防止旧改大拆大建,石破天惊?重在规范,不是叫停!

发表时间:2021-08-18 所属分类:诺臣原创

日前,住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(征求意见稿,以下简称《通知》),一石掀起千层浪!

多数意见认为,住建部在文件中表达的潜台词,是否会叫停城市更新政策,或者说是否会影响城市更新政策的推行。

广东诺臣律师事务所的宋静律师认为,当然毋庸讳言,这份《通知》的目的,其实就是呼吁城市更新政策的理性回归!

曾几何时,本着城市增量用地紧张,存量用地挖潜的目的,地方上创造性地发明了城市更新的政策,俗称“三旧改造”,但严格意义上而言,城市更新的内涵应该更广于“三旧改造”政策,而不限于旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。

但城市更新中的部分政策注定是存在先天不足的。

因为我们专注疑难复杂土地诉讼,城市更新中的各方争议,症结就在于根据目前的土地管理法律法规体系,集体土地转变为国有土地,可以说唯一的途径就是土地征收(尚有极少部分农民身份全部转变为居民,集体土地转为国有土地的情形外),但是,城市更新中却可以抛开土地征收,直接将集体土地转变为国有土地,或者由农民自决将集体土地转为国有土地,导致在改造过程中涉及到的安置补偿纠纷、土地收回纠纷、违建强拆纠纷、危房改造纠纷等等争议层出不穷。

一旦出现争议时,缺乏体系化的城市更新政策又未设定有效的解决途径,各地探索的争议解决路径争奇斗艳。

宋静律师认为,城市更新政策的先天不足,会越来越影响后天的可持续性。

住建部发布的《通知》,划定了多个量化的指标,意在延缓城市更新的大踏步前进,而建议改成小碎步走路,缓解城市更新过程中的各类矛盾,实现城市更新政策参与各方的利益,以及公共利益的多方共赢。

城市更新政策不会叫停,但必须规范!

根据住建部《通知》的精神,结合城市更新中的矛盾焦点,福律阁土地诉讼律师团队经过长期诉讼实务的实践,结合现行的城市更新进程,我们认为,应当注意做到以下几点,才能在依法依规的道路上越行越远。

一、依法补偿,合理安置

城市更新涉及到居民或村民的土地或房屋的征收,是城市更新中的主要纠纷来源。

如何妥善化解安置补偿纠纷,重点就在于给居民或村民提供公平合理的补偿安置。

我们应当贯彻就近安置,符合补偿安置方案确保回迁的原则,尽可能做到提供货币补偿和实物安置的选项供居民或村民选择。

如果一旦出现补偿安置争议,应当根据城市更新的不同模式,采取不同的纠纷解决路径,尽可能选择通过诉讼或仲裁的法定救济途径解决,而避免适用简单粗暴的多数决的模式。

二、改变模式,少用花招

在城市更新过程中,政府和企业应当改变逐利的模式,不能把改造的目的放在取得土地使用权和企业盈利上,应当在符合城市规划的前提下,把城市更新的目标放在真正给村民或居民提供便利生活和美好福利上,提高居民或村民的幸福感。

我们不能总是挖空心思,成天想着通过危房改造、违建拆除的方式,减少甚至剥夺对居民或村民的补偿安置权益。

三、修旧如旧,讲求传承

不可否认,城市更新进程换来的可能是华丽的高楼大厦、快速便捷的交通条件,但历史传承下来的旧建筑和传统的生活模式都会被打破。

旧城风貌、历史建筑不复存在,就可能割断古今传承的脉带,我们常说的历史传承、缅怀过往也将成为一句空话。

城市更新过程中对于旧建筑、旧村庄,是否能够像文物修复一样,尽可能修旧如旧,保持城市和村庄的建筑风格、历史风貌和传统特色,将是今后城市更新中的一个新课题。

四、尊重意愿,控制规模

城市更新中,不能片面强调行政权力和多数决定的作用,而应当尽可能尊重村民或居民的改造意愿。

例如,是否改造以及如何改造、安置补偿方案如何制定、改造方案是否合理等多个环节,尽可能尊重村民或居民的意愿,多听取被改造主体的意见。

《通知》中虽然设置了“老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”,但一方面也强调了只是“原则上”的规定,另一方面也强调了“尊重人民群众意愿”的大原则。

我们相信,如果能够做到充分尊重村民或居民的意见,城市更新的规模自然能够得到合理的控制,采取更为稳妥方式方法进行。

五、积极立法,规范改造

如上所言,城市更新的政策存在先天不足,所以必须加强推进城市更新的立法,进一步规范城市更新的推行。

在有关土地性质改变、纠纷争议解决、城市更新程序等多个方面,在立法上先行先试作出探索。

城市更新的立法不但要加强体系化,而且要尽可能提高立法的层级,给城市更新行动提供有力的立法支援。

我们有必要再次强调,《通知》的出台,目的在于推进城市更新的规范化和行动理性,而不是叫停或者否认城市更新政策,但《通知》对于政府、企业和人民群众都是一个不能忽略的信号,那就是在今后的城市更新进程中,必须规范改造,依法改造,为人民群众的幸福生活而改造!

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供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民