如何拟定村级工业园改造项目合作合同文本 –城市更新项目合同文本系列(1)

发表时间:2020-04-02 所属分类:

合作合同是合作改造类城市更新(“三旧”改造)项目最主要的权利义务载体,是合作改造双方利益的重要保障。一个城市更新项目能否顺利实施,最终实现合作双方的合同目的,很大程度上取决于双方之间是否存在一份专业的合作合同。笔者结合自身执业经验,就如何拟定合作类更新改造项目合作合同问题,和大家分享一些心得。此次先谈谈村级工业园升级改造项目合作合同文本的拟定问题。

 

一、村级工业园升级改造方式、合作模式与合作合同

 

依现行城市更新政策规定,村级工业园升级改造模式有政府收储、自行改造、政府收储和自行改造相结合3种方式。其中,自行改造方式包含自主改造和合作改造两种模式。自主改造是指村社集体或者土地使用权受让人、承租人以自有资金自主对村级工业园进行升级改造。合作改造有两种情形,一是指由村社集体按照政府的要求公开招标引入合作企业,村社集体提供土地使用权,合作企业提供资金和管理技术,双方合作对村级工业园进行升级改造和运营;二是土地使用权受让人、承租人提供土地使用权(或土地使用权+部分开发资金),合作方投入资金(全额出资或部分出资),双方合作对村级工业园进行升级改造和运营。

 

村级工业园升级改造合作涉及巨额财产权益,村社集体、土地使用权受让人、承租人(以下统称“土地方”)与合作企业、合作方(以下统称“资金方”)之间必须订立合作合同,约定双方的责、权、利,保障项目改造和运营顺利实施,最终实现合作双方的投资回报。

 

二、村级工业园改造项目合作合同的交易结构

 

村级工业园改造项目合作合同是双务合同,双方的主要权利义务为:土地方向资金方交付改造地块,资金方投入资金进行改造开发建设;项目竣工验收合格后,土地方取得建成物业产权,资金方取得约定期限内的项目运营权和运营收益,并按项目计容建筑面积或建成物业面积向土地方支付租金。双方当事人的交易事项涵盖改造开发阶段和项目运营阶段两个阶段,故合作合同的交易结构设计也是围绕改造开发和项目运营两阶段展开。

 

在改造开发阶段,土地方和资金方必须在合同中就村级工业园升级改造地块原有经济关系清理,房屋拆卸,土壤检测和治理,改造地块交付,配套设施,公共福利设施,规划设计,用地报批、规划报建、施工许可手续办理,前期费用承担,开发建设资金投入,项目融资,工程施工、监理和竣工验收,项目实施监督,产权登记等事项作出详细约定,合理安排双方的合同义务、履约方式和时间节点,确保项目实施方案顺利实施。

 

改造开发阶段交易结构设计难点是双方如何分担前期费用(包括但不限于升级改造策划方案和项目实施方案的编制费用、基础数据调查费用、招商代理费、法律顾问费等项)、土壤检测治理费用、配套设施或公共福利设施建设费用,如何设定改造地块交付的时点和交付条件,如何确定开发建设资金的投入方式和使用程序,如何设定项目融资的方式和限制条件,项目实施监督的程序和监督内容,等等。

 

在项目运营阶段,土地方和资金方必须在合同中就项目建成物业交付使用、开业运营、租金计付、税费负担、产业导入、运营监督、接管和退出机制、项目清算、项目建成物业的返还等事项作出明确约定,对项目的运营和退出作出合理安排,确保双方能分享项目运营收益,实现合同目的。这一阶段交易结构设计难点在于开业运营的条件,计租面积,税费负担,产业规划落实,运营监督介入程度,接管触发条件、接管程序和接管方式,退出运营的条件和方式,项目清算程序等方面。

 

三、村级工业园改造项目合作合同的条款

 

村级工业园改造项目合作合同具有一般合同的常见形式,其主要合同条款也是由商务条款和法律条款两类条款构成。除此之外,此类合作合同还包含背景条款。

 

(一)背景条款

 

村级工业园改造项目合作合同的开始部分是背景条款,依次出现的是鉴于条款、项目基本情况介绍条款。鉴于条款介绍项目的由来、合同签订的背景。项目基本情况介绍条款描述拟升级改造项目的基本情况,包括项目地块的位置、用地面积、上盖建构筑物情况、权属状况、土地使用年限,项目规划条件,产业规划和经济发展指标等内容。背景条款是改造双方合作的基础性条款,表述要求客观、具体。

 

(二)商务条款

 

村级工业园改造项目合作合同商务条款的主要任务是约定项目合作条件,合作方式,盈亏分配,履约条件、方式和期限等内容。商务条款是合作双方经协商一致达成的谈判结果,是双方权利义务的具体体现。因此,商务条款表述必须明确,不能含糊,也不能有歧义。

 

从土地方的角度,起草村级工业园改造项目合作合同要注意以下几点:

 

1、须将政府产业规划列入合作条件

 

村级工业园升级改造项目是政府依据城市更新(“三旧”改造)政策的规定逐案审批同意实施的旧厂房改造项目,承载了政府的产业发展规划,包括产业发展方向、招商引资、经济发展指标等。将产业发展规划嵌入村级工业园升级改造项目是政府审批同意改造的前提,因此,村级工业园改造项目合作合同中约定的合作条件必须体现政府的产业规划要求,这部分内容不允许合作双方自由取舍,要严格转述项目实施方案批复的表述,且土地方须通过在合作合同中设定违约责任条款督促资金方落实。

 

2、须明确改造地块交付的条件,即约定按“毛地”交地还是按“熟地”交地。

 

“毛地”交地即是按现状交付,拆迁安置补偿工作由资金方负责并承担费用。“熟地”交地就是由土地方负责清理改造地块上的经济关系并拆卸房屋,平整土地,达到报建和施工的条件再交付给资金方。村级工业园升级改造项目往往涉及复杂的经济关系和历史用地,处理拆迁安置补偿事务难度大、费用高。对地块交付条件没有约定或者约定不明,容易留下履约纠纷隐患。笔者团队经办的一个村级工业园升级改造项目,由于规划部门在审批项目用地红线时未作现场核查,其批复的用地红线将第三人一座房屋占地几十平方米的一个墙角包含在内。土地方将改造地块上的其他建筑物全部拆卸完毕后,要求交地;资金方则以土地方未拆卸红线范围内最后剩余的一个墙角,未完成拆迁工作为由,拒绝收地,且不同意起算项目建设期。双方履约陷入僵局。

 

3、须对资金方经营使用项目建成物业的方式划出红线。

 

在旧厂房改造项目中,资金方出于加速资金回笼降低财务成本的动机,有意无意打政策“擦边球”,以各种噱头违规向社会销售或者长租项目建成物业,扰乱房地产市场,招致政府监管部门对改造项目进行查处,造成土地方的项目经营收益中断甚至丧失。笔者团队在经办的村级工业园升级改造项目中,均注意在合作合同中对资金方经营使用项目建成物业的方式,明确约定不允许资金方采取违规销售或者租赁项目建成物业的各种情形,确保项目按既定的合作方式平稳运营,保证土地方持续获得预期租金收益。

 

4、须对资金方转让项目股权或者以项目融资作出限制性条件。

 

村级工业园升级改造项目投资大周期长,实践中有实力不济的资金方,为达到尽早退出项目实现短平快“捞一笔”的目标,将其对项目公司的股权转让给第三方,由第三方代替其投资进行改造开发或者运营项目;也有一开始就打着“借钱生钱”、“空手套白狼”的不纯动机,资金方在签订项目合作合同之后,巧立名目将项目作担保对外融资,实现“金蝉脱壳”。这两类资金方的行为是土地方要杜绝的。因此,必须在合作合同中对资金方转让项目股权或者以项目融资作出限制性规定,保障村级工业园升级改造工作不变形、不走样、不“烂尾”。

 

5、须明确约定项目税费负担。

 

村级工业园升级改造项目涉及土地使用税、土地增值税及其附加、房产税、印花税、企业所得税等8个税种,项目计容建筑面积动辄几十万平方米甚至上百万平方米,应纳税额是非常可观的。由于村级工业园升级改造项目的合作期限通常高达40年,这些税费将会是一笔巨量的成本开支。笔者团队经办的一个已进入运营阶段的村级工业园升级改造项目,税务机关要求土地方缴纳合作项目第一年度发生的500多万元税款。因该项目尚有39年合作期,若该项税金由土地方承担,则土地方共需缴纳税款2亿多元,这将大幅度减少土地方的预期收益。土地方随即以其收取的租金应为税后收益为由,要求资金方承担该项税金。笔者团队代表资金方主张,合作合同未约定由资金方承担该项税金,资金方支付租金即履行完合同义务,土地方应按税法规定自行承担纳税义务。最终,资金方拒绝了土地方的无理要求。该项目的合作合同对土地方而言,是一个“交学费”的样板。

 

与上述案例相反的另一个村级工业园升级改造项目,由于笔者团队事先为土地方在招商公告的合作合同文本中加入了由中标方负担改造项目8项税金的条款,资金方中标后才发现其需额外负担近4亿元税费成本,试图协商更改该税费负担条款,我方以中标后不得实质性变更合同文本为由不同意资金方的要求。最终,资金方按招商公告的合作合同文本签约。这一安排,等于为土地方增加了4亿元收益。

 

(三)法律条款

 

村级工业园改造项目合作合同法律条款的主要任务是约定双方的违约责任、豁免条款、争议解决方式等内容。法律条款是保证合作双方全面、正确、及时履行合同义务,保障守约方的权利不被侵害,实现双方合同目的的重要条款,表述要求合法合规、公平合理、严谨。法律条款必须全面对照商务条款约定的内容,详细、慎密约定违约责任,确保各方履约到位。

 

 

黄家章

黄家章律师团队 | 广东诺臣律师事务所

供   稿 | 黄家章律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英