14日下午17:27

6. 样本数量：58份

58份裁判文书宏观分析

一、三旧改造中合同解除的基本情况

(一)案件数量年度分布

根据上图，可以发现在2012年-2016年解除合同的案件呈上升的趋势，在2016年达到高峰，2016年-2018年逐年下降。由此可以看出，在2016年1月1日广州市施行《广州市城市更新办法》及其配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》后，三旧改造的案件数量激增，涉及合同解除的案件也相对增加。而在此后数量呈递减的势头。

(二) 各级法院案件数量

上图显示：市中院审结了70%的案件，大部分的案件要到市中院才能争议才能得到解决，部分疑难复杂案件会由省高院进行审理裁判。

（三）审判程序

上图显示：二审的案件数量近80%，还有部分案件会进入再审程序，反映了三旧改造中合同解除的民事争议纠纷的复杂性和激烈性，一审阶段的裁判结果往往难以止息纷争。

二、广州市三旧改造合同解除民事纠纷要件分析

（一）案由分布

对58份裁判文书的案由进行分析，可发现：确认合同效力纠纷（1例，约占2%）、建设工程施工合同纠纷(2例，约占3%)、租赁合同纠纷（41例，约占70%）、合同纠纷（10例，约占17%）及合资、合作开发房地产纠纷（4例，约占8%）。

(二) 诉讼主体类别

从以上数据可以看出起诉主体有以下特点：参与主体类型多，主动提起诉讼包括企业主体、自然人、行政机关等主体。另外，因三旧改造引起的房屋拆迁导致部分租赁合同无法继续履行，引起法律纠纷。

（三）主要诉求

通过分析当事人的主要诉求，体现了诉讼请求的多样性。其中最核心的是围绕赔偿损失、合同单方终止无效、继续履行合同、解除协议等合同问题展开，充分说明了合同法律风险防范的重要性。

（四）裁判结果

根据上图可知：一审法院作出的裁判类别分布均匀，而二审法院“驳回上诉，维持原判”的裁判占绝大多数，其理由是原审判决认定事实清楚，适用法律正确，而上诉人的上诉请求、理由缺乏事实法律依据。但仍有部分案件被法院改判，说明当事人有逆风翻盘的机会。

案件走到再审，意味着经过两级法院的审判依然无法解决当事人的纠纷。从再审法院的裁判结果看，驳回的概率稍高，但法院改判的概率达到了再审裁判结果的40%。

三、三旧改造中合同解除的基本情况

（一）实体法法条

根据上图可以得知，纠纷发生后所适用的法条集中在合同的效力、合同解除方面，即《合同法》的第八条、第五十二条、第九十四、九十六、九十七条。

（二）程序法法条

由于三旧改造中合同解除的民事争议纠纷多数会进入到二审程序，故《民事诉讼法》第一百七十条被应用最多。

典型案例微观解构

争议焦点一

《合作协议》签订后，原土地使用权人因政府政策法规原因导致用地手续未及时办理，投资方能否据此请求解除合同并要求对方承担责任？

【案件索引】

申诉人深圳市佳利实业发展有限公司（以下简称佳利公司）与被申诉人深圳市国汉投资（集团）有限公司（以下简称国汉公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，（2011）粤高法民二提字第41号

【裁判要旨】

依据双方合同的约定，一方未在规定期限内完成相关手续，另一方可行使约定解除权。并可以请求对方承担违约责任，返还合作款项及资金占用费。

【法院观点】

佳利公司既然在抗辩中已提到土地性质的变更须依赖政府行政行为的作出，故其在签订合同时应当对此事实已知并合理预判政府对此作出具体行政行为的可能性及时间长短的风险，现诉讼中，佳利公司又以此提出政府行为不可预期，不可控制，显失公平为由的抗辩，一审法院不予采纳。根据协议，佳利公司不能在规定期限内完成手续变更，国汉公司享有约定的解除合同的权利。国汉公司于2008年8月12日向佳利公司发函要求于2008年9月30日前办妥变更手续，否则解除合同之通知具有权利依据，亦属合理行使解除权的行为。法院判决解除合同，二审法院对此予以维持。

协议签订后，国汉公司依约支付了合作款项，但佳利公司却未在协议签订之日起四个月内办妥涉案土地使用性质的变更手续即从工业用地变更为经济适用房建设用地，佳利公司的行为构成违约，应承担相应违约责任，判决佳利公司向国汉公司返还合作款项1300万元及支付资金占用费（按同期银行贷款利率计算）。

争议焦点二

《村改造合作开发协议》签订后，村股份公司不愿履行合同，开发商未在约定期限内完成开发建设工作，导致合同目的不能实现，村股份公司请求解除合同的请求是否合理，赔偿责任如何承担？

【案件索引】

深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司、深圳市中孚泰文化地产集团有限公司合同纠纷二审民事判决书，（2016）粤民终1116号

【裁判要旨】

未在合同约定的期限内完成全部开发建设工作的，不愿履行合同的一方是可以申请解除合同的，此时合同目的已不能实现。但是若是由于行政审批的时间长导致合同不能按期履行，申请解除合同的一方要承担对方的实际支出损失。

【法院观点】

二审法院认为，在案涉《合作开发协议书》与《补充合同》被另案生效判决解除以前，中孚泰建筑公司明显未在合同约定的期限内完成全部开发建设工作，而只与少量业主签订了拆迁安置补偿合同，根本就无法形成单一市场主体，更无法以单一市场主体的身份与集体经济组织继受单位进一步签订改造合作协议，新坡塘分公司主张解除案涉《合作开发协议书》与《补充合同》，有合同依据与法律依据。但是实际上新坡塘分公司早已单方向法院起诉解除合同，表示不愿履行合同。至合同解除之时，原告完成了涉案项目的审批工作，受益人为新坡塘分公司，故原告为完成行政审批而支出的费用由新坡塘分公司赔偿（包括：设计费218200元、规划费15000元、测量费80000元、服务费350000元、咨询费403000元,共计1066200元）。法院判决新坡塘分公司应向中孚泰建筑公司、中孚泰地产公司赔偿损失1066200元。

争议焦点三

涉案土地属于三旧改造范围，原被告双方均未办理合作地块的用地手续，亦无开发资质，合同的效力如何？

【案件索引】

周添荣与广州市白云区永平街东平村官田经济合作社、广州市白云区永平街东平经济联合社合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤0111民初2353号

【裁判要旨】

如果开发房地产当事人双方均不具备房地产开发资质的，且未办理涉案地块的规划报批手续，那么双方签订的《合作开发协议》应为无效合同，双方因合同取得的财物应相互返还。

【法院观点】

原告周添荣与官田经济合作社均无房地产开发资质，且无证据证明自涉案《合作开发协议》签订至今涉案地块的建设依法办理了相关规划报建手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，双方签订的《合作开发协议》应为无效合同。原告主张合同合法有效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。经本院释明涉案《合作开发协议》的效力问题，原告坚持认为协议有效且不变更诉讼请求，故对原告主张要求两被告继续履行涉案《合作开发协议》的诉讼请求，本院不予支持。判决周添荣在判决生效之日起十五日内将《广州市白云区永平街东平村官田经济合作社建设作合开发协议》项下的地块（编号为*，面积9158平方米）交还给广州市白云区永平街东平村官田经济合作社；广州市白云区永平街东平村官田经济合作社在本判决生效之日起十日内向周添荣退还保定金1500万元。

争议焦点四

双方履行合同均不适当，一方是否可以请求解除合同？

【案件索引】

惠州市燃料工业有限公司与惠州市惠鹏置业投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书，（2016）粤民终276号

【裁判要旨】

双方均未按合同约定履行主要义务，导致合同目的不能实现，为减少双方因履行合同不能所造成的损失，解除合同的请求一般会得到以支持。

【法院观点】

在履行合同过程中，双方均未按合同约定履行主要义务。尽管惠鹏公司在答辩中称其仍在积极履行合同，并要求合同继续履行，但其并未提交切实可行的履行方案。为减少双方因履行合同不能所造成的损失，燃料公司诉请要求与惠鹏公司解除合同的请求应予以支持。燃料公司主张解除合同，符合案涉框架协议第七条第2点约定的解除条件，同时也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，原审法院认定双方违约并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除案涉框架协议并无不当，本院予以维持。

争议焦点五

双方履行合同均不适当，合同解除后，一方能否主张另一方承担违约责任？

【案件索引】

惠州市燃料工业有限公司与惠州市惠鹏置业投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书，（2016）粤民终276号

【裁判要旨】

双方均未按合同约定履行主要义务，均构成违约，不能以对方违约为由主张责任承担。

【法院观点】

本案中，案涉框架协议约定事项为合作开发房地产，双方当事人应当依照合同约定各自履行自己的合作合同义务，这种合作合同义务并不是互负债务或相互间的给付义务，而是按合同约定各自履行合同义务。在案涉框架协议并未约定惠鹏公司与燃料公司各自履行合同义务的先后顺序的情形下，惠鹏公司与燃料公司均主张对方应当先履行合同义务，没有合同依据与法律依据。本案中，惠鹏公司与燃料公司均已构成违约，且在合作合同中，对方违约并不能成为己方违约的抗辩理由，更不能改变违约的事实。

小结

涉及三旧改造合同解除的案件，违约方或者守约方均有可能请求解除合同。

（1）违约方主张解除合同：当违约方继续履约所耗费的财力、物力（即成本）超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，为平衡双方当事人的利益可以允许其解除合同；当合同被确定不能别继续履行的，由违约方还是守约方解除合同并无差别，故允许违约方解除合同；当合同不能实际履行时，由违约方行使解除权是一种优化市场资源的及时处理方式。

（2）守约方主张解除合同：违约方不能在约定期限内履行完成审批手续或者因其他原因导致合同目的不能实现，那么守约方依法享有合同解除权，并有权主张对方承担相应违约责任。

（3）双方均主张解除合同：不排除双方都存在履行瑕疵，均想要解除合同，那么双方需要承担各自相应的责任。

Tips

三旧改造合同签订过程中的风险防范

1、合同条款明确各方责任：

合同解除的原因之一是责任承担的争议，这归咎于签订和同时没有明确各方的责任，导致纠纷的发生。那么在签订合同时要充分预估风险，针对合同中的义务条款、合同解除等问题、将来可能存在的争议点明确约定，进而减少合同解除的风险。

2、合同解除的赔偿问题：

在合作开发协议中，通常面临行政审批的问题，由此导致合同不能在约定期限内履行而被解除，那么解除合同的一方是否需要赔偿另一方的损失，取决于行政审批未办理的原因。如果一方能够证明自己没有过错，那么即使合同被解除也能减轻损失。

3、再审改判率高，值得尝试：

再审程序作为一种事后的纠错程序，不仅给当事人提供了一次审级制度之外的机会，而且其本身构成了对审判过程的监督和制约。统计数据显示再审的改判率高达40%，对于二审败诉的案件，建议当事人积极通过再审途径维护自己的

撰稿 | 宋静、许园园

排版 | 刘蔚贤

核稿 | 苏慧英