买“二手房”,你得绕过这几个坑

发表时间:2022-06-10 所属分类:诺臣说法

相信对于大部分人来说,特别是身处一线城市,能够一上车就在中心地带买上一套一手新房的年轻人几乎是凤毛麟角,更多的购房者会选择“二手房”。比起第一手新房,对于买方来说在“二手房”的交易过程中特别要留意的点就多了很多,稍不留神便可能会吃“大头亏”或产生争议。为此,笔者特结合生活及办案经验,列举出了二手房买卖签约过程中常被忽视又非常容易产生纠纷的几个细节,希望能够助力大家更加顺利地沿着住房阶梯拾级而上,愉快置业~

新买的房子竟然已被设定了“居住权”?!

居住权是《民法典》新增的一项用益物权,通俗来讲就是房子的产权人可以通过设定“居住权”的方式把房子给特定的人居住。至于住多久,全凭产权人做主。设定有“居住权”房子可以照常对外出售、抵押,也可以被继承。咋听起来似乎没什么问题,细品过后问题就来了:万一买到被设定了居住权的房子,作为新业主你既没法出租又没法自用,分分钟买了个寂寞?

避坑小贴士:签约之前务必先查册,确认自己相中的房子没有居住权登记信息的数据。以广州市为例,可通过微信搜索“广州市不动产登记资料利用”小程序对目标房产进行查册。

特别约定了“贷款不成功就解除合约”之后就可以高枕无忧了?

对于没有较为固定的银行流水收入记录或者对于自己能否成功贷到心理预期额度信心不足的买家来说,可能会有害怕贷款环节出问题导致无法顺利购房的担忧,为此,实践中有的人就会在合同中写上“如果贷款不成功就解除合约”之类的约定,意在以此避免自身可能因资金不足而违约的风险。诚然,有这种提前做好特别约定的风险防范意识是非常可贵的,但遗憾的是如果约定不够明确具体实际上也无法切实起到规避风险的作用。譬如说何为“贷款不成功”?是否首家贷款机构不批贷就算不成功,还是多少家贷款机构不批贷才算不成功?批贷的额度小于申请额度算不算不成功?诸如此类有许多的细节需要双方事先予以明确。

避坑小贴士:如果买卖双方想将房贷与成立交易挂钩的话,可以在格式合同条款以外对贷款机构、批贷额度、期限以及是否采用贷款以外的方式继续进行房屋交易等等做补充约定。例如可以约定如果在什么时间段之内买方无法贷到多少钱的则哪一方(或者双方)对于合同可以具体怎样处理(例如买方有权单方解除合同),以避免因约定不明而引发纠纷。

交易完成后才发现刚买的房屋上有其他人的户籍未迁出

如果是卖方本人及其家庭成员的户籍未迁出的,相对来讲还比较好处理,因为现在一般中介公司以及不动产交易登记中心提供的网签合同文本中都会有关于户口的条款,买卖双方在签约过程或多或少都会就卖方是否有户口需要迁出的问题有过沟通,通常可以通过约定逾期迁移户口违约金的方式来避免占用户籍的问题。值得注意的事,如果卖方本身也不是该房屋的第一手买家的话,虽然卖方自己没有户口登记在该房屋之上,但实际上却有其前一手的业主有户籍未迁出的话,对于现时的买方来说在交易完成后再来处理这户籍问题就会比较麻烦了。

避坑小贴士:买方可以让卖方带上房屋的产权证,双方一同到房屋所在辖区公安分局户政窗口对房屋现时是否有户籍人员登记信息进行问询核查。

在外打拼,不想这座城市留下你的青春,却留不下你。

每一套房都不尽完美,只要刚好符合你的需求,就是最有缘分的匹配。

谨以此文,献给每一个努力奋斗的青春。

谢扬 律师

广州市律师协会港澳台和外事工作委员会委员

广州市律师协会婚姻家事法律专业委员会委员

美国ABNLP协会注册NLP执行师

SAC证券从业人员资格

 

 

 

 

供   稿 | 嘉猷律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 官选斌