旧楼加装电梯起争议,低层业主该如何维权

发表时间:2020-07-28 所属分类:

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近年来,随着老龄化步伐的加快,旧楼加装电梯显得尤为迫切。尽管各地政府纷纷出台扶持政策,但是旧楼加装电梯操作起来仍困难重重。

实因住户之间的利益难以协调。对于高层住户来说,特别是家里有老人的,对电梯需求特别高,同时,加装电梯也会使房屋升值,这是重大利好项目,所以他们是加装电梯项目的积极推动者。

而对于低层住户来说,对电梯使用需求不大甚至为零,此外,加装电梯可能影响采光、通风、通行,产生噪音,隐私性不足,日后的电梯维修费用分担,低层房屋的价值因加装电梯也要打折扣等问题,所以他们明确反对甚至阻扰加装电梯项目施工。

高层住户指责低层住户自私、全然不顾集体利益。作为低层住户,有一肚子委屈,高层住户聚集起来围攻低层住户,要牺牲低层住户个人的合法权益去成全所谓的集体利益,没有加装电梯之前,高层住户上下爬楼梯不关低层住户的事,现在却演变成了对持反对意见的低层住户的集体讨伐。

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低层业主的合法权益受法律保护

旧楼加装电梯是为了解决居住在旧住宅楼中的人群上下通行的民生问题,符合社会发展的方向,其目的具有正当性。但旧楼加装电梯是对原建筑物设施的增加和对规划许可的改变,势必影响部分业主的权益。

针对这部分业主,他们的合法权益是否能得到法律保障?

在(2017)粤06行终602号案件中,业主反对加装电梯提起行政诉讼,一审被判驳回,上诉二审。二审法院认为被上诉人批前公示的时间实际只有9日,而《佛山市既有住宅加装电梯管理暂行办法》对批前公示期间的规定为10日,存在程序瑕疵。另,被上诉人作出的加装电梯规划许可行为未依法征得拟加装电梯所占用土地的共有权利人的有效表决同意,构成被诉行政许可行为实体法定要件的欠缺,故被上诉人作出的《建设工程规划许可证》依法应予撤销。

在(2016)粤0106民初13844号案件中,原告起诉因加装电梯行为致使原告房屋通风采光受到严重影响,房屋价值受到贬值,同时给原告精神造成损害,要求被告赔偿。法院认定经本院现场勘查,案涉大楼增设电梯确实给案涉房屋的通风、采光造成一定影响,根据公平原则酌情判令被告赔偿20000元。因原告未能举证证明房屋存在贬值情况,故驳回该项诉请。‍

掌握正确维权姿势

通过上述案例可知,小部分业主的合法权益也应给予必要保障,不能用简单、直接的方式,以牺牲小部分业主的合法权益来提升大多数业主的出行及居住便利。旧楼加装电梯有严格条件和程序,低层业主有多渠道进行救济。

一、在小区业主商议是否加装电梯时,低层业主应明确提出反对意见和理由,必要时可以邀请基层调解组织、社区居委会等第三方机构介入调解。

二、对加装电梯方案不满意的,建议低层业主及时委托专业律师陪同参与谈判调解会,双方的目的是为了解决加装电梯引发的纠纷,而不是激化矛盾,有律师陪同,可以更加清晰的表明低层业主的态度和诉求,让对方更加重视低层业主的意见。

三、若协调不成,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在备齐相关材料向市城乡规划部门申请阶段,以及在申请经审批通过公示阶段,低层业主要即时抓住机会,提出异议申请。

根据《中华人民共和国行政许可法》第三十六条和第四十七条的规定,行政机关对行政许可进行审查时应当告知利害关系人有陈述、申辩和申请听证的权利,并应听取利害关系人的意见。低层业主可以提供整改方案,由规划部门评估方案是否可行。

四、如整改方案被驳回,或者经协调,双方仍不能协商一致,业主可以通过行政复议或者行政诉讼等途径进行救济。

五、如加装电梯方案最终通过审批,低层业主可以退而求其次主张赔偿或补偿,依法向法院提起民事诉讼。