买房的钱全是我出,为何房子成了前儿媳财产?

发表时间:2020-06-22 所属分类:

个案回放

“买房的钱我出,收楼后我住,你只是挂个名”

赖先生近日很沮丧,因为“老猫烧须”(广州话,指阴沟里翻船)。他平时生意做得不小、很少人能给他挖坑,没想到因为房子问题,竟然被一个“小靓妹”耍了。之前他全资买的一套房子,他原以为是十拿九稳的投资,没想到法院推翻一审判决,没了。
事情还要回到前几年,当时其儿子小赖认识了一个貌美如花的大学生小艾,他们很快就同居。大学刚毕业小艾就怀孕,而老赖只有小赖这个独子,没办法,唯有赶紧替儿子把婚事办了。
儿子婚后,老赖一家突然多了两个人居住,各种不便。为让家人住得舒服一点,老赖想换房,无奈他们一家三口都是外地户籍,没有在广州买楼的资格,于是就与儿媳妇小艾协商借名买房。
1

为稳妥起见,老赖和儿媳妇约法三章:房屋的实际产权人为老赖夫妇,小艾对所购物业无任何付出,房子只是挂在她的名下而已,收楼后老赖夫妇也可以居住使用。

怎知,儿子的婚姻生活并不长久,很快以离婚收场,而房子还在小艾名下,老赖急了,于是起诉到法院,要与小艾解除双方达成的《借名购房协议》,要求小艾返还189万元购房款、中介费3.8万元、税费19650元及利息。

庭审结果

上诉后判决结果大反转,出钱买房的老赖输了官司

小艾在庭上主张,该房屋系老赖对自己和小赖的赠与。她说,自己与小赖结婚之后,老赖出资买房并登记在自己一人名下,是赠与他们小夫妻二人的房产,而且老赖并未举证证明双方存在借名买房的法律关系。

一审法院庭审查明,老赖和小艾原是家翁与儿媳关系;小艾与小赖于2017年8月6日登记结婚;涉案房屋是在其两人结婚后购买的,小艾也确认自己并没有出资购买该房屋。一审法院认为:根据老赖提供的税务查询证明,其夫妇和儿子三人在2013年1月至2018年12月间,并未在房屋所属区域内缴纳过个人所得税,且均非广州户籍人口。因此,老赖称购买案涉房屋时其不具备购房资格属实,法院予以采信。其次,老赖提供了相关银行转账记录及收款发票、收据,主张案涉房款、税费等均由自己负责支出,小艾亦自认没有参与出资。对此,一审法院予以确认。第三,小艾主张案涉房屋及房款是老赖赠与,但对此并未举证证明,也缺乏相关的赠与文件相佐证。而且,小赖和小艾在离婚诉讼时均表示案涉房屋并非夫妻二人的共同财产。故小艾提出的赠与主张不能成立。因此,一审法院判决解除老赖与小艾之间的借名买房合同关系。小艾须在3个月内向老赖返还购房款189万元,中介费3.8万元,税费19650元及利息。老赖以为这事儿就这么了了,怎知,小艾一方不依不饶提起了上诉。

2
二审法院经审理后认为:老赖未能举证证明双方之间存在借名买房协议;而房屋产权又登记在小艾一人名下,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条第二款规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”案涉房屋应认定为老赖夫妇对儿子和小艾二人的赠与。最终,二审法院大反转,撤销了一审法院的判决,驳回老赖提出的全部诉求。
律师说法

出资人主张借名买房,并不简单广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师表示:

一、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条规定:人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条第二款规定:当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

二、本案中,一审判决支持了老赖借名买房的主张,判决小艾应返还购房款等全部相关款项,而二审却撤销了一审判决,驳回老赖的全部诉讼请求。

二审之所以改判,关健在于厘清了两个问题:

(1)关于举证责任的分配问题。本案中,老赖主张其出资购买房屋登记在当时的儿媳小艾名下,双方系借名买房法律关系,小艾则主张系赠与的法律关系。

在涉案房屋原本就登记在小艾名下的情况下,根据上述法律规定中“谁主张谁举证”的原则,本案中将举证责任分配给主张涉案房屋为借名买房的原告老赖更为妥当,而非分配给提出抗辩为赠与关系的被告小艾。

(2)关于借名买房的事实认定。所谓借名买房是当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记于他人名下,借名人实际享有房屋权益,且可以依据合同约定要求出名人办理房屋的所有权转移登记。

因此,借名买房法律关系需要借名人对于两个证明标准承担完全的举证责任:一是证明对于案涉房屋存在出资关系;二是证明双方之间存在借名登记的共同意愿。

本案中,老赖仅证明了涉案房屋系自己出资购买,但未能举证证明双方之间存在借名买房的共同意愿。因此,其需要承担举证不能的不利后果。李燕玲律师提示广大市民,借名购房有风险,操作需谨慎。     

                             

                                       

                                   

                       

 供   稿 | 李燕玲

 排   版 | 关楚琪

 核   稿 | 苏慧英