商品房买受人系案外人提起执行异议的理解与适用

发表时间:2020-04-22 所属分类:
实践中,商品房买受人向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给买受人的商品房采取执行措施时,商品房买受人往往会提出执行异议,以排除强制执行。
对此,为了保护商品房买受人的物权期待权,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了金钱债权执行中,商品房买受人在同时具备以下三种情形的,对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,人民法院应予支持,即案外人系商品房买受人提起的执行异议可对抗开发商债权人的强制执行:
1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
一、以案说法
(一)基本案情
法院于2015年12月29日大甲公司与小乙公司建设工程施工合同纠纷一案作出《民事调解书》,确认:一、小乙公司于调解书生效之日起10日内向甲公司支付工程款5260447.65元;二、确认大甲公司就上述款项对某花苑C幢工程拍卖所得价款享有优先受偿权;等等。后大甲公司于2016年1月11日向法院申请执行。在执行过程中,本院依法查封了登记在小乙公司名下涉案房屋。
在执行过程中,案外人梁某提出案外人异议。梁某主张,2012年10月28日,其与小乙公司签订《商品房预售合同》一份,约定:案外人购买小乙公司预售开发的某花苑C幢的房屋,房价为972459元;付款方式为2012年11月30日前一次性支付全部房价款;预售款应支付至受房管局监控的账户中;梁某委托小乙公司在合同网上签订之日起30日内办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记等。
梁某提供了银行支付系统专用凭,显示2011年11月30日,“刘某”向小乙公司银行转帐人民币2000000元,梁某称是由好友刘某代付的。同时梁某提供的《收据》显示,小乙公司于2011年11月30日收到梁某交来购买某房款项972459元。
梁某提供的《通知书》显示,小乙公司2016年7月22日向物业服务中心出具该通知并加盖公章,其主要内容为业主梁某已完成各项费项缴付,要求该物业服务中心协助办理房屋交接手续。本案听证过程中,梁某和小乙公司均确认涉案房屋目前空置,现由案外人实际控制,小乙公司于2016年7月22日将该房屋交付给梁某。
(二)法院认为
本院依法对登记在小乙公司名下的涉案房产采取查封措施并无不当。案外人梁某现以其为涉案房产的购买人及实际控制人为由要求中止对涉案房产的执行,并解除对涉案房产的查封,实质是案外人对本院某执行案件在执行标的主张实体权利,依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,梁某提供了其与小乙公司就涉案房产签订的《商品房预售合同》,但未提供该合同在房管部门办理登记备案手续方面的证据;案外人提供的支付购房款方面的证据显示,该购房款是在上述合同签订之前,由案外人、当事人以外的“刘某”向上述合同约定的房管局监控账户以外的银行账户转帐支付;本案听证过程中,案外人和被执行人均确认涉案房屋于2016年7月22日交付给案外人,该房屋目前空置并未用于居住。综上,案外人现提供的证据不能证明其对涉案房产享有足以排除执行的权利,其要求中止对涉案房产的执行并解除查封的主张,缺乏依据,本院不予支持。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的理解与适用
于房产商与买受人订立的房屋预售合同或买卖合同较为规范,且一般须经网签备案,因此双方签订房屋买卖合同的时间较容易查明。而合同是否合法有效的标准在立法上也较为具体规范,因此对以上第1种情形在实践中比较好认定。但是在审判实践中,各级、各地法院对第2、3种情形掌握的标准不一。为避免个别法院存在理解上的偏差,导致不能正确适用法律,最高级人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称“九民纪要”)对如何理解和适用以上第2、3种情形作出明确的指引。
1.对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解。
“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房买受人名下没有用于居住的房屋。商品房买受人名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。
2.对“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解。
如果商品房买受人支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。
九民纪要的这一指引一定程度上为各级法院厘清了商品房买受人与房地产开发商及其债权人的相互之间的关系,统一了裁判思路,稳定社会合理预期。
三、商品房买受人的物权期待权可对抗开发商的特殊债权人的强制执行
具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条3种情形的商品房买受人除了可以对抗房地产开发商的普通债权人的强制执行外,买受人的物权期待权还可以对抗以下两类特殊债权人的强制执行:
1.优先于建设工程承包人的工程款优先受偿权。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,买受人交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
2.优先于抵押权人的抵押权
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给买受人的商品房,交付全部或者大部分款项的商品房买受人提出执行异议可对抗抵押权人的强制执行。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护买受人生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。
 
 
 
 
排   版 | 关楚琪
核   稿 | 苏慧英