村民住宅权属不清时如何确定拆迁补偿安置权利人?

发表时间:2020-04-23 所属分类:
在旧村庄更新改造前期阶段,为确定拆迁补偿安置权利人的身份,会有几重摸查、核查、公示程序。不过,即使经过这些看似完美的程序,进入批后实施阶段之后,在签订拆迁补偿安置协议之前,总会冒出各种因房屋权属不清晰引致的纠纷。
在签约的最后冲刺阶段,排除了打死都谈不拢的“钉子户”,剩下的绝大部分疑难杂症就是因为权属问题导致无法拆迁补偿安置对象的被拆迁户了。这时候,拆迁实施主体在继续攻坚“钉子户”之外,也会要求法务团队加紧研究房屋权属疑难问题,确定权利主体,以便尽快签约。
未经过法院审理就确定签约主体,看起来似乎不够缜密,或者说是不负责任,实则是为了提高效率。若待权属争议各方当事人进入司法程序诉讼并取得生效判决,再与生效判决确定的权利人签约,这个过程将拖延至一两年甚至数年。
旧村庄更新改造项目动辄投入数十亿上百亿资金,日均资金成本的数量十分惊人。通过诉讼确定签约拆迁补偿安置权利人的低效处理方案,根本不在拆迁实施主体的考虑范围。实践中,拆迁实施主体通常会选择由法务团队研判后自行确定签约主体并与之签约。
下面,我们结合旧村庄更新改造签约过程中遇到的一些房屋权属纠纷典型案例,跟大家探讨一下相应的处理方案。
 
一、宅基地上房屋经买卖,证载权利人为A,买家及实际占有人为B:
 
(1)AB均为本村村民,因法律认可本村村民之间宅基地房屋买卖,故直接与B签订拆补协议即可。
(2)B为非本村人员,实践中这种买卖合同会被法院确认为无效合同。但是,由于旧村改造涉及到村民自治,B是否能作为被拆迁人,主要看村民投票表决通过的拆迁补偿安置方案。如拆补方案认可该种买卖,则可与B签订拆补协议;如拆补方案不认可,则须与A签订拆补协议。
(3)现实情况可能比上述第(2)种复杂。比如,拆补方案不认可非本村人员B的地位,但实际上A及与A有关联的人员无法联系,这个时候应如何处理?从法理上说,合同无效是需要由法院认定的,既然A方无法联系,而在前期入户测量数据公示期间,均显示B为权属人,B又不会主动提起合同无效之诉,一般拆迁实施主体都会选择与B签订拆补协议。
(4)房屋几易其手,曾经卖过给非本村人员,现买家和实际占有人B是本村村民。这种情况,从广州中院的现行判例来看,我们认为可以与B签订拆补协议。
二、宅基地证上名字为A,房屋为A与B婚姻关系存续期间所建,A与B离婚时,民政局的离婚协议约定房屋归B所有。
针对此种情形,我们认为,虽然宅基地证上名字为A,但由于AB二人离婚时已分割财产,约定房屋归B所有,则房屋所有权人应当为B,B当为签约主体。
三、宅基地证(或其他权属证明文件)上证载权利人为A,现A已去世未留遗嘱,其法定继承人B(A的妻子)及C(A的儿子)。房屋在C与D的婚姻关系存续期间被二人推倒重建。现CD已离婚,房屋在离婚时未分割,现房屋由BC占有使用。
现B、C、D都觉得自己为房屋的权属人。从法务角度,我们经研判各方提供的证据后,给出结论如下:由C、D共同签订拆补协议。房屋已拆旧建新,这是该起纠纷的一个关键点。在房屋被推倒重建前,原房屋应是作为A与B的夫妻共同财产。但房屋被推倒时,原房屋已经灭失,现状房屋是由C与D在婚姻关系存续期间建设的,如无相反证据,应认定该房屋属于CD共有。
四、一幢房屋有宅基地证(证载地址与门牌地址不符),证载权利人为A(多年前已故),房屋一直由A的女儿B(本村村民)居住修缮,其权属在入户测量公示阶段均无人提出异议,公示的权属人为B。进入拆迁签约阶段,A的另一女儿C(非本村村民),持证裁权利人为C的宅基地证(无法确定具体门牌地址),声称其为房屋的权属人。A的法定继承人只有BC二人。
我们认为,C持有的宅基证,因无法确定现有门牌地址,无法确定是否是争议房屋。另一方面,争议房屋经过入户测量及公示,该公示虽然不具有与房产证同等的物权公示效力,但在无其他相反证据的情况下,应当可以作为A宅基地证上房屋与争议房屋为同一房屋的证明。而由于A去世时并未立有遗嘱,房屋应当由B与C共同继承,故应当由B与C共同签订拆迁补偿协议。
当然,实际情况可能会更加复杂,确定被拆迁主体并非是一个简单的非此即彼的选择,在实践中往往会涉及超出法律范畴的考量。这需要有经验的拆迁团队与法务团队通力合作共同推进。
黄宇莹名片