识破评估套路,助您多拿补偿款!(上)

发表时间:2020-10-13 所属分类:

房屋征收评估,即由房屋征收部门依照法定程序委托具有资质的房地产价格评估机构(下称“房地产价格评估机构”或“房地产估价机构”或“评估机构”)对被征收房屋进行评估,以确定其市场价值的行为。房屋价值评估是国有土地上房屋征收的必经程序,对集体土地上的房屋法律虽未明确规定必须评估,但只要评估就必须合法合理。有了房屋征收价值评估,被征收人可以此为依据与征收方进行征收补偿的协商。

那么,对于房地产价格评估机构,应该由谁来选?怎么选呢?认为补偿不合理,可以阻止测量人员入户测量吗?收到征收方送达的评估报告拒收或扔掉是否妥当?我们将根据相关法律规定与实践经验,讲解评估中的若干套路猫腻。

一、谁有权选定房地产价格评估机构?怎么选?

为保证征收程序的公平、公正、公开,最大限度地保护被征收人的利益,我国法律法规赋予了被征收人协商选定评估机构的权利。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称“《征补条例》”)第二十条规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》(下称“《评估办法》”)第四条明确规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

由此可见,房地产价格评估机构原则上由被征收人来选定,但也存在例外情形。

实践中,市、县房地产管理部门一般会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构,供被征收人选择。而当被征收人众多,且无法形成多数意见选择确定评估机构的情况下,房屋征收部门就会采用摇号抽签的形式来确定评估机构。由于各地区政策法规各有不同,对于房屋征收部门如何选择价格评估机构的规定也略有不同。

举例来说,北京地区规定是先由房地产价格评估机构报名,如无报名,房屋征收部门则从评估机构名录中选定5家房地产价格评估机构。此时,给被征收人选择的范围相对狭窄,相当于评估机构半官方选定。而广州、重庆地区,被征收人则可以分别从即时更新的机构名录、资质好的评估机构名单中选取,相对来说,选择范围较为宽松。

《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第十三条规定,在房地产价格评估机构选定过程中,没有房地产价格评估机构报名的,由区县房屋征收部门从机构名录中选定不低于5家房地产价格评估机构,供被征收人协商选定、投票选定或摇号选定。

《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定,市住房城乡建设行政主管部门即时更新具有相应资质的房地产价格评估机构名录。

《重庆市国有土地上房屋征收评估机构确定办法(暂行)》第五条规定,市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的具有二级以上资质的房地产价格评估机构,供被征收人选择。各区县(自治县)不得擅自设定评估机构参与的准入条件。

市、县房地产管理部门公示评估机构后,作为被征收人应当对公示的评估机构进行选择确定,待所有的被征收人选择确定完毕后,根据多数决的原则确定评估机构。

关于通过多数决的方式选择评估机构,《征补条例》和《评估办法》也没有详细的操作规范,对被征收人选定评估机构的选票规则等问题尚待进一步规范和完善。北京遵循《征补条例》的多数决原则,在大大降低决策的成本的同时,也可能造成决策的不民主,反观广州、重庆,则以过半数规则来确定,显然比多数决原则更为民主。

《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第十条规定,协商不成的,区县房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式,通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构,也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的,通过摇号方式选定。投票或摇号选定的房地产价格评估机构要在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。

《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定,房屋征收决定公告后30个工作日内,被征收人应协商选定房地产价格评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的,视为协商选择有效,由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的,由房屋征收部门组织被征收人在公布的评估机构名录中通过摇珠或抽签的方式随机确定。

《重庆市国有土地上房屋征收评估机构确定办法(暂行)》第五条规定,第九条规定,被征收人协商选定房地产估价机构不成的,应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。

因此,在征收评估环节中,针对牵涉到自家的评估补偿问题,作为被征收人应当谨慎行使自己的权利,一定要自己选评估机构,充分行使法律赋予的选择权,选择公正、公平且与政府无利益关系的评估机构来进行测量评估。

二、认为补偿不合理,可以阻止测量人员入户测量吗?

在征收拆迁实务中,由于有些被征收人基于法律意识淡薄、认为补偿安置标准低或者不愿被征收,面临着入户测量人员将要入户测量进行评估时,则以紧锁大门,假装家里没人来抵制入户评估。以为不让测量人员进屋测量,就能阻止此次征地工作的进程,还能以此作为手段,要求征收部门满足其过高的补偿安置诉求。

但,房屋征收与补偿属于政府的行政行为,具有强制性。无论被征收人是否配合入户测量,最终的补偿款都与评估报告密切相关。实际上,入户测量是为了了解并确认被征收人的房屋及财产状况,对被征收人来说,这是一种根本的利益保障。如果认为评估结果不合理,那么此份评估报告就是最有利的证据。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称“《征补条例》”)第十五条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

《国有土地上房屋征收评估办法》(下称“《评估办法》”)第二十八条规定,被征收人如果不配合评估,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

如果被征收人一直拒绝配合入户测量,那么征收部门则对案涉房屋进行外围评估和测量,该过程将由公证机关公证,并会把有关情况注明在评估报告中。当拖延至征收部门根据该评估报告作出征收补偿决定,即使起诉至法院,认为征收补偿决定不符合客观情况,但也因为被征收人之前的不予配合测量行为,导致其陷入不利的境地,其提交的证据很大程度不被法院所采信。

《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定,被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据,原告依法应当提供而拒不提供,在诉讼程序中提供的证据,人民法院一般不予采纳。

(2019)最高法行申9590号行政裁定书认为:“被征收人在收到分户评估报告后,具有向房地产价格评估机构申请复核评估、对复核结果有异议可向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定的权利,以维护自己的合法权益。评估报告能否准确反映被征收房屋的价值不仅需要行政机关和评估机构依法依规实施评估,同时也离不开被征收人自身的配合与协助。如果被征收人拒绝履行配合与协助的义务导致无法评估,不利后果应由被征收人承担。被征收人主张案涉房屋采取外围评估,房屋装修未获补偿。经一审法院查明,因被征收人的原因导致无法入户调查,无法评估被征收房屋的装饰装修等价值,故不利后果应由被征收人承担。被征收房屋的装饰装修等可待入户按实际评估后按规定予以补偿。”  

综上,由于被征收人不配合,使得评估难以进行的,但根本上并不影响征收部门作出征收补偿决定,并且不利后果应由被征收人承担。如果被征收人对政府实施征收项目存有疑义或者异议的,应主动与征收部门沟通,也可以通过行政复议或者行政诉讼等正常合法途径来表达不同的意见,而不应采取不配合入户调查登记这种非理性方式。

另外,被征收人应当对征收拆迁部门制作的入户测量登记结果仔细检查、核对、确认无误后方能签字,并保留一份双方签字盖章的登记书面结果。因为日后被征收人如对于补偿安置有异议,可以该入户测量登记结果作为证据,更有利于维护自身的合法权益。如觉得评估报告有不妥之处,可参阅本公众号发表的《评估报告有猫腻?律师教您如何实地取证主张异议 | 办案笔记》。

三、收到征收方送达的评估报告拒收或扔掉是否妥当?

被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时,会因为评估价格与自己的期望值较大,心理落差很大而陷入不满状态,对评估报告充满了抵触,此时往往会感到不知所措,是接收还是拒收呢?接收了就对我产生不利了?这时候大家往往选择随大流,别人收我就收,别人不收我就不收。主要原因其实在于大家对送达环节和评估环节存在误解,不清楚房屋价格评估的基本原理。

拒收不会导致分户评估报告不生效,征收方有权留置送达该评估报告。

关于评估报告的送达方式有多种,比如直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式,笔者着重介绍以下两种方式,直接送达和留置送达。

行政诉讼程序中的送达,一般情况下是参照《民事诉讼法》的送达程序。根据《民事诉讼法》规定,征收方应当依法直接将评估报告送达被征收人本人,或交由成年家属签收。

《民事诉讼法》第八十五条规定,送达诉讼文书,应当直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收;受送达人有诉讼代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向人民法院指定代收人的,送交代收人签收。送达人的同住成年家属,法人或者其他组织的负责收件的人,诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。

所谓留置送达,是存在一定的前提条件的。即,首先要采用直接送达的方式,只有在受送达人或其他同住成年家属拒绝接收的情况下才能采取留置送达的方式。

《民事诉讼法》第八十六条规定,受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把诉讼文书留在受送达人的住所;也可以把诉讼文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。

实践中,征收方习惯使用留置送达方式,然而完全符合法律规定的情况并不多,征收方直接将文书贴门、墙再拍照的做法是不合法的。根据法律规定,征收方的送达人员必须经受送达人明确告知其拒收报告,在直接送达不成的情况下才能适用留置送达。

那么,送达了就代表被征收人接受评估报告的价格吗?

如果被征收人始终对涉案项目的补偿标准、安置房屋状况等不满,对于评估报告可以“收但不签”。不签字并不会导致分户评估报告“作废”,还会给自己未来诉讼救济奠定基础,避免“签收即视为认同”的错误理解出现。

总之,被征收人如果对评估报告不满意的,不应该直接拒绝接收或者扔掉,要及时针对评估报告申请复核鉴定。

古希腊谚语有云:法律不保护躺在权利上睡觉的人。权利永远是把握在每个人自己手里的。一味抱怨征收房如何不合法,被征收人丧失最佳救济机会后想要力挽狂澜去维权,这样是没有任何意义的。

征收拆迁有着较为明确的法律规定,每个救济程序与时限对被征收人都有着重大意义,提醒被拆迁人在拆迁维权中不要有“拖延症”,否则失去最佳维权时机,将造成不必要的损失。