车位购买,如何防范法律风险?

发表时间:2020-10-20 所属分类:

随着私家车数量直线飙升,而各城市的停车位均是供不应求的,汽车也几乎是每个家庭的标配,“停车之痛”也成为了大城市的通病,因停车问题而引发的纠纷屡见不鲜。无论是从北上广还是到地市、县城,停车成了每位车主每日面临的难题,车位的意义,也显得越来越重要。

最近也有三个关于小区的停车位咨询,一个是关于小区地面上的停车位是否属于小区的业主共有部分;另一个法律咨询是关于签订了车位买卖合同,却没有规定开发商相应的办证期限?最后一个是关于小区车位是否出租给第三人呢?那我们该如何解决呢?

一、车位的大致分类

关于车位买卖,我们首先要分清到底有几种车位,在法律并没有太明确的分类方法,根据《中华人民共和国物权法》七十四条和司法实践的分类,大致包括以下几类

1、小区建筑区划内规划建设的车位

也叫产权车位。建立在小区规划建设车位地方的车位,产权一般是归开发商所有的。在规划之初,该地块就被规划设计为车位,交易前属于开发商所有,之后可以进行产权买卖。

2、计入公摊面积的地下车位

算入公摊面积的地下车位,开发商是无权出售,车位属于全体业主所有。如同小区的其他公共配套一样,供全体业主使用。

3、人防车位

人防工程车位所占的面积属于人防工程,而人防工程又是属于人民防空工程的范围,有着其特殊性,所以它的产权具有模糊性。一般来说是不能办理产权证明的。

二、如何判断开发商是否私自占有了业主共有面积的停车位?

通过购买合同和小区的当时的规划图(也叫修建性详细规划),业主们可以很清楚知道小区车位的规划位置以及根据合同规定公摊的面积,以及具体规划。

那如果房屋销售合同中已经规定了车位的具体权属,要根据合同约定,确定具体的权属人,比如在浙江省杭州市中级人民法院作出的(2020)浙01民终4243号判决书中,认为业主方没有具体的证据证明占用了共有道路的,以及合同中有明确规定的权属约定的,从约定。“案涉争议车位系利用华惠家园地下空间规划建设的车位,建设单位为保障房公司,在案无证据证明案涉车位占用了业主共有的道路或者其他场地,也无证据证明保障房公司将案涉车位的建设费用摊入了华惠家园小区业主专有部分或共有部分的建筑成本中,且保障房公司在小区房屋出售合同中均明确其享有案涉车位的所有权(使用权),其有权出售、租赁或处理。”

当然最高院也有不同的意见,认为只要没有成为小区专有建筑部分,就属于业主共有的车位。最高院(2017)最高法民申2817号判决书中,法院认为,开发商虽在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。

因此通过规划图的查询,我们可以容易得知小区的具体规划以及属于业主共有的土地。

那么车位不能进行买卖,是属于业主共有的?

(1)小区的公共空地

由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类公共车位一般是物业统一管理,租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。

(2)无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

(3)已被公摊完的地下车位

如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了(在房屋买卖合同中约定),那么开发商就无权出售。

这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的公共配套设施。

三、人防车位是否能够买卖,以及如何查询车位的性质?

1、人防车位是否购买,合同是否无效?司法实践的看法也是在变化的。从认定合同无效到现在的合同有效。

山东省济南市中院作出的(2017)鲁01民终8946号判决书中认为,人防车位买卖合同为无效合同。“当事人订立合同,必须遵循法律规定。违反法律行政法规禁止性规定的合同,为无效合同,不被法律所保护。本案中,涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》,人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施,不得进行买卖,因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。”

但在最近的几个案例中,都是认为人防车位买卖合同并非无效。

山东省济南市中院作出的(2020)鲁01民终7638号判决书中,认为人防车位买卖合同有效。法院认为,业主作为购买人,在购买商品房时有自由选择的权利,其与开发商签订涉案车位买卖合同,系其对车位所在商品房项目综合分析及权衡多种因素所做出的选择,在签订该合同时并不存在处于危困状态、缺乏判断能力等情形,且提交的证据不足以证实其受欺诈、胁迫而签订合同,且损害国家利益。同时《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十二条规定,使用单位在合同期间转让人民防空工程使用权,须报经原批准使用的人民防空主管部门批准。该规定将车位使用权视为独立的可转让标的,涉案车位系人防工程,投资建设单位为开发商,地下人防车位的面积没有计入业主专有部分的公摊,开发商作为投资者,对人防车位在平时享有使用、管理、收益等权利,其将车位使用权予以转让,系其行使收益权的一种方式,转让人防车位使用权的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定,涉案车位使用权买卖合同系双方当事人真实意思表示,应为有效。

2、那如何查询车位的性质,是否属于可以取得产权的车位?

可以向各省市的自然资源局进行询问,该小区的车位是否已经办理了大产权登记?同时也可以向销售方询问具体购买细节等。

四、能否将车位出租或买卖给非业主呢?

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

从司法解释的规定,我们首先要配置比例的“车位”、“车库”,是指项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库;不包括初始规划之外另行产生的车位。

同时车位、车库的归属问题,涉及广大业主的切身利益,规划用于停放汽车的车位、车库,作为建筑物的附属设施,应首先满足小区业主的需要。这是处理小区车位、车库归属问题应遵循的基本原则。

这个地方有两个理解

一是,区分所有权建筑物的建设,必须保障设置规定数量的停车设施,禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发;

二是,建设单位按规划要求配置的机动车停放设施,应当提供给小区业主使用,在保证小区业主使用的前提下,方可许可小区业主以外的人使用。
《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第239页
同时对于“业主的需要”,从三个层面理解

(1)对于业主的需要,在时间上应当是合理的。并非业主任意时间需要车位,开发商都应当满足。

(2)业主的需要在数量上也应当是合理的。满足业主需要只能是合理的需要,合理需要就是说,只要满足业主基本的停车需要,就认为已经满足。

(3)业主的需要,还应当解释为全体业主或者最广大业主的需要,而非个别业主的需要。
《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第88—89页。
因此,现实生活中,既存在小区车位、车库数量与房屋套数达不到1︰1比例的情形,又并非所有业主均有对车位、车库的需要,且即使业主有需要也可放弃权利。业主是否对车位、车库有需求或业主是否行使权利,均需业主自行决定,具有鲜明的个人意愿。

建设单位具有首先满足业主需要和按配置比例处分车位、车库的义务,又不得强制业主交易,如业主一直不对自己的需求和意愿作出表示,则业主的权利长期处于沉默状态,建设单位义务的履行将始终处于不确定状态,会阻碍发挥物的效用。

法院一般认为在缺乏法律明确规定的情形下,必要时,建设单位和业主可自行选择双方可接受的公开公平的交易方式,以彰显权利的行使和义务的履行。建设单位和业主认可交易时间和选择交易方式后,双方当事人均应积极行使权利和履行义务。

因此在江苏高院的(2018)苏民终798号判决书中提到,业主对开发商采用公告公开信息方式和公开销售车位的交易方式不持异议,表明接受开发商公告公开信息和公开销售车位的交易方式。当事人应按公告已确定的公开销售车位的方式积极行使权利和履行义务。开发商在第一次销售公告中限定销售对象为首次购买车位的业主,设置1个月的销售期限,并告知如仍有剩余车位将扩大销售对象为全体业主,后开发商按照公告确定的方式处分车位,应视为已履行了按配置比例处分车位的义务。

同时,深圳中院(2018)粤03民终23713号判决书认为,在无法满足业主的需要的前提下,曾经的租用车位合同已经是属于法律不能履行的情况,无法继续履行。法院认为,“《物权法》第七十四条第二款的适用仍应以该条第一款所规定的“首先满足业主的需要”为前提条件。在小区车位紧张,无法满足业主需要时,胡某作为非小区业主,不具备合理的在涉案小区内停车的需要,无权继续使用该小区车位。胡某与燕兴公司签订的《停车位租用协议书》属于《合同法》的法律上不能履行的情况,无法继续履行。因协议无法履行,燕兴公司构成违约,胡某可另循法律途径请求燕兴公司承担违约责任。”

因此通过以上的案例和理解,我们能明白车位在未满足业主的需要前,是不能出租和转卖给非业主的。

随着土地价值的大幅上涨,土地也是寸土寸金的。车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施,与业主生活密切相关。因此各位业主在购买房屋以及车位一定要记得保存相关证据,同时多咨询专业律师,以避免自己承担法律风险。