合同诉讼中的土地保全攻略

发表时间:2020-10-15 所属分类:

土地往往是企业生产经营的重要资本,争议双方在发生纠纷后,原告方往往会对土地进行财产保全。不管是为确保将来生效裁判能够得到履行,还是敦促对方履约达到以打促谈的目的,土地保全能使得申请保全人掌握诉讼的主动权,并影响诉讼双方的最终决策。

但同时,由于涉及到土地的合同争议,标的额大、案情复杂,往往难以在1、2年内就彻底结案,有时候甚至可能会演变成系列诉讼。若土地一直处于查封状态,土地权利人不只无法使用土地,而且会面临很多违约风险及融资成本的损失。如何从这困境中脱出,可能会成为一整个项目、乃至一家企业的生死存亡问题。因此,对于合同诉讼中有可能涉及到土地查封的部分,在制定诉讼策略时,绝对不能大意轻忽。

一、什么情况下可以查封非合同相对方名下土地?

如果拟查封的土地是合同相对方名下财产,根据民事诉讼法第100条、第101条,除非合同的相对方名下财产较多足以覆盖诉讼请求的标的额,否则一般都能进行查封。若争议涉及到的土地并非在合同相对方名下,这时要对土地进行财产保全则存在一定的难度。

根据民事诉讼法第102条规定:“保全限于请求的范围,或者与本案有关的财物”可知,当土地属于“与本案有关的财物”时,仍存在查封的可能性。而如何判断土地是否属于“与本案有关的财物”,一般而言,主要指的是拟查封的土地要与争议标的有所关联。如四川省高级人民法院审理的成都深长城地产有限公司、成都市银河湾房地产开发有限公司股权转让纠纷、因申请诉前财产保全损害责任纠纷案【案号(2016)川民初 97 号】,以及最高人民法院公报案例海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案【案号(2015)民提字第64号】。该两案分别通过主体之间股权控制关系、合同履行与土地之间的关系而对土地进行了查封。换言之,即使土地并不在合同相对方名下,若土地使用权人与合同相对方之间存在着关联关系、或者土地与案涉的投资、合作协议等存有关联,若能举证及充分论述土地与争议标的之间的联系,则可以争取查封非合同相对方名下的土地。

同时,财产保全制度的基本功能为了保障生效裁判能够得到履行,其是一种事先采取的预防性措施,由于此时案件并未进入到实体审理,所以对于保全事由是否有足够的实体权利予以支撑,法院的审查并不那么严格。因此,我们在制定诉讼策略前,就必须明确我们的诉讼目标,并在提起诉讼时充分设计好诉讼请求以及诉讼主体,明确指出争议标的、主体与土地之间的关联关系,争取立案阶段就一次性查封。否则,当在案件进入到实体审理时再申请追加查封,其难度会有所增加。

二、土地保全的风险防范

财产保全虽能够给予被保全方一定的压力,但是亦应慎防恶意利用财产保全损害被保全人的利益,使得诉讼双方的利益严重失衡,因此民事诉讼法第105条规定“申请有错误的,申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”,给予被保全人救济途径。

归纳近年法院就财产保全错误损害赔偿的相关案例,法院目前的规则原则主要分为主客观两方面的要求。客观方面要求申请人的诉讼请求未能全部得到人民法院支持,主观方面则要求申请人主观上存在故意或重大过失等过错、在申请保全时是否尽到了谨慎注意义务,并确立了以过错原则为其归责原则【参见最高院(2015)民申字第1147号、(2020)最高法民终552号案例】。至于如何判断申请保全人主观方面存在过错,其具体表现为:

1.提起的诉讼是否合理。具体表现为诉讼请求、提起诉讼的理由、将土地使用权人列为共同被告或第三人是否有事实支持,如果没有充分合理的事实及证据作为支撑,则会有被认定为恶意查封的风险。注意提出的诉讼请求,是否可能存在非金钱债务的诉讼请求,尽可能地与土地关联上(例如)。

2.申请保全的标的额是否合理。(1)申请财产保全时注意保全金额限定在诉请金额内,如在财产保全申请书上注明“以XX元为限”,避免被认定为超标的额保全。(2)是否存在保全标的额明显虚高的问题。例如,需要注意诉讼请求的标的金额是如何计算的,如果是根据土地的估价,在诉讼请求金额的后面需要留下备注,例如:“暂计为XX元,最终以评估价为准”。这样能够确保当申请保全时土地价值与诉讼过程中出现较大差距时,可以合理地追加诉讼请求金额及保全金额。

3.申请保全的对象及方式是否合理。在保障日后生效裁判能够得到履行的前提下,是否采取减少被保全财产损失的其他保全方法,如能够活封的不应要求死封,即申请保全人应注意在阐述不同意被保全人要求处分、解封、置换土地的理由要充分。

总的来说,若想防范将来因保全错误而承担损失赔偿责任,则需申请保全人在对案涉土地申请查封时,以及被保全人申请处分、解封、置换时注意保持“善意”。

三、关于土地的解封、置换的方式及法律依据

(一)土地的解封、置换的救济程序

土地被查封后,被保全人可以根据实际情况采取不同的救济方式。如对保全行为存有异议的,可以根据民事诉讼法第108条以及民事诉讼法司法解释第171条规定,在收到保全裁定的5日内向作出裁定的人民法院申请复议一次。虽目前并未有明确的法律规定是否能够对该裁定申请再审,但是由于保全裁定并不是一项实体裁判,不具有实体上的既判力,所以不符合再审要求。而且,为了平衡申请保全人与被保全人的利益,已有民事诉讼法第105条赋予被保全人申请损害赔偿的权利,即被保全人尚有其他救济途径。

实际上,对于被保全的财产,被保全人可以提出自行处分、解封以及通过提供担保的方式予以置换,被保全人可以直接向法院提出前述申请,而非必须通过复议的方式实现。目前并无明确的法律法规对提出前述申请的时间作出限制,一般而言,如理由充分的,法院会根据具体情况组织听证再作出回应。当然,如果情况非常紧急,仍可通过相应的监督程序予以纠正。

(二)超标的额解封的实体问题

如被保全的财产总价值已超过争议标的额,被保全人可以超标的额查封为由申请对超过的部分解封,其所主要的法律依据是民事诉讼法第102条“保全限于请求的范围,或者与本案有关的财物”之规定。从该条可知,财产保全限于请求的范围内,超出请求标的额的部分自然就失去财产保全依据而应予以解封。

由于土地的价值并不容易确定,若要以超标的额查封为由要求解封,首要解决的,就是要明确证明土地价值的举证责任以及以何标准认定土地的价值是否超标的。

关于土地价值的举证责任,以广东地区为例,广东高院在(2018)粤执异7号案中认为,如果双方无法就土地的价值达成一致意见,根据证据规则,由于被保全人提出超标的额查封是一项积极主张,应由被保全人提供证据予以证明。而且,被保全人是土地权利人,其本身距离证据最近,举证成本更低。再加上,若保全错误给被保全人造成损失的,被保全人还拥有请求赔偿的救济途径。所以综合前述三项理由,法院认为如果要以超标的额查封为由申请解封,被保全人应主动提交证据予以证明。

至于如何证明土地的价值,最高人民法院在 (2015)执复字第12号案中认为,“关于查封标的物价值的判断,如果没有进行评估,可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定,如果进行了评估,评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。”

也因此,评估报告将是被保全人可以优先考虑提交的证据形式。若申请保全人与被保全人皆提交了评估报告作为证据,且两项证据之间存在较大差异,不排除法院可以通过委托司法评估的方式对土地价值进行评估。但是,不能仅因土地评估报告所确定的土地价值比争议标的额高就直接认定为超标的额查封,还应综合考虑到土地变现过程中对价格的影响,最高院在该案中参考了司法拍卖变现过程中的降价比例限制等因素来判断查封是否超标的。

除了提交评估报告外,法院亦可通过双方的举证来综合酌定是否构成超标的额查封。例如广东省高级人民法院在(2017)粤执复212号案中则认可了案件当事人所提交的地方国土资源局备案的成交单价作为参考依据,并考虑到房地产价格波动、变现贬损及查封房产有可能出现的案外人异议等因素,为土地价值的不确定性预留了一定空间,最终酌情要求按裁定保全金额上浮20%(即裁定保全金额的120%)作为土地估算价值是否超标的额的依据。

(三)担保置换土地的方式及其依据

提供担保予以置换的法律依据,主要见于民事诉讼法司法解释第167条、《人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》(下称“《保全规定》”)第22 条规定。其中,《保全规定》明确要求“被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的,须经申请保全人同意。”所以,当土地是非争议标的财产的情况下,就必须经过申请保全人的同意才能置换。但在实践中,不少法院将该条款的适用范围扩大到了“与争议标的有关的财产”,即哪怕土地并非争议标的,若是与争议标的有关,也需申请保全人的同意才能置换。但从民事诉讼法司法解释第167条的规定来看,只要被保全人提供了其他等值担保财产且有利于执行的,人民法院有自由裁量权决定是否解封。所以,当土地仅是与争议标的有关而又非争议标的的情况下,法院询问申请保全人是否同意只是征求其意见,并不是法定解封条件,法院仍可综合考虑案件具体情况判断是否予以解封。

用以置换担保的财产形式,目前常见的是银行存款、房产及土地等其他财产、金融机构的保函,除金融机构以外的信用担保较为少见。银行存款、房产土地等财产用以置换担保并无障碍,但保函是否可以用于置换,则需要有更明确的依据。民事诉讼法司法解释第167条以及《保全规定》第22条的规定中,对于用以置换的担保财产形式描述有所不同。民事诉讼法司法解释第167条所指的仅是“财产”,是否应包括保函?而《保全规定》第22条,置换只要求提供“担保”,未限定为“财产”,其适用范围似乎更广。但最高院在《保全规定》的第8条已明确保函可以为财产保全提供担保,虽金融机构出具的独立保函能否用于置换担保并没有明确,但从诉讼双方当事人的利益衡平以及法律体系解释来看,民事诉讼法司法解释第167条中所要求提供担保的“财产”应作广义理解。与之印证的是,最高院在(2018)最高法执监105号案中亦提出“可用保函来解冻一部分账户时,法院应予充分考虑,在能够实现保全目的的情况下,尽量采取对企业经营影响较小的方式”,换言之,在司法实践中,不少法院已承认金融机构出具的独立保函能够用以置换担保。

至于信用担保能否作为置换担保的财产形式,广东高院在2003年曾发布《广东省高级人民法院关于当事人申请财产保全时是否可以提供企业、银行信誉担保的批复》(粤高法民一复字〔2003〕34号),认为银行、企业保函属于保证的形式,民事诉讼法本身未明确对担保的类型作出限制,但是考虑到企业信用担保毕竟不如抵押、质押有保障,所以对非金融企业提供保函的这种方式不予接受。虽然该份批复是在《保全规定》以及民事诉讼法解释颁布之前,但是在实践中,各地法院对企业信用担保都较为审慎,如果要接受该种担保形式,除了要解决与执行程序衔接的问题外,法院自身有不少决策风险,一旦裁判得不到履行,甚至可能会面临申请保全人申请国家赔偿的风险。

四、小结

诉讼保全是在诉讼过程中为保证将来判决的可执行性对当事人财产采取的临时性冻结、查封措施。尽管保全并不是实质性处分当事人的财产,但是资金的可流动性、企业的商誉都可能因此受到影响。原告在提起诉讼时,诉讼请求必须经过反复斟酌,这将决定了非合同相对方的土地能否查封,亦将决定日后土地是否可以解封、置换,同时要适当考虑所提的标的额是否恰当,防范财产保全错误的赔偿风险。而作为被保全方,亦应根据实际情况,提供充分证据证明土地查封对自身造成的影响,及早做好相应的商业安排,减少因查封造成的损失。总的来说,无论是查封还是解封,都是双方综合能力的博弈,需要在制定诉讼策略时候充分考虑利益衡平问题,提前做好风险应对。