买房攻略——律师陪购,助您买得放心又省心!

发表时间:2020-07-21 所属分类:

前言

近年来,全国“租售并举”政策频出,广州更是首个提出租售同权的城市,但从目前来看,人们“愿买不愿租”的状况依然如故。今年疫情导致各行各业陷入低迷,但房地产市场却未见太大波动,部分一线城市的房价不仅没跌,反而一直在涨,好城市的好房子,永远都是硬通货。房产交易对一般人的重要性毋庸置疑,动辄百万甚至千万的资金支出,您又是否能够保证自己买得既放心、省心、还安心?

图片1

一般人刚开始买房的时候都没有经验,并且存在一个误区——认为向他们收取高额居间费用的中介公司会保证他们的交易安全。然而,中介公司发挥的是居间媒介作用,一切是以促成交易为目的的,保障购房人的交易安全常常意味着可能交易随时告吹或者迟迟不能达成一致,这就与他们的利益相悖了。中介公司为了避免节外生枝,夜长梦多,实现签单,往往会鼓动交易双方在相关细节没有认真理清的情况下尽快签约,而这就往往会留下很多隐患。

另外,房屋买卖交易涉及很多法律问题,例如产权权属、按揭、交付条件、违约责任等等,这里面的专业知识并非普通购房者所具备,一个不慎,很容易产生纠纷。由此可见,面对不规范的出卖人以及中介的推波助澜,购房者要规避法律风险,保障自身合法权益,律师陪购服务对于维护房地产市场的正常秩序,保护购房者的合法权益有着不可替代的重要作用,“律师陪购”服务应运而生。

实际上,由律师介入房产交易进行委托代理活动是国际普遍通行的做法。在美国,律师在房产交易过程中一般起到这些作用:买卖合同,产权调查,完成交割,售后登记。在英国,有明确的法律条款指出,买房必须聘请律师协助完成交易。律师的服务内容是代表一方参与合同谈判、沟通,并完成房产交易上的法律文书。在新加坡、日本,澳大利亚,台湾、香港等地,房屋买卖并不强制要求律师陪购,但民众普遍通过律师进行交易。而在我们国家,“律师陪购”法律服务也日益为人民群众所接受。

图片2

一、律师陪购房屋起到的关键作用:

1、提供法律、房地产、投资、信贷等全方位的咨询
合格的陪购律师,不仅需要法律实务经验,而且需要非常专业的房产知识,对房产市场信息十分了解,还要学习房地产政策、税费、交易习惯、风险点控制等各环节知识。陪购律师可以告知购房者需要考虑到的各种事项,可能存在的风险及风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式,帮助购房者作出正确判断,避免或减少交易风险。

2、审查房屋交易的合法性,规避风险
包括房屋出售方的出售资格,房屋的权属状态,是否存在查封、抵押、租赁的情况,存在这些情况时,如何保证交易顺利完成。

3、合同谈判
协助买卖双方进行谈判,实现双赢,主持二手房买卖合同的起草、修改、补充及签订,“个性化定制”符合交易双方需求的条款。

4、监督合同的履行及时处置争议
房屋买卖合同的履行时间短则数月,长则1-2年,合同双方当事人较易产生争议。律师可协助购房者监督合同的履行,保障房款及房屋顺利完成交收,及时提出法律意见,调解双方争议。   

5、协助完成房屋验收
确认权属证书是否齐全,房屋质量及合同约定的配套设施、设备是否与合同一致,水电费、物业费及其他应交费项目是否结清等,确保购房者依照合同进行房屋的交接验收。

6、协助完成房地产权属证书的办理
帮助购房者顺利完成房屋过户手续,拿到产权证,陪同前往不动产登记部门完成登记流程。

图片3

二、律师陪购实务与常见风险分析

本团队最近就接受了购房者A女士的委托,协助促成其与二手房出售方的交易。团队律师从一开始为购房者深入分析目标房屋优劣,到协助双方谈判,再到起草拟定买卖合同,审查证件权属,到最终促成交易,让买卖双方实现共赢。

与商品房买卖相比,二手房由于交易主体不特定,买卖双方均非专业且通常为陌生关系,交易往往存在更多风险。以下就来谈谈二手房交易期间常见的法律风险:

1、卖房者无权处分
现实中常见二手房的出售方并不是真正的房屋产权人或者只是房屋的共有权人之一,或夫妻一方在签署房屋买卖合同后以未经另一方同意为由要求取消交易,这种情况下,购房者与出售方签订的买卖合同效力无法得到保障,购房者被迫陷入纠纷诉讼。

2、房屋权属有瑕疵
房屋是否存在抵押、查封等情形,是关系到房屋能否顺利完成过户的关键问题。购房者法律风险意识淡薄,看到价格优惠便急于成交,未核实房屋状态便交付全部或部分购房款,最终导致回收房款难上加难,房钱两空。

3、承租人的优先购买权及买卖不破租赁
我国合同法规定,房屋的承租人对房屋享有优先购买权,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。房屋出售方对法律规定不了解或故意隐瞒,在未妥善处理承租人的情况下,擅自出售,或者未如实告知带有租约及租赁期限等情况,以致购房者陷入诉讼争议。

4、购房者出资“赎契”却不能过户
二手房买卖过程中,出售方经常要求由购房者出资还清银行贷款后再进行交易,这一过程中,出售方很可能存在其他债务,导致银行涂销抵押后房屋又被他人查封,从而造成购房者购房目的落空。

5、轻信中介机构的格式合同,合同条款约定不明
二手房买卖双方为了省事,经常共同委托二手房中介机构处理交易事宜,房屋买卖合同均为中介公司提供的格式合同,条款实际保护的是中介的利益,但买卖双方的具体权利义务和违约责任往往约定不明。

6、“黑白合同”履行问题
网签合同与实际的买卖合同约定不一致,风险规避不当的情况下,很可能导致纠纷发生。

7、出售方户口迁出及学位占用问题
无法落户,学位房学位被占用,无法实现购房目的。

8、违约责任不明
买卖双方一定要约定清楚的违约责任,违约条款是法院裁判的依据,约定不明无法保障权益。

图片4
以上只是二手房买卖交易过程中可能出现的部分风险,现实生活中还有各种各样的交易陷阱让购房者防不胜防,房屋买卖并非易事,建议购房者在购房前做好充分的调查研究,切忌掉以轻心,冲动购房,可以在购房前咨询专业房地产律师,了解购房的相关政策及风险,甚至委托律师陪同购房,让律师为你的交易保驾护航。