本报告从广东省高院、广州市中院及区法院三级法院公开的有关广州市三旧改造合同解除的民事案例中,筛选了58份裁判文书为统计分析的对象,旨在为三旧改造中各方主体签订合同时应注意的风险提供针对性的建议。
检索路径与检索结果
1. 数据来源:Alpha案例数据库
2. 全文关键词:三旧改造/城市更新(满足任一);合同纠纷;合同解除;合作开发框架协议;合作协议;拆迁补偿协议
3. 法院:广东省高级人民法院、广州市中级人民法院、广州市番禺区人民法院、广州市白云区人民法院、广州市越秀区人民法院、广州市花都区人民法院、广州海事法院
4. 裁判时间:2012年12月19日-2018年6月13日
5. 检索时间:2018年8月14日下午17:27
6. 样本数量:58份
58份裁判文书宏观分析
典型案例微观解构
争议焦点一
【案件索引】
申诉人深圳市佳利实业发展有限公司(以下简称佳利公司)与被申诉人深圳市国汉投资(集团)有限公司(以下简称国汉公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,(2011)粤高法民二提字第41号
【裁判要旨】
依据双方合同的约定,一方未在规定期限内完成相关手续,另一方可行使约定解除权。并可以请求对方承担违约责任,返还合作款项及资金占用费。
【法院观点】
协议签订后,国汉公司依约支付了合作款项,但佳利公司却未在协议签订之日起四个月内办妥涉案土地使用性质的变更手续即从工业用地变更为经济适用房建设用地,佳利公司的行为构成违约,应承担相应违约责任,判决佳利公司向国汉公司返还合作款项1300万元及支付资金占用费(按同期银行贷款利率计算)。
争议焦点二
【案件索引】
深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司、深圳市中孚泰文化地产集团有限公司合同纠纷二审民事判决书,(2016)粤民终1116号
【裁判要旨】
未在合同约定的期限内完成全部开发建设工作的,不愿履行合同的一方是可以申请解除合同的,此时合同目的已不能实现。但是若是由于行政审批的时间长导致合同不能按期履行,申请解除合同的一方要承担对方的实际支出损失。
【法院观点】
争议焦点三
【案件索引】
周添荣与广州市白云区永平街东平村官田经济合作社、广州市白云区永平街东平经济联合社合同纠纷一审民事判决书,(2017)粤0111民初2353号
【裁判要旨】
如果开发房地产当事人双方均不具备房地产开发资质的,且未办理涉案地块的规划报批手续,那么双方签订的《合作开发协议》应为无效合同,双方因合同取得的财物应相互返还。
【法院观点】
争议焦点四
【案件索引】
惠州市燃料工业有限公司与惠州市惠鹏置业投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书,(2016)粤民终276号
【裁判要旨】
双方均未按合同约定履行主要义务,导致合同目的不能实现,为减少双方因履行合同不能所造成的损失,解除合同的请求一般会得到以支持。
【法院观点】
争议焦点五
【案件索引】
惠州市燃料工业有限公司与惠州市惠鹏置业投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书,(2016)粤民终276号
【裁判要旨】
双方均未按合同约定履行主要义务,均构成违约,不能以对方违约为由主张责任承担。
【法院观点】
小结
涉及三旧改造合同解除的案件,违约方或者守约方均有可能请求解除合同。
(1)违约方主张解除合同:当违约方继续履约所耗费的财力、物力(即成本)超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,为平衡双方当事人的利益可以允许其解除合同;当合同被确定不能别继续履行的,由违约方还是守约方解除合同并无差别,故允许违约方解除合同;当合同不能实际履行时,由违约方行使解除权是一种优化市场资源的及时处理方式。
(2)守约方主张解除合同:违约方不能在约定期限内履行完成审批手续或者因其他原因导致合同目的不能实现,那么守约方依法享有合同解除权,并有权主张对方承担相应违约责任。
(3)双方均主张解除合同:不排除双方都存在履行瑕疵,均想要解除合同,那么双方需要承担各自相应的责任。
Tips
合同解除的原因之一是责任承担的争议,这归咎于签订和同时没有明确各方的责任,导致纠纷的发生。那么在签订合同时要充分预估风险,针对合同中的义务条款、合同解除等问题、将来可能存在的争议点明确约定,进而减少合同解除的风险。
在合作开发协议中,通常面临行政审批的问题,由此导致合同不能在约定期限内履行而被解除,那么解除合同的一方是否需要赔偿另一方的损失,取决于行政审批未办理的原因。如果一方能够证明自己没有过错,那么即使合同被解除也能减轻损失。
再审程序作为一种事后的纠错程序,不仅给当事人提供了一次审级制度之外的机会,而且其本身构成了对审判过程的监督和制约。统计数据显示再审的改判率高达40%,对于二审败诉的案件,建议当事人积极通过再审途径维护自己的
撰 稿 | 宋静、许园园
排 版 | 刘蔚贤
核 稿 | 苏慧英