买安置房指标,有法律风险?

发表时间:2021-03-30 所属分类:

 随着我国人口城镇化的进程,人口日益向城市迁徙集中,城市扩张对建设用地的需求也不断加大。而基于粮食安全考虑,我国对耕地等农用地实行特殊的制度保护,以往城市发展沿用的征收农用地调整为建设用地的发展模式不可持续。在城市新增建设用地指标和规模严格受控的目前,基于节约集约用地原则,盘活“低效用地”,提高现有存量建设用地的利用水平,对诸如旧厂房、旧城区和城中村进行“城市更新”,已成为当前城市发展无法绕开的阶段。

对城市规划区内存量建设用地上房屋征收补偿过程中,拆迁方对被拆迁户,基本都会提供种货币补偿和产权调换安置补偿两种方式。被拆迁户选择产权调换安置的,通常会先获得一定面积的安置房购房指标,待安置房建设完毕后,有权免费或以极低的回购价,获得安置房。虽然几年后获得安置房将来是否能顺利过户办证存在不确定性因素,但安置房和同地段的商品房存在巨额的价差,由供求双方自发形成,游走在法律法规边缘的“安置房指标”倒卖交易,在广东乃至全国,也就并不鲜见了 。

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安置房及允许买卖的类型

(一)安置房的类型

安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目或国家因水利建设,改善民生等移民需要,对被拆迁住房或移民进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

安置房是国家对被征收土地、房屋的所有权人、使用权人给予的补偿方式之一,安置房指标是获得安置房的资格。该指标是否能够转让,不能一概而论,取决于该安置房的性质和是否附有权利的限制。 

(二)安置房指标的性质

拆迁安置房指标作为其中一种补偿方式,对其性质的认定目前存在争议。有观点认为,拆迁安置房的购买指标仅是一种拆迁安置利益,属于可期待的权益,将其转让只是一种财产权利的转移。也有观点认为,拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对失地农民所作的补偿,具有专属性质,即其性质不因“地”换成了“房”而改变,如进行安置房指标交易,即违反了法律和行政法规的强制性规定。

而之所以会产生安置房指标转让的情况,其原因首先是被拆迁人所补偿的安置房用地未缴纳土地使用权出让金,享有低于市场价格购买特定安置房屋的权利;其次是拥有指标的转让人自身不愿另购置安置小区房屋,又或者转让人拿到的安置房指标较多,于是选择售出该拆迁安置房指标变现。

(三)安置房指标交易的方式

卖方在支付完毕安置房购买价款并取得房产证后,将已获得产权的安置房转让给买方,交易流程与市面上普通房源无异,该种拆迁安置房的买卖本身是合法的。

但本文探讨的是安置房购房指标转让,即卖方在申报回迁安置前将空置的安置房指标进行转让或者在以摇珠、选房或其他方式取得安置房“购房资格”后,锁定安置房的楼层、门牌等确切位置信息,再将该安置房指标转让进行变现。

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安置房指标的转让合同效力

在安置房指标买卖合同纠纷中,卖方因周边房屋涨幅较大产生心理不平衡,一般以安置房具有专属性质或者附有安置房交易权利的限制等理由,主张买方不具有购买安置房资格。

其次,买方以指标转让合同违反法律及行政法规的强制性规定来主张合同无效,也有些卖方会以交易价格远低于市场价格为由,认为显失公平,主张撤销合同。

更有甚者,虽承认安置房指标转让合同有效,但因为存在不能过户的情况主张合同目的根本不能实现,从而主张解除合同。

在司法实践中,安置房指标交易现象光怪陆离,除了合同签订过程中不存在欺诈、胁迫等合同可撤销情形,符合双方当事人真实意思表示,还得具体看安置房是否具有专属性质。

(一)国有土地上的安置房指标转让合同效力

首对于原属国有土地上的房屋,在原房屋的所有人对原房屋具有处分权的情形,其因该房屋被拆迁而获得的安置房及安置房指标均属于一种财产性的权利,可以转让。也就是说,若拥有不动产权证,或者房产证+土地使用权证的房屋被拆迁,那么拆迁安置房或拆迁安置房指标均可转让。

在双方当事人就安置房或安置房指标转让事宜协商一致、签订合同的情况下,该转让合同系基于当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属于有效合同。

如宿迁市中级人民法院在(2013)宿中民终字第0383号《民事判决书》中载明:王某的房屋被拆迁,其享有被安置的权利,该权利系王某房屋被拆迁而享有的一项财产性权利。因王某已经购买了商品房,故其与胡某达成协议,将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给胡某,其本质上是一种财产权利的转移,该协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,协议有效。

(二)宅基地上的安置房指标转让合同效力

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

集体土地属于农民集体所有,农民的集体土地使用权来源于集体经济组织的分配,农民因集体土地被拆迁而获得安置房或安置房指标,是农民因失去其拥有的集体土地使用权份额而获得的相应补偿,拆迁补偿对象获得的安置房指标仍然具有专属性,非本集体经济组织的成员,其没有资格取得该集体经济组织的宅基地,在拆迁安置补偿后,其亦不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标。

1、宅基地上的安置房指标转让给同一集体经济组织成员,合同有效

根据土地管理法等相关规定,虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则,但并无禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定,且该法律规定非效力性强制性规定,而属于管理性强制性规定。那么,宅基地上的安置房指标转让系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应确认有效。

如广州市中级人民法院在(2019)粤01民终23749号《民事判决书》中载明:本案二审的争议焦点为:关于《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》是否存在无效情形的问题。在该案中,陆某1、李某与陆某2签订的《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》转让标的为因城中村改造获得的补偿待遇,该补偿待遇体现为300平方米的回迁安置房或该回迁房对应的临迁费等财产权利。虽然被拆迁房屋的性质为宅基地房屋,因城中村改造所获得的回迁房具有一定的专属性质,但陆某1、李某与陆某2均为同一集体经济组织成员,法律法规并无禁止同一集体经济组织内的宅基地及宅基地房屋流转。因此,陆某1、李某上诉主张《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》因违反法律及行政法规的强制性规定而无效缺乏依据,本院不予采纳。即宅基地指标转让合同有效。

2、宅基地上的安置房指标转让给非本集体经济组织成员,合同效力存在争议

在农村集体土地征收中,宅基地上的安置房指标转让给非本集体经济组织成员,属于无效合同。

如济南市中级人民法院在(2018)鲁01民申468号《民事裁定书》中载明:《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该案中,征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿,具有专属性质,依法不能向该集体经济组织之外的人员转让。樊某并非李某所在的集体经济组织的成员,其没有资格取得该集体经济组织的宅基地,故在该宅基地被征收后,其不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标。因此,李某与樊某之间签订的房屋出售协议书违反法律强制性规定,属无效合同。

但在城市更新拆迁补偿中,却有相反案例显示,宅基地指标转让给非本集体经济组织成员,合同有效。

如广州市南沙区人民法院在(2018)粤0115民初107号《民事判决书》中载明:当事人在不违反法律及行政法规强制性规定的前提下,依法享有自愿订立合同的权利,本案所涉的买卖行为,并不为国家法律或行政法规所禁止。在该案中,陈某已经选取了房屋,故陈某与叶某签订《拆迁安置指标转让补充协议》,将其受赠房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给叶某,本质上是一种财产权利的转移。陈某与叶某签订的《拆迁安置指标转让协议书》及《拆迁安置指标转让补充协议》,是当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同。

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安置房指标买卖合同中的其他法律风险

必须指出的是,在安置房指标转让合同有效的情况下,此类转让行为依然可能存在其他法律风险:

(一)卖方无权处分容易导致合同履行不能

由于安置房买卖合同签订时,往往处于选房阶段,房屋尚未办理产权证,故通常都是被安置人拿出以自己名义选购的安置房买卖合同用以证明其是该房屋的权利人,然后与买方签订安置房指标买卖合同。

由于安置房指标系基于拆迁取得,对外签订安置房补偿合同的人不一定就是合同上记载房屋的排他权利人,多数情况下拆迁利益都是由家庭成员共同享有。若该出售行为未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追认,则卖方出售该房屋指标的行为依法属于无权处分。

该无权处分情形虽不会致使房屋指标买卖合同无效,但到了交房或者办理过户等合同履行阶段,其他权利人不同意继续履行合同,即使购房人起诉至法院,其要求交付房屋或者协助过户等继续履行合同的诉讼请求也面临得不到支持的风险。

(二)卖方一房数卖导致无法履约。

卖方就同一安置房指标分别与多个购房人签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,购房人均要求履行合同的,存在相应的权利保护顺序(已办理过户手续—合法占有—综合考虑付款数额及先后、网签、合同成立先后等因素予以认定),顺序在后的购房人继续履行合同诉求将无法得到支持。在实践中,因无现房存在,买方根本无法了解到卖方是否还与其他人签订了买卖合同。

(三)购买房屋后能否顺利办理过户手续。

这取决于当地是否有针对该房屋的某些限制政策,否则买卖合同即使有效,但仍然无法办理房屋产权过户。例如部分安置房属于经济适用房,假如购房人自身不满足经济适用房购买条件,或者卖方不满足取得安置房后转让的最低年限规定,将无法办理房产过户手续,或者可能需要补交大额费用(如土地出让金)后才可办理。其次,在长期未过户的情况下,购房人未能及时办理二次过户手续,房屋可能被卖方设置抵押、典当等权利负担。当卖方无力涤除负担登记时,除非购房人出资将过户障碍解除,否则将面临无法过户的风险。

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总结

对本属国有土地上房屋进行拆迁的安置房指标可以买卖,但买方要注意查询该安置房是否负有转售条件的限制,对宅基地上的安置房指标,同一集体经济组织成员可以买卖,但非本集体经济组织成员,买方更要到有关部门查询该安置房的性质,不能购买具备专属性质的安置房,否则可能面临相应买卖合同被认定为无效的风险。

安置房指标买卖本身就是较为复杂的领域,每年都会产生大量的安置房指标买卖合同法律纠纷。安置房作为一种特殊的二手房,交易本身比普通商品房更具复杂性。

笔者建议,买方在签订安置房指标买卖合同前,应委托专业律师就房屋所涉土地性质、权利限制等作充分的尽职调查,对卖方的身份进行必要的核实,了解清楚卖方是否有权处分,有无其他共有人等,并在起草的买卖合同条款中就土地使用权出让金、卖方违约责任等作出详细约定,为保障将来可以顺利取得安置房,尽可能提前办理安置房预告登记,以保护自身合法权益。

 

 

 

 

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 卢嘉欣

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民