评估报告有猫腻?律师教您如何实地取证主张异议

发表时间:2020-08-24 所属分类:

从长远来看,征地拆迁是一项惠及民生的政府工程,但实际征收过程中往往催生一系列的征收乱象,究其实质,无非是利益冲突。

一方面是征收方为加快工程步伐,压缩拆迁成本,想方设法以较低的价格进行征拆,另一方面被征收人因不愿离开世居地或者因为补偿款太低而不愿配合拆迁工作。

因征地拆迁往往为了公共利益而实施,被征收人是很难阻止拆迁的发生,这时补偿问题应是绝大多数被征收人最为重视的问题,而评估报告也成了征收补偿的关键。

被征收人不满意评估补偿结果,法律上已然规定了连续可行的救济方法。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条和二十二条的规定,对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

但实践中,如清远、广州白云等地方,征收方只给5日的复核异议期,时间短、任务难度大、涉及的被征收人数多,单枪匹马的律师几乎很难承接这样的高强度案件,必须配备人数多的律师队伍,才能提供质量过关的服务。否则,延误战机就会丧失优势地位。

另外,在接待来访的当事人中,绝大多数的被征收人在面临征收的时候都有些许盲目,对自己家的财产状况也不完全了解,更加不清楚哪些项目应该补偿以及最终能拿到多少补偿款。

那么,在征收中,被征收人补偿项目、补偿面积和补偿单价,该从哪方面入手主张自己的异议呢?我们带你入户取证审查评估结果。

一、确认产权状况

征收范围内的房屋情况复杂,尤其是城中村或旧城区,存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑,对征收范围内的此类建筑,绝不可未经调查便做出房屋性质认定。

因此,当事人需要提供宅基地使用权证、村镇房屋所有权证(不动产权证)、报建相关证明如报建申请表、《乡村建设规划许可证》《村镇房屋建设准建证》、用地红线图等产权证明文件,以便我方确认报建情况以及产权证明文件记载的四至。

二、制作财产清单

实地取证的首要环节,即对将要测量的土地、房屋基本情况以及装修情况做到心中有数。

我们工作流程中,需要制作财产及房屋清单(建议把财产型号及购买时间明确列出),可以让我们在客观事实的基础上做到心里有数。

当然,如能拿到政府部门出具的补偿明细表,则重点统计补偿明细表当中有无遗漏应补偿而未列入的项目,列入的项目数量或统计面积是否准确,补偿单价是否合理等。

图片1

图1:财产清单

在当事人委托我们介入后,首先审查大的项目是否有遗漏,接下来需要认真核对每一项的数据,确认数额是否合理、准确。

我们实地调查取证的一项重要工作,就是告诉被征收人,在法律法规以及判例当中,哪些补偿项目能得到法院支持,哪些是超出了补偿范围的,针对补偿内容与被征收人进行充分沟通,让依法诉求、依法维权成为常态。

三、实地测量取证

评估的第一个关键问题是测量,如果不能一把尺子量到底,将会后患无穷。因此,在测量方面必须做到事无巨细,所有的东西都进行详细测量,甚至厨房浴室的瓷砖贴高度都一一量出来。

针对争议补偿项目,我们将进行入户测量确认。因此,我们会准备卷尺及红外线测距仪。红外线测距仪是团队特地为入户测量准备的测量工具,精准度高且方便快捷,适合室内测量。

室外测量时,如果测量的是房屋外围无阻碍物,需要用挡板作为测距仪的顶端。而由于红外线测距仪受到反光影响,我们也会利用卷尺配合完成测量。

图片2

图2:红外线测距仪和卷尺

四、拍照固定证据

入户测量时,我们应当及时进行拍照取证。

首先,拍摄记录房屋构造以及附属物、装饰装修等情况,并能反映拍摄物存在的时间,可以通过软件设置拍摄时间,或者举着当天的报纸来证明拍摄时间。

其次,手绘简单房屋结构图,一是房屋平面图,二是内部设计图,该手绘方便我们快速了解房屋状况。

另外,照片的拍摄要能反映房屋的状况,分别以全景照45度角、正面照、侧面照、俯视照等方式呈现。对于室内各个客厅、房间需要全照,特殊固定装饰物,价格高的装饰物(品牌)需要单独拍照。

最后,照片要求要清晰,要保存原图。必要时,对被征收房屋进行录像。

五、航拍助力取证

善用高科技装置,完美锁定证据链。团队专业技术人员操作无人机室外航飞,通过倾斜摄影技术进行外业数据采集,鸟瞰摄像地貌状况和地上建筑物(包括数量、面积、结构、高度等),真实还原测量区域范围,多维度、高精准、全方位记录区域整体状况。

图片3

图3:无人机,起飞!

图片4

图4:航拍农田

图片5

图5:航拍房屋

入户取证五步法为被征收人固定完美的证据链,辅助被征收人对评估结果申请复核鉴定。

诚然,在实践中,被征收人不满意评估结果,试图希望通过积极走访政府部门反映意见,以达到勘正评估报告的目的。但因为征拆过程中程序纷繁复杂、陷阱颇多,被征收人对征收中评估程序的不了解,罔顾正确的法律途径寻求救济,评估报告异议期渐而过之,这时候该如何救济呢?

以我们代理的广东省某市某村征地拆迁案件为例,通过细致研读房屋征收部门转交给被征收人的分户评估报告以及与当事人充分沟通评估测量细节,我们发现了该案评估时点大幅提前于征收公告之日;房地产价格评估机构的选定并没有包括委托人在内的被征收人进行参与,而直接进行抽号选定;评估报告遗漏测量应补偿而未列入的项目;测量人员仅进行外围估测,未实际入户测量;政府基础数据调查直接作为评估结果生效;未将评估报告及时送达并公告;评估异议期已过等问题。

图片6

图6:资产评估报告

为彻底解决委托人的问题,通过入户取证五步法测量数据后,我们本着友好协商的原则积极主动向政府反映评估报告的漏洞,最终政府同意我方重新选定测量机构和评估机构,由此重新打开评估程序之门。

图片7

图7:关于自行选定测量机构和评估机构的通知

同时,通过要求政府公开征收信息、重新张贴征收公告与征地批复以及重开征地补偿安置听证程序等一系列积极“作为”,政府也因此主动来找我们和解,我们为村民争取了多一倍的征收补偿款,最终村民与拆迁指挥部签订了征收安置补偿协议,并就争议事项和解成功。

房屋征收案件,关键问题在于解决补偿问题,法庭上的胜诉只是保护了房屋不受侵犯,赢在谈判桌上的补偿问题的解决才是真正的解决问题。

综上,针对房屋评估报告可能出现的问题,作为被征收人,需谨记固定证据,细致审查评估结果,清楚掌握评估结果和评估程序的漏洞,及时向房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议的及时向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

如评估报告异议期过后,也可参考本案经验积极与政府反映情况,如不明白具体如何操作,可以考虑咨询或者聘请专业的拆迁律师为您保驾护航。

最后,当事人还可以对征收补偿标准的裁决不服提起行政诉讼后,通过法院对作出裁决或者征补决定的依据之一的房屋评估报告进行程序上和实体上的审查,进而对评估结果进行救济。

团队介绍

【专业领域】土地权属争议、土地行政裁决、土地登记纠纷、土地出让(转让)合同纠纷、规划许可纠纷、建设许可纠纷、土地征收补偿纠纷、闲置土地收回、违法用地处罚等土地争议。

【团队宗旨】专注疑难复杂的土地争议解决。