集体土地征收,他们是如何拿到多一倍的征地补偿款?(上)

发表时间:2021-06-23 所属分类:

我们都知道,土地是农民之根,农业之本。而宅基地及地上房屋则是农民居住生活的基本保障,是农民的利益底线。农民在这片土地上辛勤耕作,只盼每年能有个好收成,为家人带来温饱。但是,当强制征收来临的时候,作为被征收人,又该如何应对呢?是逆来顺受还是无头信访?不,这都不是最佳方案!我们还可以“诉讼促和解”,与政府协商谈判,来争取合法权益的最大化!

下面笔者将通过代理律师的视角分享广东省M村的村民们面临集体土地征收,而征地款过低时,委托福律阁土地诉讼团队与其并肩“诉讼促和解”的经历。

一、M村村民面临强制征收作出的选择

2020年3月,M村部分村民的宅基地及地上房屋因Y高速公路建设正面临着征收拆迁。此时高速公路已修至村庄旁,只要完成该段公路修建,整条高速公路即可连通。工期十分紧迫,政府一再要求高速公路建设经过及沿线的村民要尽快签署征收拆迁补偿协议,否则政府随时可能实施强制拆除。

(团队的无人机取证过程)

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(图1、2:我们的无人机拍摄:高速公路已经修到客户村庄门口,政府已停止与被征收村庄的征地款谈判)

几个宅基地及地上房屋被划入高速公路征收范围的村民听政府这么一说,都不淡定了,聚在一起七嘴八舌地讨论什么样的征收拆迁补偿方案才能实现大家的利益最大化而政府又能同意的,怎么样才能避免在房屋补偿方案谈妥之前房屋被强拆。

整个讨论乱成了一锅粥,直到村民阿东在微信上搜索我们“Flag福律阁土地诉讼”公众号,里面有很多土地相关问题处理的专业文章、大数据报告,其中还有专门针对集体征收程序的分析和集体土地征收的案例整理等内容。阿东马上通过公众号的联系方式联系到了我们。

见面沟通后,我们除了向村民们了解目前政府与他们的协商情况外,还通过尽职调查帮助村民们了解目前该高速公路的计划通车时间、征收推进情况等。并告知村民们我们需要进一步了解目前的征收工作处于什么样的程序,并举例告知在不同的集体土地征收程序下应当采取何种应对措施或诉讼策略等。

与我们见面后,村民们并没有着急立马与我们达成委托关系,而是约见了多个律师团队,在价格、专业还有团队协作等多方面货比三家。

货比三家后,村民们最终没有选择价格最低的律师团队提供法律服务,而是选择了委托我们福律阁土地诉讼团队!因为他们更相信,一分钱一分货,我们的专业、敬业以及热情投入才更能为他们争取合法利益的最大化!

二、面临强制征收应采取的前期行动

村民们向我们提供了他们所了解的全部信息:

1、政府2017年提过征收一事,但村民们都没见过征收公告、征收批复这些文件;

2、高速公路经过本村农用地路段的集体土地早已完成征收,高速公路也已施工至村民们的聚居地旁,一旦完成村民宅基地及地上房屋的征收,高速公路即可连通;

3、前段时间,政府有工作人员上门测量房屋;

4、近期部分村民陆续收到政府送达的记载着征收补偿计算内容的清单,但清单上并无盖章,有的还写着“拒绝入户”字眼(但部分村民表示并非他们主动拒绝测量人员入户测量,而是测量时刚好无人在家)。

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(图3:政府给出的拆迁补偿价格清单,村民不满意)

可以看到,村民在面临强制征收时,极有可能连最基本的征收公告都未曾见过,试问又如何能与全面掌握征地信息、熟悉政策法规及征收工作程序的政府进行沟通与抗衡呢?

前期行动第一步——申请政府信息公开

由于村民们对于政府目前的征收工作推进情况了解甚少,所以我们接受委托后第一时间就启动了申请政府信息公开的工作,这可以让我们更全面了解目前政府征收工作的推进情况,并且有可能为我们挖掘到“找茬”的机会,一旦政府在征收工作推进中存在程序或实体上的瑕疵,就能为我们的行动破局提供利器。

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(图4:我们启动的取证程序)

当然申请信息公开也是一门技术活,尤其是在不熟悉政府工作流程、工作语言、相关文件名称等情形下,很难通过信息公开程序获得想要的特定信息。

鉴于本团队其他同事已经专门就信息公开的技巧进行过分享,笔者在此不再赘述。

集体土地征收案件信息公开申请三大法宝 | 办案笔记

直播干货 | 《如何通过信息公开成功取证——信息公开避坑指南》课件分享

前期行动第二步——现场调查取证

我们专做土地诉讼类案件积累得出的一个宝贵经验,就是到涉案土地进行现场调查取证是办好案件的不二法宝。原因有二,一是不到现场,你永远无法真实体会到客户所表述的地块方位、房屋四至、周边情况等这些与案件争议焦点、土地价值等密切相关的事实细节;二是现场调查取证能帮助我们挖掘更多案件突破的细节点,因为老百姓缺少法律知识基础,律师往往很难通过像民商事诉讼案件那样通过老百姓单方主动提供的材料获得全面的案件有关信息。

正因如此,所以我们团队在接受M村村民的委托后,第一时间派出了由10位团队成员组成的项目小组,风雨无阻地奔赴目的地——M村!

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(图5:团队奔赴山村途中所摄图)

到达现场后,我们分为三个工作小组,有负责统筹协调安排工作的机动小组,有专门负责向村委、镇政府征收指挥部现场调查了解征收进程的外联小组,还有专门负责入户摸底调查了解各户村民特别需求、宅基地及房屋情况的入户小组。

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(图6:团队律师们挨家挨户丈量、计算、登记征收补偿项目)

入户小组主要是要挨家挨户为村民们测量及拍照记录宅基地及房屋的基本情况,因为考虑到时间紧迫且村民们的资金有限,一时半会还无法马上联系确定评估测量机构做专业测量,但我们至少能在熟悉现场的同时,帮助村民保留宅基地及房屋现状的基本数据及照片,以作为前期协商谈判的依据。

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(图7:团队制作的房屋拆迁现场调查表模板)

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(图8:现场调查、拍照留底房屋及附属物现状证据,以备诉讼)

前期行动第三步——拨草寻蛇

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(图9:成功取证,获得政府信息公开答复)

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(图10:成功取证,获得征地批复文件)

收到政府信息公开答复及政府公开的相关文件后,我们团队负责集体土地征收案件的研究小组立马结合我们整理的《集体土地征收流程图》对信息公开答复的内容一一进行比对,希望能从政府公开的信息中“发现破绽”。

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(图11:我们制作的集体土地征收流程图,全面高效梳理行政机关征收程序中的瑕疵)

结合村民们提供的信息,目前政府已经在与村民协商补偿安置方案了,所以我们初步推测涉案土地已获得征地批复,重点应该在于征地批复后补偿协议签订前的集体土地征收程序环节!信息公开结果进一步印证了我们的推测,征地果然已经国务院批准获得批复。而且从信息公开答复来看,涉案土地征收不仅一书四方案已经获得批复,听证程序也已经走完,甚至征地补偿安置方案都确定下来了。

这样一来,我们的维权是否就意味着没招了呢?

那可不一定!

正所谓细节决定成败,根据我们的工作经验,即使征地程序形式上已经完成,也不意味着政府的征收程序工作会是毫无瑕疵的!必须全面、细致地甄别公开信息是否符合法律规定,这不,经过我们集体土地征收案件的研究小组成员的经过细致甄别,并与上述流程图一一比对,就发现了政府征地程序中的瑕疵问题!

1:征地补偿安置方案的听证程序存在问题。

依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定,征地补偿安置方案是在征收土地方案经依法批准后,由土地行政主管部门会同有关部门拟订、公告并听取被征地集体经济组织和农民的意见后,报市、县人民政府批准后实施。本案中,信息公开显示村民们所在的经济社已经盖章确认《放弃听证的证明》(如下图所示),但经向村民代表们核实,事实经济合作社根本从来没有召开过成员代表会议,因此该《放弃听证的证明》不是村民们的真实意思表示!

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          (图12:放弃听证的证明)

2:本案《征地补偿安置方案》的形成不符合法定程序。

依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定,征地补偿安置方案是在征收土地方案经依法批准后,由土地行政主管部门会同有关部门拟订、公告并听取被征地集体经济组织和农民的意见后,报市、县人民政府批准后实施。而本案《征地补偿安置方案》的形成时间是2019年的4月,而征地批复的时间是2020年3月。《征地补偿安置方案》形成于征地批复之前,证明该方案形成不符合上述规定中的法定程序,极有可能还只是未经法定程序批准实施的草案。

3:本案《征地补偿安置方案》缺失地上附着物和青苗的补偿标准这一重要条款,不符合法律规定。

根据征收公告的相关规定及我们的办案经验,《征地补偿安置方案》应该有明确具体的地上附着物和青苗的补偿标准。但本案的《征地补偿安置方案》却只规定了土地补偿安置的标准,而并未明确地上附着物和青苗的补偿标准,这不符合常理也违反了相关法律规定,使得广大村民根本无法从《征地补偿安置方案》中了解到目前的补偿标准,损害了广大村民的知情权。

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(图13:调解前的征地补偿安置方案)

欲知我们是如何为M村制定应对策略,如何让我们的策略落地,及行动取得何种效果的,请关注下集!

 

 

 

 

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民