关于屋顶分布式光伏项目建设场地取得方式的建议

发表时间:2022-01-07 所属分类:诺臣说法

前言:建设屋顶分布式光伏发电设施,首先要挑选一个适合安装光伏发电设备的屋顶,项目投资人会关注的适合标准多是房屋所在方位、屋顶面积、接近用电负荷中心等技术性因素,这些都需要项目开发团队综合研判,也是其所擅长的。

除此之外,考虑到建设屋顶分布式光伏项目的房屋一般都不为项目投资人所拥有,而整个项目的运营期通常为25年左右,这就要求项目开发团队在前期做好建设场地的法律尽调,以免项目投产后因用地纠纷影响了正常运营。

下面从“项目场地权属的合规性”、“项目场地取得方式”两个角度聊聊应注意的事项,以期为分布式光伏项目的投资人建言献策。

项目场地权属的合规性

对屋顶分布式光伏而言,项目场地主要就是用以加装太阳能光伏面板的屋顶,本文所探讨的用地合规亦限于此。就项目场地权属的合规性而言,一般要求房屋:

1. 取得的建设工程规划许可证,即房屋不属违建;

2. 已竣工验收合格,尤其是已通过消防验收。如已经取得了不动产权证书,一般情况则视为前述条件都已满足。

因为场地权属的合规性就涉及到前述这几个明确的证照,一般都容易为开发团队所关注到,但同时也需提示开发团队留意的是,我国土地性质复杂,并随着城市化进程遗留了诸多历史问题,判断场地权属的合规性时,尤其是在广大农村地区,不能仅以取得不动产权证书为唯一判断标准,还应具体问题具体分析。

接下来重点谈谈不那么容易被关注,但又对项目投资人权利义务有很大影响的环节—项目场地取得方式问题。

项目场地取得方式

市面上,项目场地取得方式存在“纯租赁”与“合同能源管理”两种模式,相应地,项目投资人的权利义务也存在着很大的区别。以适宜建设屋顶分布式光伏的厂房为例,项目投资人为获取该屋顶而向厂房所有权人支付对价的几种方式:

1. 屋顶租金;

2. 相较当地电网价格更便宜的电能;

3. 屋顶租金+更便宜电能。

这里1属于纯租赁模式,2、3属于合同能源管理模式。

对于通过纯租赁模式取得的屋顶,在2021年1月1日《民法典》实施后,项目投资人需要注意如下四点:

一、项目运营期通常为25年左右,但法律规定的租赁期限最长不超过20年,超过20年的部分无效。这提醒我们在签订屋顶租赁合同时,不能简单地根据项目运营期就约定了一个超过20年的租期。

二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》规定,房屋在出租前已被抵押或被法院查封的,房屋承租人将无法对抗租赁前已合法设立的抵押权及法院的合法查封。因此,在签订屋顶租赁合同前,开发团队应注意核查该房屋是否已被抵押、查封。

三、租赁合同应向房产主管部门登记备案。虽然未办登记备案不影响租赁合同效力,但由于实践中存在出租人一房数租的情况,为了保护承租人权益,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》规定了存在数份有效租赁合同时,确定履行合同的承租人的顺位规则:(1)已经合法占有租赁房屋的;(2)已经办理登记备案手续的;(3)合同成立在先的。可见,当存在数个并未实际占有房屋的承租人时,已经办理了登记备案的将能够优先履行租赁合同。

四、租赁期满,承租人享有同等条件优先承租权。这与第一点相呼应,也即一份租赁合同最长20年的租期届满后,项目投资人享有以同等条件优先续租的权利。

项目投资人以合同能源管理模式取得屋顶时,尤其是在项目用地协议中未约定租金作为屋顶使用对价的情形下(下称“无偿使用”),投资人需要注意如下二点:

一、无偿使用没有最长期限的限制,房屋所有权人可以无偿将场地提供给项目投资人使用。

二、该模式下房屋所有权变动时,项目投资人对屋顶的占有使用将可能受到影响,即除非新的所有权人同意,否则原合同难以为继;且项目投资人不享有同等条件优先继续使用的权利,基于此投资人应注意在投资协议中就房屋所有权人违约需承担的违约责任,作更为细致的约定。

建议

通过对比市场上较为常见的两种项目场地取得方式,我们建议项目投资人应尽量以承租人身份获取项目场地,以借助《民法典》对租赁关系的特殊保护来保障自身的合法权益。尤其是在面对房屋所有权等权益变动带来的第三人主张权利的法律风险时,仅凭与房屋所有权人的协议约定,并不足以对抗善意第三人,易给项目稳定运营埋下隐患。具体来说,我们建议投资人:

一、除了注重测算不同的分时电价与屋顶租金的价格组合以追求最大的投资收益率,应有意在“电价-租金”组合中为房屋所有权人保留一定的屋顶租金,以承租人的身份获取屋顶使用权。

二、对项目通常25年的运营期,前20年宜通过租赁模式获取屋顶;20年之后,宜优先考虑续签租赁合同,不能协商续签则由项目投资人无偿使用屋顶。如此,可使项目投资人享有房屋所有权变动而不影响租赁合同效力的法定权利,并享有同等条件下优先承租的法定权利。

三、与房屋所有权人分别签订合同能源管理协议、屋顶租赁合同,并办理租赁合同的登记备案,或在登记备案机构认可的情况下,持合同能源管理协议办理租赁登记备案手续,以便最大程度地保障自身合法权益。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同,受法律保护。

依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020 修正)》

第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照民法典的有关规定处理。

第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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李杨 | 广东诺臣律师事务所合伙人

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供   稿 | 李杨律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民