识破评估套路,助您多拿补偿款!(下)

发表时间:2020-10-13 所属分类:

房屋征收评估,即由房屋征收部门依照法定程序委托具有资质的房地产价格评估机构(下称“房地产价格评估机构”或“房地产估价机构”或“评估机构”)对被征收房屋进行评估,以确定其市场价值的行为。房屋价值评估是国有土地上房屋征收的必经程序,对集体土地上的房屋法律虽未明确规定必须评估,但只要评估就必须合法合理。有了房屋征收价值评估,被征收人可以此为依据与征收方进行征收补偿的协商。

那么,如何快速审查评估报告的合法性?对评估结果有异议怎么救济?我们将根据相关法律规定与实践经验,讲解评估中的若干套路猫腻。

识破评估套路,助您多拿补偿款!(上)| 办案笔记

四、如何快速审查评估报告的合法性?

1、审查评估机构的资质

首先,评估机构评估的前提条件是要具备相应的评估资质,没有资质的评估机构进行评估属违法且无效的行为,而且在评估报告里,应该列明评估机构和评估人员的资格证明。

《房地产估价机构管理办法》第三条第一款规定,对被征收房屋进行评估的房地产评估机构,必须是依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

其次,房屋征收评估程序对于评估机构还有资质等级的要求。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级三种等级。不同等级的评估机构,其设立条件以及许可从事的估价业务各不相同。

一、二、三级房地产估价机构一般都可以从事房屋征收评估工作。但新设立的房地产估价机构为三级资质,设立后有1年的暂定期。处于暂定期内的三级资质房地产估价机构,是无法从事房屋征收评估工作。

《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定,从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

但也有些城市对评估机构资质要求较高,如重庆市规定,推荐社会信誉好、综合实力强的具有二级以上资质的房地产评估机构供被征收人选择。

2、 审查评估时间点是否合理

房屋征收补偿安置方案中房屋征收范围内住宅房屋的评估价,系用于确定被征收房屋价值的依据之一。

《征补条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《评估办法》第十条规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

被征收房屋价值评估时间点为房屋征收决定公告之日起,即张贴征收决定公告之日起才能进行房屋价值评估。而用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。总结来说,即用于产权调换房屋价值评估时点即为张贴征收决定公告之日。

但,在实践中,被征收房屋价格评估并非一律以征收决定公告日作为评估时点。

(2018)最高法行再202号判决中认为:“县级人民政府征收国有土地上房屋时,在以征收决定公告日作为评估时点后,应当尽可能快速通过签订补偿协议或者作出补偿决定的方式,及时对被征收人进行补偿,确保补偿的实质公平。因征收人原因,对被征收人作出的补偿决定明显存在不合理迟延且未能作出合理说明的情况下,若补偿决定作出时被征收房屋与产权调换房屋的价格发生较大变化,如再坚持以征收决定公告之日作为房屋价格评估时点,将不利于实现公平补偿;以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点,更有利于实现公平补偿。”

因此,若评估报告过早或者过晚于征收决定公告日前作出,被征收房屋因受市场价值波动影响较大,不能真实反映其价值,甚至损害被征收人的利益,其可要求重新评估,要求以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点,更有利于反映被征收人房屋的实际价值,以实现公平补偿。

3、审查评估方法是否公平合理

被征收房屋的价值是依据评估报告来确定的,评估对之后的拆迁补偿有重大影响。那么,评估应该选用哪些方法才能使评估价格公平合理呢?

《评估办法》明确列举了如下房地产评估方法,分别是市场法、收益法、成本法、假设开发法等。

常用的评估方法主要有:市场法、收益法、成本法、假设开发法等。

市场法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,则难以采用市场法估价。

收益法是指预计估价对象未来各期的正常净收益,选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。

成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达,难以运用市场法的房地产估价,对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。

假设开发法是指对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。 

《评估办法》第十三条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估;被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

众人所知,通过成本法进行评估,得到的只有最低的补偿。在实践中,为了尽可能减低相应补偿安置成本,当然希望使用成本法。

然而,很多被征收人在面对征收时,面临房子被拆的焦虑,或者正经营着的项目被迫停产停业,此时已力不从心,无暇兼顾征收部门到底选择哪种评估方法了。

同时,在法律中明确规定了以上四种等评估方法,且在根据评估对象和当地房地产市场状况的基础上,给予了评估机构相应的选择自由,用何种评估方法来评估看似并不违法。

(2019)最高法行申2241号裁定中认为:“关于房屋损失评估认定的问题,城子河区政府主张弘裕评估公司出具的鉴定意见评估方法不当,不应采取成本法及收益法进行评估。根据《评估办法》第十三条规定,在没有与案涉房屋相同类型,鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下,山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司未采用市场比较法,而采用成本法和收益法进行鉴定,不违反该办法。城子河区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当,但是并未提供证据证明,其主张不能成立。”

在房屋价格评估环节中,如果发现评估机构的评估方法选用不合理,应该及时与注册房地产估价师进行沟通,因评估方法不合理导致评估结果偏低,应当在法定期限内申请复核、专家委员会鉴定,以确保房屋价值不被低估。

五、对评估结果有异议怎么救济?

在征收评估结束后,房地产价格评估机构共作出三个评估结果,分别是分户初步评估结果、整体评估报告和分户评估报告。《评估办法》规定,房屋征收部门需要公示分户初步评估结果,并于公示期结束后,向被征收人转交分户评估报告。那么,对于评估报告有异议的,我们可以采取不同的策略进行处理。

1、对分户初步评估结果公示期间可要求修正。

在征收过程中,对于每一户的初步评估结果,征收部门都应当向被征收人进行公示。

公示期间评估机构工作人员应当到现场进行说明解释,所张贴的公示结果中应详细记载:产权人、权属性质、房屋类型、房屋用途、地址、评估单价、房屋实际面积、装修情况、层高等事项,如果有与实际不符的地方,要及时提出疑问,必要时还得提出书面申请材料,经核实无误后,评估机构都应进行修正,必要时可要求重新评估。

《评估办法》第十六条规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

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图1:被征收居民房屋初步评估结果公示汇总

2、10日内可申请复核评估。

当被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时,发现评估报告程序上存在违法行为或是评估结果与实际房屋价值相差大等问题,那么可以在收到评估报告之日起10内,向作出评估报告的房地产价格评估机构提出书面申请,要求进行复核评估,并列明存在的问题,包括但不限于评估机构的选定违法、评估单价缺乏事实依据、评估方法的选用缺乏法律依据、评估时点错误、评估机构或人员无相应资质、违背评估原则等。评估机构应于10内进行复核,是否重新出具评估报告,应书面告知申请人。

《评估办法》第二十条的规定,对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

第二十一条规定,原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

3、10日内可申请鉴定。

在收到复核回复函之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。由房地产估价师、土地估价师、价格评估师和律师等组成鉴定小组就评估依据、评估方法选用、参数选取等评估技术问题进行分析,最后给出应维持、改正还是重新评估的鉴定意见。

《评估办法》第二十二条规定,对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第二十五条规定,评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。 

(2018)最高法行申9394号裁定书认为:“评估报告制度的目的在于由中立的第三方专业机构对房屋的价值客观、公正地作出符合法律规定的评估。因此,在房屋价值评估的具体程序上作出相应的规定,如由被征收人先协商确定评估机构,行政机关在评估机构选定过程中不应当为提高选定评估机构的成功率以及相关征收工作的效率,限缩被征收人主动选择评估机构的权利。在评估结果的审查上,要判断评估机构与评估人员的资质,评估时点、评估原则、评估方法等方面是否符合房屋征收评估办法的相关规定,估价结果是否系估价对象在依法最高最佳利用下的价值。被征收人对评估结果有异议的可以申请复核、鉴定等。”

综上,针对不满房屋评估报告的补偿问题,作为被征收人,需谨记细致审查评估结果,清楚掌握评估结果和评估程序的漏洞,及时向房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议的及时向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

4、经过复议鉴定后仍有异议,可复议或诉讼。

当房屋征收部门会报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府,作出补偿决定。被征收人即可针对该补偿决定申请行政复议,也可以提起行政诉讼。

《征补条例》第二十六条规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

(2018)最高法行申6199号裁定:“在本案再审审查期间,聊城市人民政府已对张启敏作出上述房屋征收补偿决定,表明负有补偿安置职责的行政机关已经作出决定,对张启敏应当享有的补偿安置权益给予弥补。张启敏如不服,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼,该补偿决定的合法性不属于本案的审查范围。”

一份缺乏客观性、公正性的评估报告,不能作为诉讼中争议补偿决定的合法依据。任何评估报告的结果必须经过专业的评估测算得出,而测算过程、选用方法、案例参数合理与否,都直接影响到补偿结果。如果过程中遇到对评估报告的内容或评估结果与事实不符的情况,在收到评估报告后要及时咨询律师,用合法有效的方式维护自己的权益,避免造成损失。

房屋征收案件,关键问题在于以评估为基础作出的补偿问题。法庭的胜诉只是保护了房屋产权不受侵犯,赢在谈判桌上的补偿问题的解决才是真正的解决问题。房屋征收评估中有许多“坑”,被征收人一不注意就容易利益受损,因此我们建议您在必要时寻求专业律师的帮助,才能更好地维护您的合法权益!