集体土地征收,他们是如何拿到多一倍的征地补偿款?(下)

发表时间:2021-06-23 所属分类:

诺臣案例 | 集体土地征收,他们是如何拿到多一倍的征地补偿款?(上)

上集当中,我们提到了M村村民在面临强制征收时是如何作出选择,以及我们福律阁土地诉讼团队在接受委托后采取的一系列前期行动。前期工作完成后,我们自然要进入到策略制定及策略方案落地阶段中来。  

三、制定策略抓住《土地管理法》新旧法实施交替之机,确定“诉讼促和解”行动方案

由于村民们找到我们的时候正好处于《中华人民共和国土地管理法》新旧法实施交替之际,新法对征收补偿提出了更高的标准。那本案到底该适用补偿标准低的旧法?还是适用补偿标准高的新法?

因为当时新旧法衔接的具体操作指引尚未出台,所以我们在接受村民委托后,在做好前期行动工作的同时,也准备了一份详尽的法律论证报告,从事实依据、法律依据、法理、法律原则等方面,对本案应当适用补偿金额高的标准,进行了全面详尽的论述,并同时向村民们提出了“诉讼促和解”的应对策略。

前面我们已经从政府公开的信息中发现了征地程序中存在若干问题,但如果要以上述理由直接去诉讼,并不能为村民们带来立竿见影的效益,反而会伴随较大的风险,理由有三:

一是仅凭听证程序瑕疵问题难以推翻已经进入实施阶段的方案本身,败诉可能性大;

二是征地补偿安置方案是否具有可诉性在实务中本就是存在争议的问题,贸然起诉存在被驳回的风险;

三是诉讼本身耗时长,而政府计划明年高速就要通车,肯定等不及诉讼结束再拆迁的,因此极有可能在诉讼期间政府就直接先拆后赔,这样村民们就失去讨价还价协商谈判的机会了。因此,经过我们向村民们进行全面汇报分析及建议,村民们最终同意了我们诉讼促和解的应对策略。

四、“诉讼促和解”行动全方案落地

行动之一:向当地政府、自然资源局、征收指挥部提出听证申请

听证申请书逐一指出原听证程序及《征地补偿安置方案》存在问题,希望能够重启《征地补偿安置方案》听证程序。

行动效果:由于我们的及时介入,用专业的流程,找到了本次征地程序中存在的诸多瑕疵错误,并立即起草了(听证)申请书递交政府。没想到,政府立马作出了响应,当月就召开了听证会。我们全程协助村民们参与听证程序,依法向政府反应村民们的合理诉求。

但其实在我们介入之后,政府也立马提高了警惕,马上补足了公告、听证等法定程序,这就意味着我们必须要再次寻求其他突破点,而不能仅依赖于程序问题找茬了。

行动之二:对征地补偿安置标准提异议

当时正值《中华人民共和国土地管理法》修订的契机,新法修订的一大亮点是强调要充分保障被征地农民的合法权益。其中第四十八条明确规定,“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”特别是删除了土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍的规定。同时规定了“对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,…..给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿…..”因此我们借此新规提出要提高涉案宅基地及地上房屋的补偿标准。

行动效果:政府在收到我们提出的异议后,通过政府代理律师向我们提出,要亲自到我们律所来访沟通交换意见。

随后,政府一行包括当地主管征收拆迁工作的副县长、自然资源局副局长、镇长及其他征收拆迁工作负责人,从小山村驱车数小时来到我们广州的律师事务所,主动要求与我们协商解决。

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(图14:广东诺臣律师事务所)

会议中通过政府介绍,我们更详细地了解到了目前该高速公路的征收拆迁工作推进情况,并且我们也代表村民合理地表达了他们的合法诉求,最后我们通过沟通,为村民们争取到了与政府再次协商补偿价格的机会。

行动之三:对测量评估结果提异议

政府在补足公告及听证程序之余,也陆续向村民们送达了资产评估报告及拆迁补偿清单。村民们纷纷表示,不认可评估报告及拆迁补偿清单,但具体询问他们到底是对价格还是数量还是哪方面不认可时,村民们都答不上来,反正就是对总价不认可。

因此,这就得由我们专业选手上场了。

因为时间紧急,村民们无法短时间找到评估公司作出新的报告,所以我们前期自己做的现场调查情况表就派上了用场。

通过逐一核实政府送达的评估报告及拆迁补偿清单的项目与之前我们自己现场调查的情况是否一致,调查补偿项目单价是否低于相应项目的市场价,我们为每户村民制作了详细的异议书,然后村民向政府书面提交。

行动效果:经过持续与行政机关沟通,提交多份证据及法律依据,终于成功的重启了测量和评估程序!这意味着行政机关认可了我们的主张!

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(图15:成功说服行政机关,重新选定评估机构)

行动之四:发挥律师居中协调的价值,促使政府协商谈判

其实我们都清楚,所有的“找茬”最后都是要服务于为村民们尽可能地提高拆迁补偿安置价格。而事实上,在政府与村民们的协商,彼此之间往往会因为存在信息差而很难建立信任基础,而村民们也极可能会因为要价过高而吓退有意与其协商解决问题的政府。因此,我们作为律师必须要居中协调,通过分别沟通不断尝试拉近政府与村民间的差价,一方面向政府争取从不同角度提高补偿价格,另一方面也要通过判例、周边各地的征收补偿安置标准适当引导村民们建立合理的征收补偿价格期望值。

最后,我们团队根据不同场合的协商相对方,不同沟通目的,委派不同谈判风格的律师,和政府进行了多次沟通和斡旋,政府和村民们终于在我们介入本案的三个月后达成了征收拆迁补偿协议!从客户找我们的时候,行政机关已经拒绝沟通,到我们介入后,积极寻找法律途径,起草多份文书,终于重新开启谈判。最后村民们获得的补偿价格,比之前几乎翻了一番,达到了诉讼促和解的双赢!

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(图16:案件诉讼促和解的工作进度条)

五、寻求应对强制征收的最佳解决方案,实现共赢

我们专业律师居中,重启与政府的协商谈判,不仅为M村村民们争取到了其想要的公平合理的拆迁补偿价格,同时也加快了政府高速公路项目的推进,有利于促进乡村的建设发展,终于实现了双赢!

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(图17:“诉讼促和解”方案大获全胜后,村民们的盛赞)

律师作为专业知识技术人才,在代理征收拆迁这类社会影响重大的案件过程中,不能仅仅寄希望于诉讼了事,还要通过多元化争议解决模式,争取实现被征收人合法利益最大化的同时,进一步协助政府提升纠纷化解、实质性解决征收过程中的老大难问题。

 

 

 

 

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民