买房给儿子儿媳怕日后被赶出家门?不用怕!民法典新创居住权规定,快来了解一下保障自身权益!

发表时间:2020-07-01 所属分类:
十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,被誉为“社会生活百科全书”的《民法典》终于问世了。《民法典》除了对现行的法律规定进行部分的调整和修改,还新增了不少规定,其中的一大亮点就是物权编中新增的“居住权”制度。

根据《民法典》第三百六十六条的规定,“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”所谓的“居住权”其实就是对不动产进行占用和使用的权利,是为了解决人们日益增长的住房需求和供应不足的房屋之间的矛盾应运而生的。

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一、“居住权”可以对抗房屋所有权人,也不受期限限制。 

与“租赁权”这种基于租赁合同产生的权利不一样,“居住权”是物权的一种,属于用益物权。用益物权是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。所以居住权人在占有和使用房屋等不动产期间,可以对抗包括不动产所有权人在内的一切权利人。意思就是在居住权人行使权利期间不动产所有权转让,也不影响居住权的行使。

此外,“居住权”不存在像“租赁权”最长不得超过二十年,超过部分无效的限制。法律允许权利双方通过协商约定居住权的期限,该期限甚至可以约定为终身。

二、“居住权”的设立依登记,应当采用书面形式订立居住权合同或遗嘱。

根据《民法典》第三百六十七、三百六十八条和三百七十一的规定,“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”

从上述规定来看,“居住权”的设立以书面的居住权合同或遗嘱为准,且需要依法向有关机构申请办理登记。“居住权”自登记之日起设立,未经登记的“居住权”不得对抗第三人。同时“居住权”的设立一般来说是无偿的,权利双方无需因此支付任何费用,双方另有约定的除外。

三、房屋买卖租赁需注意“居住权”,设立“居住权”的房子不得转让、继承,也不得出租。

根据《民法典》第三百六十九条规定,“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”

与所有权人不同,居住权人虽然可以占用和使用该不动产,但是想要通过出租等方式利用不动产产生收益或者擅自转让不动产的,还得看居住权合同的约定。同时“居住权”不可以继承,居住权人死亡的,居住权消灭,居住权人的合法继承人无法继承该不动产。

设立了“居住权”的房屋,因其自由处置受到限制,在房屋交易过程中可能会遇到障碍。所以在民法典开始实行后,想要购买二手房或租房的人在进行房屋交易之前需要增加“居住权”项目的查询,以免部分居住权人超越其权利范围私自对外租售不动产而导致纠纷。

四、父母出资买房,产权登记在孩子名下,设立“居住权”可以保证父母对住房享有居住的权利。

我们经常会碰到这样的情况:孩子想买房,但因为自身经济能力有限,便与父母签订协议,约定由父母支付房款,产权登记在孩子名下,父母享有对住房的居住权直至其死亡,在此期间孩子不得擅自出售房屋。后来,孩子反悔要卖房,父母只得起诉,要求确认自己享有房屋的居住权。法院经审理认为,因为我国现行法律没有居住权的相关规定,产权登记在孩子名下,孩子即为房屋的所有权人。孩子卖房属于所有权人行使处置所有物的合法权利,父母方法律依据不足,最终没得到支持。

《民法典》新增规定的居住权则为上述情形中的父母方提供了相应的保护。如果父母和孩子在购房时签订了居住权合同,自行设立居住权且明确居住权期限,那么孩子日后想要处置该房屋就会受限于居住权。父母再也不用担心产权登记在孩子名下会失去在房子里居住的权利。

五、“居住权”还适用于婚前或离婚后的财产分配。

许多人的婚房是其婚前的个人财产,但是结婚时结婚对象会提出在产权证上增加登记产权人的要求,双方因此矛盾频发。现如今居住权的设立为此提供了新的解决方案:可以设立居住权,使结婚对象无条件在婚房内居住,但又不用在产权证上登记新的产权人。这样既保证了个人财产的完整性,又解决了结婚后双方的住房问题。

还有一种情况就是夫妻双方离婚时,法院判决房子归一方所有,但另一方因为生活困难,居无定所。根据《婚姻法》司法解释,如果出现这种情况法院有可能会判决居无定所的一方仍可在原来的房子里居住,直到其找到新的住所。然而这个居住大多数是无期限的,在这种情况下居住权就可以帮助双方设立一个明确的期限,更好地解决离婚案件中的析产问题。

 

                                           

                                       
                                     
                                   
                           
 撰   稿 | 李梓琪

 排   版 | 肖宇珊
 核   稿 | 苏慧英