受疫情影响的租户能否要求房东减免租金? ——租金减免不单靠房东搞“慈善”,法律依据看这里!

发表时间:2020-02-10 所属分类:
鼠年春节,一场由新型冠状病毒引发的肺炎疫情给每位中国人的健康造成了极大威胁,也给整个中国经济泼了一盆冷水。为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作,有效减少人员聚集,阻断疫情传播,国务院凌晨发文延长2020年春节假期至2月2日,紧接着,各地政府纷纷出台延迟复工通知,要求各类企业不得早于某一具体时间复工。这无疑对那些有着经营场所租金压力的企业有着巨大影响,很多实体行业中小企业纷纷表示压力山大。正当大家在讨论租金能否减免时,2020年1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日-2月25日期间,全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。随后,红星美凯龙、美地置业等纷纷加入减免租金行列。广州市房地产租赁协会也公开发出倡议书,号召房东给租户减免租金。一些住宅的房东也加入了租金减免的慈善活动,而一些住宅的租客通过发朋友圈暗示自己的房东,甚至直接向房东提出减免租金的要求。一时间众论纷纭,好不热闹,有说不可抗力,有说道德绑架,有说房东比租客还苦,各说各的道理,理不清头绪。

无论是太平社会,还是疫情当前的危急时刻,法律都是调整一切社会关系的准则。下面,小编结合我们团队近期接到的两起法律咨询,从法律角度谈一谈疫情当前的租金减免问题。
咨询案例一:

 

Z先生在广州从化温泉镇承租了多栋房屋,用于度假式别墅经营使用。由于受本次疫情影响,为做好疫情防控工作,广州市从化区温泉镇人民政府于2020年1月31日下发了《关于再次强调停业等有关事项的通知》,要求所有民宿、时租、日租房经营户暂停营业,恢复营业时间等通知。Z先生接到通知后紧急联系了各栋别墅的房东,希望能够减免租金。经过沟通,大部分房东都同意减免租金,但有两位房东不同意,这可让Z先生犯了愁!停业就意味着没有收入,Z先生根本无力承担高昂的房租。无奈之下,Z先生向我们求助。
咨询案例二:
吴某在广州市海珠区租赁了一间房屋供自身居住使用,月租金2900元。吴某称,其现处于失业状态,没有经济收入来源,且当前受疫情影响,各类企业均不能复工,根本无法找到工作,于是吴某向我们咨询,其能否以不可抗力为由要求房东减免房租。
上述两起法律咨询中,虽然z先生和吴某都是租户,但能否要求房东减免租金,则是完全不同的两种答案。
 
一、Z先生可以要求房东减免因本次疫情影响被迫停业期间的租金。
1、Z先生可以根据不可抗力的相关法律规定要求房东减免租金
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
由此可知,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。发生不可抗力时,将引发免责法律后果。不可抗力主要包括以下几种情形:(1)自然灾害,如台风、洪水、地震等;(2)政府行为,如征收、征用等;(3)社会异常事件,如罢工、骚乱等。
新型冠状病毒肺炎疫情在春节期间突然爆发,并迅速在全国各地传播,国家把此次疫情纳入乙类病毒,采取甲类措施进行防控,全国大多数地区均启动疫情一级响应措施,随之导致政府部门实施封城、封路、延迟复工、商户暂停营业等等措施,本次疫情完全是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,符合不可抗力的三大特征。
另外,早在非典时期,最高法就已经出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(以下简称《通知》),该通知虽已失效,但仍极具参考价值。《通知》第三条规定:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本次疫情与非典时期相似,因此,本次疫情是否可认定为不可抗力,亦可参照非典时期的司法判例进行认定。
就上述咨询案例一而言,广州市从化区温泉镇人民政府下发《关于再次强调停业等有关事项的通知》,要求辖区内包括Z先生在内的各经营户暂停营业,Z先生租赁房屋的目的在此期间无法实现,该政府行为是Z先生无法预见、不能避免且不能克服的,也完全符合不可抗力的三大要件,可以认定为不可抗力。因此,Z先生可以引用不可抗力的相关法律规定要求房东减免其被限制营业期间的租金。
2、Z先生可以依据情势变更的相关法律规定要求减免租金
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
新型冠状病毒来势汹汹,Z先生承租的别墅被迫停止营业,且复业时间不确定,其可能长时间无法利用租赁的别墅获得任何收入,造成的经济损失是客观存在的,且该损失不属于商业风险范围。在此情形下,如果仍然要求Z先生每月全额支付租金,势必有违公平原则。因此,Z先生完全可以引用情势变更的相关法律规定,依据公平原则,要求变更合同,适当减免租金。
 
二、吴某不能引用不可抗力主张租金减免。
吴某的情形不同于咨询案例一中的Z先生,虽然二者均是租户,但Z先生租赁的房屋具有商业经营性质,属于营业性用房,且确实因本次疫情而受到影响,而吴某租赁的房屋是自住,属于住宅用房,因此,在认定本次疫情是否可以构成主张租金减免的不可抗力事件时也存在不同。
虽然本次疫情肆虐影响范围广,且可能持续相当长一段时间,但对于吴某等这一类普通住宅用房租户来说,并未对其正常使用住宅形成危害,政府亦未对吴某居住的房屋采取限制措施,本次疫情并不影响吴某居住租赁房屋。因此,本次疫情并不构成吴某主张减免租金的不可抗力。
总而言之,疫情当下,租户能不能要求房东减免租金不能一概而论,应当视个案而定。如果本次疫情并无对租户使用租赁物业造成直接的且不可抗拒的影响,则租户不能向房东主张减免租金,此时,若房东主动同意减免租金,那就完全是房东搞“慈善”;但如果租户确实因本次疫情受到直接且不可抗拒的影响而关门歇业,全额支付租金势必造成明显不公,则租户可以要求房东减免租金,此种情形之下,租金减免就不单是靠房东搞“慈善”,同样也有法可依,如果房东不同意减免租金,租户完全可以拿起法律武器保护自己的合法权益。
 
三、非典时期支持租金减免的案例借鉴。
 
目前尚无新型冠状病毒的相关法律规定和裁判案例,但本次疫情与非典时期相似,可以参考非典时期的司法裁判案例。以下是小编检索的法院支持租金减免的相关案例:
1、昆明市中级人民法院:(2004)昆民一初字第48号
裁判理由:本院认为…由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响,被告在经营影视业中受到一定影响,根据公平原则,酌情减免被告违约金10万元。
2、上海市第二中级人民法院:(2004)沪二中民二(民)终字第354号
裁判理由:本院认为…基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
3、上海市第一中级人民法院:(2004)沪一中民二(民)终字第32号
裁判理由:本院认为…关于“非典”疫情,因非法律所界定的属于不可抗力的情形,且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月,故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务,原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任,于事实认定及法律适用均有不妥…对“非典”时期的租金,原审已酌情予以减免,现翊宇公司要求全部免除,缺乏依据。
4、佛山市中级人民法院:(2006)佛中法民二终字第5号
裁判理由:本院认为…非典期间是公共卫生突发事件时期,酒楼的经营业绩受到一定的影响,但并未导致全面停止对外营业,上诉人冯伟满在非典期间仍有承包经营金泮岛海鲜楼,且上诉人冯伟满并没有举证在非典期间的损失数额,上诉人金泮岛海鲜楼又未曾同意在非典期间减免上诉人冯伟满的承包费,故本院酌情减免上诉人冯伟满应交纳给金泮岛海鲜楼3个月承包费的50%,即减免承包费17499.99元(11666.66元×3个月×50%=17499.99元)。上诉人金泮岛海鲜楼认为上诉人冯伟满非典期间无造成损失,无须减免其租金的抗辩有失情理,本院不予支持。
5、辽源市龙山区人民法院:(2015)龙民初字第1524号
裁判理由:本院认为…2003年“非典”期间造成宾馆停业4个月,虽然承包合同中约定由乙方(姜玉阁)自主经营、自负盈亏,而该事由属于姜玉阁在承包经营企业过程遇到的不可抗力事由,若发包方不考虑此种特殊情形,仍收取相关费用,则有违公平原则,故姜玉阁的该项反诉请求本院予以支持。
6、烟台市中级人民法院:(2018)鲁06民终268号
裁判理由:本院认为…“非典”疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据。
7、襄垣县人民法院:(2018)晋0423民初491号
裁判理由:本院认为…《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。
通过上述案例可以看出,司法实践当中,因疫情而实际受到直接且不可抗拒的影响导致关门停业的租户,可以依据公平原则,引用不可抗力和情势变更的相关法律规定,向房东主张免除停业期间的全部或部分租金。

 

至此相信大家能够搞清楚哪些是房东的本份,哪些是房东的情份。小编建议那些明显不符合减免租金条件的租户就不要牵强附会,跟风起哄,影响疫情高压下的和谐团结氛围,而那些明显应该给租户减免租金的房东,也要勇于担当,直面损失,与租户共克时艰。
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陈旺律师 | 广东诺臣律师事务所一级合伙人

供   稿 | 陈   旺

排   版 | 刘蔚贤

核   稿 | 苏慧英