你不一定了解的不动产资料查询的“坑”!

发表时间:2018-04-12 所属分类:诺臣论文

—-写在《不动产登记资料查询暂行办法》出台之后

不动产查询是法律工作者从事法律工作的一项必备技能和工作内容,Flag(福来阁)律师也不例外。

规     定   :

国土资源部于2018年3月2日出台了《不动产登记资料查询暂行办法》(以下称《办法》),使不动产查询的具体操作有章可循。这一规章的出台,针对不同类型的查询人,要求提供不同的资料,限定了不同查询人可以获取的不同内容,具有操作性强、权利保护到位、程序设置合理等特点。

但在实践中,Flag(福来阁)律师发现,自己查询获取的不动产资料信息,有时候是一个让人欣喜若狂的“战利品”,有时候居然是一个装你没商量的“坑”,主要原因就在于行政机关不动产档案管理工作粗放,个别纸质档案和电子档案脱节、查询人获取不动产信息不准确、查询结果有误却缺失救济手段等问题至今无解。

根据国家不动产统一登记的工作部署,国务院希望各地依部署首先在2014年完成不动产登记职责的整合,做好机构组建;2015年健全配套制度,进行工作融合;2016年全面形成制度体系;最终于2017年实现信息平台共享,可供公开查询。按照这个工作进度,2015年《不动产登记暂行条例》(以下称《条例》)出台,《条例》规定,政府应当成立一个不动产登记机构,专门负责不动产登记工作。2016年《不动产登记暂行条例实施细则》(以下称《细则》)出台,2018年《办法》出台,一切似乎按部就班,有条不紊。

现    状 :

但Flag(福来阁)律师发现,不动产统一登记在不同地方的管理体制改革进程是不一致的。有的不动产机构是在当地国土房管部门或者不动产交易中心的基础上改造或者分设而成立的,不同地方的管理体制改革进程并不一致。有的地方的不动产登记机构仍是原先的国土或房管部门,有的地方的不动产登记机构和当地的国土房管部门沿用的是一套人马两块牌子。因此Flag(福来阁)律师到各地查询不动产登记时,会在第一时间搞清楚,当地负责不动产查询职能的具体机构,确保少走弯路,提高效率。

同时,我们看到尽管《条例》和《细则》均规定,不动产包含了土地、海域、房屋、林木等附着物。而最新出台的《办法》也规定,不动产登记机构应当提供《条例》实施前已经形成的土地、房屋、森林、林木、海域等不动产登记资料。但是,依据旧有的不动产管理体制,原来的森林、林木和林地登记管理由林业行政部门负责,海域使用权的登记管理由海洋行政部门负责,部分地方的土地和房屋又分属国土和房管行政部门分别负责,甚至一些地方“畸形”的管理体制下,林地的登记设置了林业行政部门和土地登记机关的双重管理,让不动产登记机构统一完成资料查询,现阶段有些勉为其难呢!

因为按照《条例》确定的新的管理体制,原分属于不同行政机关管理和持有的不动产登记资料,都要一并移交给不动产登记机构,这将是一项浩大而繁复的工作任务,不可能一蹴而就,也就意味着形式上设立统一的的不动产登记机构,短期内并无法完成所有不动产查询的工作。Flag(福来阁)律师亲身经历,仅是从镇国土所到区国土分局,从区国土分局到市国土局,各部门纸质档案移交工作量之大,耗时之巨,因此引发登记材料遗失致不动产无法查证的情形,时有发生。

另外,《办法》第七条规定,查询人申请查询不动产登记资料,应当优先调取数字化成果,确有需要,可以调取纸质化不动产登记资料。言下之意,一般情况下,查询人只能得到电子档案的查询结果。这样的规定对于提高效率,简化行政机关的管理成本当然无可厚非,但查询人一定要当心,你在不动产电子档案中查询所得到的“数字化”成果,其真实性可能完全取决于不动产登记机构中某一个“临时工”录入的结果!因为,各部门一般会将海量的档案资料外包给档案整理公司或者部门实习生扫描上传。那么,不动产电子档案和纸质档案不一致的情形,当然不可避免。

举 个 栗 子 :

不动产登记查询案例

某资产公司A经查询不动产登记机构的电子档案,发现债务人B名下尚有一块土地可以变现,于是斥巨资5000万购买了该债权。后在诉讼中发现,根据该地块土地登记的纸质档案反映,早在6年前,债务人B已将该地块以市价1亿元转让给了案外人C,而不动产登记机构居然未将B转让地块给C的相关资料上传至电子平台。某资产公司A一怒之下,起诉不动产登记机构,要求赔偿其错误登记导致的损失。案件经过一审、二审和再审,最终被三级法院无情驳回,理由是,C实际支付了对价购买土地属于善意第三人,某资产公司A的损失并非不动产登记机构的登记所致。A公司真是欲哭无泪!

正确的姿势:

查询不动产资料,正确的姿势是,首先要在查询前准确了解当地不动产登记机构的改制情况,如果想要查询的不动产信息尚未整合到不动产登记机构,切记一定要回到原行政管理机关查询,避免先入为主,挂一漏万。其次,要根据查询的不动产种类,弄清楚不动产档案资料是否已整合到不动产登记机构。再次,在获得数字化的查询结果后,应当仔细查看,发现不动产登记的连续性出现蛛丝马迹时,一定要及时申请查询纸质档案,一查到底,千万别盲目相信电子档案而遗恨终生。

但总体而言,《不动产登记资料查询暂行办法》设置的各项规则对于保护权利人的知情权而言,堪称一大进步。Flag(福来阁)律师也只是有备无患,善意给查询人提个醒。

供稿人:宋静