如何拟定旧村庄更新改造项目合作意向协议——城更项目合同文本系列(2)

发表时间:2020-04-10 所属分类:

一、旧村庄更新改造项目合作意向协议的由来

 

在广州市城市更新政策的引导下,越来越多村社集体选择在旧村庄更新改造前期阶段引入合作意向企业。2019年广州市增城区的城市更新政策更是将引入合作意向企业作为政府同意启动旧村庄更新改造的前提条件。市、区两级城市更新政策的意图是通过引导村社集体引入合作意向企业,规范、有序推进旧村改造前期工作,从根本上扭转旧村改造实践中平台公司野蛮生长的局面。合作意向企业取代平台公司提供旧村改造前期服务是大趋势。

 

旧村改造前期阶段需要投入大量人力、资金和其他资源,而工作成效能否达到预期目标存在巨大的不确定性。因此,合作意向企业必须与村社订立合作意向协议,事先划分合作双方的责、权、利,约定项目风险分担等重大事项。

 

二、旧村庄更新改造项目合作意向协议的内容

 

旧村合作改造项目合作意向协议具备合同的全部要素和一般条款,对合同双方当事人具有法律约束力,它与缺乏法律约束力的意向书完全不同。一份合格的合作意向协议,至少应当包含以下几方面的内容:

 

1、旧村改造项目概况

 

合作意向协议的第一部分一般都是介绍旧村改造项目的基本情况,包括:1.集体经济组织构成、人口户数;2.项目区位、改造范围、改造面积、土地和建筑物的类型、土地利用符合“两规”的情况;3.改造进展情况,包含标图建库、改造意愿征询、基础数据摸查、片区策划方案和项目实施方案编制报批等情况。

 

一方面,合作意向协议对旧村改造项目概况的描述相当于村社对项目情况的披露,该披露是否客观、真实,对于合作意向企业意义重大,某种程度上构成合作意向企业是否作出投资决定的关键因素。因此,合作意向企业应要求村社在合作意向协议中对旧村改造项目情况尽量作出客观、真实、翔实的描述。

 

另一方面,合作意向协议对旧村改造项目概况的描述也将成为合作意向企业知悉改造项目相关情况的证据,合作意向企业在事后发生纠纷时不能以不了解项目情况为由进行抗辩。因此,村社宜将需要事先向合作意向企业披露的事项尽可能在合作意向协议中加以详尽描述。

 

2、合同双方承诺事项

 

旧村改造前期工作涉及区域发展规划、项目平衡测算、土地利用策划、集体经济组织民主表决、城市更新行政审批和批后实施监管等诸多方面的重大事项。因此,选择一个有社会责任、资金实力雄厚、旧改经验丰富和政商关系良好的企业作为合作意向企业,是村社集体在启动旧村改造之初要考虑的问题。这也是潜在合作意向企业在竞投之前需要对标掂量的问题。

 

根据广州市、区两级城市更新政策关于选择旧村改造合作企业的规定,合作意向企业竞投人一般需要这几个资格条件:1.注册资本金1亿元以上;2.竞投之前3年内没有不良诚信记录,尤其是在广州市没有烂尾的房地产项目;3.有旧村改造项目,或者已完成若干万平方米旧改项目竣工面积。除此之外,部分区还要求竞投人上年度净资产不少于若干亿元,部分区甚至要求在该区有过土地招拍挂摘牌或者真实竞价的记录等。

 

这些资格条件大部分是由竞投人作出真实性承诺的,因此,村社必须将合作意向企业的这些承诺以合同条文的形式在合作意向协议中固定下来,作为将来有需要时追究合作意向企业不诚信行为责任的依据。客观上,将这些资格条件的承诺列入合作意向协议文本,也对不具备竞投条件的竞投人起到阻吓作用。

 

当然,村社对改造项目有关情况或者某种行为的承诺,也构成对合作意向企业的担保。

 

除上述承诺之外,鉴于旧村改造项目巨额的投资需求和较高的风险,村社和合作意向企业均须根据自身对改造项目的隐忧,要求对方在合作意向协议中作出相应的承诺。

 

3、合作方式和合作条件

 

合作方式和合作条件是合作意向协议的核心商务条款,是村社与合作意向企业达成交易的决定性因素。

 

合作方式,即合作双方决定以什么样的方式共同开展旧村改造前期工作。

 

合作条件,即合作双方商定各自提供什么样的资源共同开展旧村改造前期工作。

 

A合作方式

 

目前,在广州地区扮演旧村改造前期服务商的角色有两类:平台公司和合作意向企业。

 

两者的工作内容大体相同,都是协助村社完成前期工作,推动项目上政府平台公开选择合作企业。但与平台公司纯粹赚取前期服务费的目标不同的是,合作意向企业基本上是大型房地产开发企业,其前期工作目标是通过介入前期工作,争取在项目上政府平台时被选定为合作企业。这就决定了合作意向企业与平台公司在期阶段与村社的合作方式是不同的。

 

合作意向企业倾向于深度合作的方式,包括:组建项目公司或者项目部全程介入前期阶段各个环节的工作,主导、策划开展各项工作,动用强大资源全力推进项目进展。

 

针对深度合作方式,合作意向协议中必须对双方的工作班组、协作模式、工作制度、工作职责等事项作出详细约定。

 

B合作条件

 

合作改造类旧村改造项目,村社能提供的合作条件总的来说有3项:提供土地使用权、配合申办各项行政审批手续和协调处理与旧村改造有关的争议。

 

前期阶段的合作意向协议应对村社提供的合作条件作出具体约定,至少包括:(1)提供与旧村改造项目有关的资料;(2)开展和完成村(居)民改造意愿征询工作要求;(3)入户调查工作配合;(4)违法建设查控;(5)履行民主程序及其他合规性手续;(6)项目上平台招商的协作义务。

 

针对合作意向企业提供的合作条件,合作意向协议至少需要约定以下方面的内容:(1)承担前期工作经费的范围;(2)政府关系协调;(3)提供前期服务的机构、人员及其服务内容、服务方式、工作职责;(4)服务期限、工作目标;(5)退出方式及风险承担;(6)其他援助措施。

 

4、履约金支付及退还

 

穗建规字[2020]16号文规定,引入合作意向企业、缴纳履约金的旧村改造项目优先纳入城市更新年度计划。履约金的数额按照项目规模确定,从1亿元至3亿元不等。合作意向协议中应当对履约金的缴存、支取、退还等事宜作出约定,避免将来产生争执。

 

需要指出的是,尽管穗建规字[2020]16号文规定合作意向协议终止时履约金本息应退还合作意向企业,但事实上,退还履约金本金还是退还本息的问题,是一个可由双方商定的问题。实践中不乏合作意向企业为争取村社支持而将履约金利息让渡给村社的情形。

 

5、独占服务保证

 

实践中,个别村社同时与不同的平台公司或房地产开发企业订立前期服务协议,甚至同时收取数份履约金,造成矛盾重重,相互“打架”。鉴于前期服务期间需投入大量资金、人力和其他资源,合作意向企业必须与村社约定,在订立合作意向协议后村社不得再与其他企业或个人签订类似服务协议,村社必须保证合作意向企业在旧村改造项目前期阶段享有独占服务的权利,否则村社须对合作意向企业承担违约赔偿责任。

 

6、违约责任

 

违约责任是一般合同必备的法律条款,是督促合同双方履约的保障。但在城市更新实践中,相当部分旧村改造项目合作意向协议并未约定有违约责任条款,或者仅约定一个宽泛的无实际约束力的违约责任条款。站在合作意向企业的角度,建议约定有约束力的违约责任条款为宜,尤其是针对村社违反其对合作意向企业独占服务的保证义务,应当约定村社违反这一义务时承担相应的违约责任,否则不足以督促村社信守该合同义务,保障合作意向企业的利益。

 

7、合同的解除和延期

 

因城市更新政策或者农村集体经济组织民主表决的原因,导致一个旧村改造项目实施方案未能如期取得政府批复,或者在批后实施过程中受到挫折。这样的例子在城市更新实践中时有发生。

 

有鉴于此,村社有必要在合作意向协议中约定一个相对合理的合同期限和解除合同的条件,防止合作意向企业因投入资源不足造成项目改造进程被拖延;对于合作意向企业而言,由于承担前期阶段各项经费的垫付责任和损失风险,合作意向企业必须争取一个合理的服务期限和有机会顺延合同期限的权利。

 

何为合理的合同期限?合同解除和合同延期的条件如何设定?这取决于合同当事人对这些问题的认识,也取决于各自的议价能力。

 

 

黄家章

黄家章律师团队 | 广东诺臣律师事务所

供   稿 | 黄家章律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英