格子铺法律纠纷之探析

发表时间:2018-08-28 所属分类:诺臣论文

 

格子铺作为一种新型的商业物业,因其具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点,而倍受开发商和投资者青睐。但是随着近年来电商对实体行业的冲击下,格子铺经营日加困难,且因其相关制度、配套政策不成熟、不完善,从而引发的群体性诉讼纠纷越来越多。本文将对格子铺的法律纠纷类型进行探讨,并对格子铺的法律风险防范和权益保护机制提出建议。

一、格子铺的概念及发展历程

格子铺又称产权式商铺,是一种所有权和经营权分离的商铺形式,其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者,同时与投资者签订委托经营或返租协议,承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报,并以物业公司或委托第三方管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营。

格子铺最早兴起于20世纪70年代欧美发达国家。九十年代后,这种所有权和经营权分离的商铺产品形式迅速兴起于国内一些发达城市。就广州本地而言,短短二十几年,格子铺经历了从兴起到衰落的四个阶段:1、兴起:上个世纪九十年代初,广州兴起开发批发商城的第一波热潮,如现今仍大名鼎鼎的“广州白马服装批发市场”和“广州红棉服装批发市场”等均是当时开发的,而在批发商城的经营中,格子铺的经营方式以慢慢在批发商城里兴起;2、发展:2000年前后,开发商发现格子铺出租的商机,广州各地开始兴起格子铺商场,格子铺逐步发展;3、顶峰:2010年左右,随着广州市商品房限购政策出台后,政府限制购买住宅物业,于是格子铺投资成为了房地产投资者的主要投资方式,格子铺的发展突然达到顶峰,多处出现抢购一空、一铺难求的现象。4、衰落:但是令人意想不到的是,2014年随着电商对实体行业的冲击下,格子铺的经营日加困难,格子铺出现大幅贬值、多地出现退铺的浪潮,由此也引发了一系列法律纠纷,甚至是群体事件,格子铺由此走向衰落的局面。

二、格子铺法律纠纷的主要类型

由于格子铺的开发一般涉及开发商、小业主(投资者)、实际经营商、管理公司、甚至有时还涉及担保方、银行等多方当事人,法律关系比一般的商品房买卖复杂,目前格子铺容易发生法律纠纷主要有以下几种:

(一)买卖合同纠纷

买卖合同纠纷是格子铺最主要也是最常见的法律纠纷类型,诉讼当事人一般是开发商(出卖人)与小业主(买受人),小业主在诉讼中作为原告的居多。发商在销售格子铺时夸大、虚假宣传,各种投资盈利的承诺,与随后格子铺经营艰难、生意惨淡形成明显对比,导致小业主心理落差大。所以大部分小业主都寄希望于解除合同,以要求开发商返还价款。因此,在这一类诉讼中,小业主的请求一般是解除、撤销合同并要求开发商支付违约金、赔偿损失等。买卖合同案件中常见的争议焦点如下:

1、小业主主张解除或者撤销买卖合同能否得到支持。主张解除合同的,主要是以开发商根本违约为由,比如开发商无法办理产权证、交付的格子铺不符合法定或约定的交付条件、消防不合格等。但是开发商在合同签订时一般会把买方的解除权进行限制,除非是格子铺迟迟无法办证或者由于其他原因导致合同无法继续履行,否则一般情况下解除合同的主张很难得到法院的支持。小业主要求撤销合同的案件中,一般是依据合同法第五十四条,开发商以欺诈的手段使小业主在违背真实意思表示下订立的合同,下面第二点将展开进行分析。

2、开发商夸大、虚假宣传能否被认定为欺诈。在合同签订前,开发商一般会通过各种方式打广告,对外夸大宣传,甚至虚假宣传,以高回报诱惑投资者。但是,在合同签订时,开发商基于自身利益,并利用自己的优势,提供格式合同,而之前对外宣传的内容及各种承诺最终都不会被写进合同中。当矛盾发生后,投资者发现开发商的各种承诺均没有实现,自己投资的格子铺迟迟不能投入经营,投资者能否以开发商欺诈为由撤销合同呢?最高人民法院在陈刚商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【案号:(2017)最高法民申3886号 】中,认为“……双方明确约定广告并不能作为合同的组成部分,陈刚对此明知,现其以广告中的内容未实现主张华友公司违约,并无合同依据。……华友公司并不存在虚假宣传或过错,不应对此承担违约责任。此外,购买商铺本属于商业投资行为,本身具有一定的风险,陈刚作为投资人应当具备相应的风险承受能力。……”,可见,在司法实践中没有写入买卖合同中的广告宣传内容是不会被法院认定为合同内容的,因此以开发商虚假宣传、欺诈甚至违约为由解除合同,难以得到支持。

3、交付的格子铺不符合消防要求,能否认定为交付。何谓格子铺合格的消防?下面我们先分析相关的法律规定:1.根据《中华人民共和国消防法》十一条、第十三条,大型的人员密集场所和其他特殊建设工程需要通过消防验收,才能投入使用。其他建设工程报公安机关消防机构备案即可投入使用,但是公安机关依法抽查不合格的,应当停止使用。2. 根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定,格子铺不属于大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。但根据《建设工程消防监督管理规定》第二十五条的规定,格子铺属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定以外的建设工程,建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内,通过省级公安机关消防机构网站的消防设计和竣工验收备案受理系统进行消防设计、竣工验收备案,或者报送纸质备案表由公安机关消防机构录入消防设计和竣工验收备案受理系统。下面通过广州市中级人民法院审理的两个案例来分析格子铺的消防与交付之间的法律关系:

开发商交付的格子铺没有进行消防设计、竣工验收备案,能否视为有效的交付?在“(2015)穗中法民五终字第5295号”案中,法院认为“……涉案商铺于2014年8月6日取得竣工验收消防备案受理凭证,并于2014年9月18日取得《公众聚集场所投入使用权、营业权消防安全检查合格证》,已经符合交付条件。但商铺符合交付条件后,秦大科应当重新向某甲振栋发出交铺通知,本案中秦大科于2014年11月7日再次向某甲振栋发出交铺通知,虽然郭振栋拒收该通知,但是根据《商铺买卖合同》的约定,涉案商铺符合交付条件后,应视为从通知发出之日使用权已移交给郭振栋,故郭振栋的收铺日期为2014年11月7日……” ,在本案中开发商两次邮寄收铺通知书给小业主,小业主因交付商铺不符合合同约定两次均拒收,法院认为第一次邮寄收铺通知书因商铺未通过消防备案获得《公众聚集场所投入使用权、营业权消防安全检查合格证》而认为不符合交付条件,交付无效。第二次邮寄收铺通知书时,商铺已经取得《公众聚集场所投入使用权、营业权消防安全检查合格证》,并且买卖合同约定从通知发出之日使用权移交给小业主,因此认定为交付成功。

不过,在实践中存在很多商铺未进行消防备案或者消防不合格,但是小业主已经签收了收铺确认书的,这种情况下的交付应当如何认定呢?在“(2015)穗中法民五终字第5296号”判决书中,法院认为“……虽然朱婧与秦大科、增发公司所签订的《商铺买卖合同》中没有约定出卖方需要办理涉案商铺的装修工程消防备案手续,但依据《中华人民共和国消防法》第十一条(二)规定:‘其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。’可见,出卖人所交付的商铺应符合经营使用的基本条件,一审认定出卖人应为此义务并无不当。但朱婧于2014年5月25日签收《确认书》是其对自有权利的处分,此签收行为真实有效,至此商铺的使用权已实际交接给买受人。在完成实际交楼后,上诉人仍主张逾期交楼违约金理据不足……”,可见,如果在现实中小业主已经签收收铺确认书,就表示对自己的权利进行处分,事后不能以消防不合格为由主张尚未交付。

4、无法办理银行按揭贷款情况下,买方是否应该一次支付所有价款。在近几年,由于格子铺经营困难,面积小且难以单一经营,购买格子铺向银行贷款已经越来越难,导致很多买卖合同在履行过程中因无法办理按揭,小业主又没有一次性支付全款的能力,而引发法律纠纷。事实上,在签合同时,大部分开发商都会在价款支付条款中约定,在无法办理银行按揭的情况下,小业主应当一次性支付全部价款,而一旦有了这种约定,法院在判决时一般会判决合同继续履行,买方需一次性支付全款。

(二)委托合同纠纷

委托合同纠纷的诉讼当事人一般是小业主与物业管理公司,由于格子铺一般非常的小,只有几平方米,客观上无法独立进行经营,依赖于统一管理。所以开发商为了日后统一管理与经营,在销售格子铺时,以各种理由,要求小业主一起签订委托经营合同,绑定格子铺的物业管理公司。但是由于格子铺经营困难或者物业管理公司经营管理不善,导致格子铺常常无法投入经营,或者经营不善,生意惨淡,投资者无法获得收益。这种情况下,小业主一般会起诉物业管理公司,要求解除或者撤销委托合同并返还格子铺。这类诉讼主要涉及以下几个争议焦点:第一,能否解除或者撤销委托合同,但是如同买卖合同一样,委托合同也是开发商提供的格式合同,常常对小业主的解除权进行限制或者不约定小业主有解除权,在这种情况下,合同是非常难解除的。不过在实践中,开发商常常“采取售后包租或者变相售后包租方式”销售格子铺,小业主能否以此主张开发商违反《商品房销售管理办法》第四十二条第四款撤销合同或者认定合同无效呢?显然也是较为艰难,因为物业管理公司与开发商法律上是两个不同的主体,在法律上没有任何关系,物业公司与小业主的委托合同关系是独立于开发商与小业主的买卖关系的。第二,物业管理公司是否应该赔偿小业主因格子铺无法获得收益的损失,这种主张因在委托合同中没有约定以及属于间接损失,亦很难得到法院的支持。第三,能否要求物业管理公司返还格子铺,一般会有两种情况涉及格子铺的返还,一是解除或者撤销合同或者合同无效,这是上面第一个争议焦点讨论的问题。二是合同期限届满后,物业管理公司按约返还商铺,此类主张一般会得到法院的支持,但是是非常的难执行。因为物业管理公司一般是把格子铺打通经营,返还前需要重新把格子铺间隔起来,但是很多时候由于物业管理公司经营不善,早已经成为空壳公司,小业主根本无法确定格子铺位置。即使最终确定了位置,由于格子铺本身面积小,且依赖于统一经营管理,仅仅收回自己的格子铺也是没有意义的。

(三)租赁合同纠纷

租赁合同纠纷的当事人一般是小业主与格子铺承租人,此类纠纷与典型的租赁合同纠纷类似,当格子铺投入经营后,承租人就会涌入格子铺所在的商场,承租格子铺进行餐饮、服装等经营活动。这类纠纷主要争议焦点有如下:第一,承租人是否应当支付租金;第二,租赁合同是否应当解除。租赁合同纠纷一般发生于格子铺所在的商场经营不善或者物业管理公司管理出现问题时。

(四)装饰装修合同纠纷

装饰装修合同纠纷的诉讼当事人一般为小业主与装修公司。此类纠纷主要涉及的争议焦点有以下几个:第一,装修合同是否有效,装修合同有无效力,主要与装修公司有无装修装饰工程专业承包企业资质有关,如果装修公司没有相关资质,则合同无效。第二,涉案商铺的开工日期如何确定,格子铺一般在交付后才存在装饰装修的问题,所以在实践中如果商铺没有交付,装修公司的工期会相应的顺延。第三,格子铺的装修是否符合合同约定,装修结束后装修公司会要求小业主签收验收合格确认书,如果装修公司没有按照装修合同约定进行装修,小业主可以拒绝签收验收合格确认书,但是一旦签收了,那就表示对格子铺的装修表示认可,随后主张装修公司装修不合格则较为艰难。

以上是对格子铺法律纠纷几种常见类型的介绍,当然除此之外,有些格子铺的交易基于银行及担保的加入,可能还会发生金融、抵押以及担保方面的法律纠纷,一般而言亦与常见的抵押、担保纠纷区别不大,故不再赘述。

三、格子铺的法律风险防范和权益保护机制之建议

鉴于格子铺为新事物,我国目前相关法律制度、配套政策不成熟、不完善,笔者认为,我们可从以下几方面进行完善:

(一)引导格子铺业主建立内部自治组织

针对格子铺业主众多,难以统一意见的弊端,笔者建议可效仿住宅小区成立业主委员会的做法,由格子铺业主成立格子铺业主委员会、代表大会或经营性公司等内部的自治组织,通过事先授权或法定授权等方式,委托该组织在经营期限届满时统一行使收回商铺,并再次委托经营的权利,并有权对商铺的公共设施进行维修,更换等事宜,以保障广大业主的利益。如当授权比例达到业主的80%以上,其他业主不得以未经自己同意为由拒绝该组织的处分行为,使其在重大问题上形成“少数服从多数”的自律性机制。

(二)探索建立格子铺项目的开发准入和担保制度

目前导致格子铺遭遇面临困境的重要原因在于,部分开发商缺乏专业商业地产开发经验,未进行系统严密的前期论证,就盲目引进国外模式上项目,只顾资金回笼不顾后续经营管理,以致大部分项目火爆热销开局,但最终因种种问题经营不善、难以为继甚至无法正常开业而告终。因此,笔者建议应从严控制格子铺的销售,对该类商铺的销售采取准入制度。只有具备一定开发资质和销售规模的开发商,才准予采取分割转让的预售模式。在格子铺审批立项时,要审查开发商的资金实力、开发资质、过往业绩、经营信誉和是否存在行政处罚经历。同时,开发商必须向国土部门缴纳一定比例的保证金,采取类似欠薪保障基金的制度和运作模式,以最大程度低预防群体事件。

(三)健全完善格子铺项目的监督机制

建设主管部门、工商部门应加大对违法销售行为、虚假广告的查处和惩罚力度。在格子铺的开发过程中,要监督开发商是否存在违规操作行为。在格子铺销售阶段,审查开发商是否有足够的资金实力来担保对投资者承诺的回报,如果不能,应当要求开发商提供专业的担保公司为投资回报的承诺进行担保。

综上,格子铺作为一种房产证券化的新型投资产品,其运作模式既有利于开发商快速融资和回笼开发成本,也因其投资简单的特性而发展迅速,但由于相关制度、配套政策等缺失,加之在电商的冲击下,导致发生了大量的法律纠纷。笔者认为,我们应该从中吸取经验和教训,不断完善相关法律制度及政策,促使格子铺这一新型商业物业健康、平稳发展。

 

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作者 | 李小林

编辑 | 罗欣