合同无效是否需要支付利息

发表时间:2020-04-03 所属分类:

【案情简介】中远国茂公司与润晟公司订立了《房屋租赁合同》,约定中远国贸公司将位于xxx第x栋厂房、xxx宿舍楼出租给润晟公司,租金为xxxx元/月,押金为xxxx元。2018年10月15日,润晟公司以中远国茂公司出租的房屋没有办理任何规划报建手续且未依法报建及取得房屋所有权证诉至法院,要求判令《房屋租赁合同》无效,并要求中远国茂公司退还押金及其利息。今天,我们向大家分享:租赁合同无效的,出租人是否需要支付已收取的房屋押金的利息。

 

一、租赁合同无效

 

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,以下情形的租赁合同无效:

 

1.在一审法庭辩论终结前,出租房屋系未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

 

2.在一审法庭辩论终结前,出租房屋系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;

 

3.在一审法庭辩论终结前,主管部门未批准延长使用期限的,租赁期限超过临时建筑的使用期限的部分。

 

因此,案涉租赁物中的厂房、宿舍一直没有办理任何规划报建手续且未依法报建及取得房屋所有权证,故案涉租赁物违反了法律、法规的强制性规定,润晟公司与中远国茂公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。

 

二、租赁合同无效的,出租人是否需要支付已收取的房屋押金的利息

 

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定,租赁合同无效的,承租人有权向出租人主张其已支付的房屋押金,但是否能主张房屋押金的利息呢?这里我们需要分情况讨论。承租人未向出租人返还租赁物的,双方如无另行约定,出租人与承租人在此期间内互有向对方支付利息的义务(承租人占有出租人标的物支付使用费的利息与出租人占有承租人押金的利息),该期间的利息可互相抵销。承租人向出租人返还租赁物的,双方无另行约定,承租人可要求出租人支付房屋押金的利息。

 

1.支付利息的起始时间

 

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称“《九民会议纪要》”)“34.【价款返还】双务合同不成立、无效或者被撤销时,标的物返还与价款返还互为对待给付,双方应当同时返还。关于应否支付利息问题,只要一方对标的物有使用情形的,一般应当支付使用费,该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销,故在一方返还原物前,另一方仅须支付本金,而无须支付利息。”的规定,即自承租人返还租赁物之日起,出租人需向承租人支付已收取房屋押金的利息(即无特别约定的情况下,出租人在承租人返还租赁物前或同时返还房屋押金的无需支付利息)。

 

2.支付利息的标准

 

《九民会议纪要》未规定此种情况下利息支付的标准。我们认为,双方对“资金占用期间的利息”有约定的按约定,无约定的,可以参照法律、法规对“资金占用期间的利息”的标准:

 

(1)同期同类贷款利率

 

(2)年利率6%

 

(3)以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率

 

综上,润晟公司要求中远国茂公司从起诉之日计至中远国茂公司返还押金之日,以同期同类型贷款利率支付押金利息,符合法律规定,一、二审法院均予以支持。

 

麦佳耀律师团队提醒您:双务合同不成立、无效或者被撤销时,标的物返还与价款返还互为对待给付,一方怠于履行返还义务的,存在承担利息的风险。具体到房屋租赁合同纠纷中,租赁合同无效的,承租人应及时返还租赁物及支付欠付的房屋占有使用费,以免承担更多的房屋占有使用费及相应利息;出租人在接收租赁物之日应同时返还已收取的除房屋占有使用费外的费用(如押金),以免承担相应利息。

 

 

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排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英