旧村庄全面改造成本二三事

发表时间:2020-06-02 所属分类:

根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的规定,旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、不可预见费用、拆迁奖励、融资地块土地出让金等。

前期费用包含基础数据调查费、基础数据核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费等前期工作费用。

拆迁费用分为临迁费、房屋拆运费用(包括包含房屋拆卸、余泥清运、余泥排放及办理各种手续的行政收费、手续费)、房屋建安成本补偿、管线迁移费(包含屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网迁装等设施需迁移所需费用)、搬家补偿(包含搬出和搬入)、文物、历史建筑、祠堂等传统风貌保护费用(包含修缮和迁建)。

复建费用包含单体建安工程费(前期费、深基坑支护、地下室建设、装修费等)、小区配套设施费(包括为小区配备的肉菜市场、幼儿园、教学楼、道路、绿化、园林、外水、外电、风雨连廊、垃圾收集站等设置的一切配套设施的建设费用)、工程建设其他费、预备费等。

其他费用包含不良地质处理费用、场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复、土地农转用费用(包含耕地开垦费、耕地占用税及菜田建设费、农用地补偿、安置补偿、青苗补偿等)、城乡建设用地增减挂钩费用、整合周边地块费用(主要是对于边角地、夹心地、插花地及权属范围外需一并规划改造的地块改造成本)。

不可预见费用包含安置补偿过程中实际安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。  

折迁奖励又分为签约奖励、搬迁奖励、交房(地)奖励等。

融资地块土地出让金主要是按规划用途计收的土地出让金。

上述改造成本涉及政府、村社集体和合作企业三方重大利益,因而成为关注焦点,三方为此展开博弈。一个旧村庄更新改造项目,只有政府、村社集体和合作企业在改造成本问题上达成一致,才能形成项目实施方案并得到政府批复实施。下面分别不同利益主体的角度简单聊一聊旧村全面改造成本这个话题。

一、政府的视角

如上所述,旧村庄更新改造成本就是依据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》中各个项目计算出来的总的成本。政府依据这个总的成本,比较融资地块的市场价值(相应容积率下的土地出让金),最终确定协议出让的融资地块面积。由于融资地块建设用地使用权是协议出让,不采用“招拍挂”公开竞价方式出让,政府所能收取的土地出让金有限。同时,政府还须为整个更新改造片区配建公共设施,配备行政管理资源。此外,旧村改造融资地块入市也会在一定程度上影响国有经营性用地出让市场的供求关系。因此,协议出让融资地块意味着政府让利,融资地块面积越大,政府让利越多。从追求改造效益的角度出发,政府必定严格核算改造成本,防止改造主体(村社集体、合作企业或者其联合体)虚列改造成本骗取政府增大融资地块面积。在政府、村社集体和合作企业三方当中,控制改造成本决心最坚定者,当属政府无疑。

当然,作为城市更新最大推手的政府,也不希望旧村庄更新改造项目在实施中夭折。政府不仅算经济账,也算政治账。如果一个旧村庄更新改造项目因历时长,房屋、土地升值,建安成本、房屋租金等大宗成本大幅上涨,按政府原批复核定的成本实施更新改造无法覆盖全部合理支出时,政府也会应改造主体的申请,批复追加核定改造成本。批复追加核定的改造成本是为了满足改造所需增加的实际资金需求,保障项目改造能继续实施,政府一般不再增加融资地块面积,但允许追加核定的改造成本纳入改造主体取得融资地块的“拿地成本”。

二、村社集体的视角

旧村庄全面改造成本千万条,但在村社集体看来,只有一条,就是村社集体一方(含村民)为换取复建安置和公建配套设施而让渡一定面积的集体土地所有权。改造成本的大小决定了村社集体放弃土地财产的数量。由于村社集体所得复建安置总量占据改造成本的大头,从某种意义上说,村社集体的改造回报需求决定了改造成本的大小。从村社集体的角度,自然希望获得最大的复建安置总量,但又希望能控制改造成本。这种诉求情有可原,但在逻辑上是矛盾的。合作企业为了取得村社集体对更新改造工作的支持,通常会迎合其心理需求,与村社集体一道共同向政府争取尽可能多的复建安置总量。这就是为什么实践中总会出现超过政策允许户均280平方米的标准向村民作出拆迁安置补偿的现象。

当然,若政府咬住,维持片区规划条件衡定,此时,即使村社集体一方放弃土地财产的数量达到极限仍不足以覆盖全部改造成本,这个旧村庄更新改造项目便无法实现经济平衡,就没有改造价值了。

所以,为了能使旧村庄更新项目获得政府批复,也让合作企业有利可图,村社集体也需妥协,理性争取复建安置面积,有意识控制改造成本。在广州市中心城区,有部分地段极佳的城中村,历时十余年仍未能启动更新改造工作,主要原因就是村社集体一方对改造回报的期望值过高,政府、合作企业在改造成本问题上算不过账。

在实践操作中,合作企业还有一种通过争取政府提高容积率从而减少融资地块面积,降低村社集体抵触情绪的操作方式。这种操作方式模糊了融资地块面积过多增长的表象,但因为容积率是一种宝贵的国土空间规划资源,提高单个改造单元的容积率,政府必定会要求该改造单元的改造主体在其他方面让利,这样一来,改造成本最终还是由村社集体承担。

可见,在复建安置总量不变的情况下,任意加大改造成本只会让合作企业获利,村社集体和商品房购房者是旧村庄更新改造成本的最终承担者。村社集体也有必要控制改造成本。

三、合作企业的视角

对于合作企业而言,旧村庄更新改造成本就是融资地块“净地拿地成本”。在实际操作中,除了政府批复的改造成本之外,合作企业还须向村社集体及村民额外列支部分资金,如:1.村社集体举办庆典、民俗文化、尊老敬老等活动的赞助费;2.村社集体组织民主表决支持费用;3.在改造红线范围之外为村社集体修建道路、牌坊等设施的工程款;4.前期服务平台公司垫付的部分费用;5.为妥善处置留守户而在拆补标准之上额外支付的费用;6.为“埋钉子”支付的物业租赁费,等等。不同的列支项目通过合同约定或者财务技巧灵活处理,并最终反映在项目公司的“土地成本”、“开发成本”、“开发费用”、“管理费用”上。又因为“土地成本”在计算土地增值税时,有20%的加计扣除项,因此,依据粤府(2019)71号《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》中“支持降低用地成本”的精神,在与政府签订土地出让合同时,尽可能将与支出的项目与出让土地挂钩,避免无合同依据导致税务主管部门调减土地成本。如何合理安排合同的条款,让改造成本支出合法,提高与改造项目的相关性,符合《广东省税务局土地增值税清算管理规程》的要求,在此不作深入展开。

出于争取融资地块面积或者避税的动机,在任何一个旧村庄更新改造项目中,合作企业都有强烈的意愿加大改造成本。所增加的成本将通过财务处理转移给村社集体或者商品房购房者承担。

一句话总结,政府、村社集体和合作企业,对旧村全面改造成本怀揣不同的动机和意愿。

 

       
       
       
       
供   稿 |黄家章律师团队
排   版 | 关楚琪
核   稿 | 苏慧英