土地转让纠纷上诉案

发表时间:2006-11-07 所属分类:诺臣案例

广州市广荣鞋业有限公司、广州市白云区新市长红经济发展公司与
广州市白云区新市镇长红村村民委员会土地转让纠纷上诉案

农村集体土地名为租赁实为转让的合同效力认定 

[阅读提示]:本案是我所主任雷建威律师代理广州市广荣鞋业有限公司起诉广州市白云区新市长红经济发展公司和广州市白云区新市镇长红村民委员会土地转让纠纷案。本案中雷律师在土地转让合同的法律效力、土地转让合同的诉讼时效等问题均有精彩论辩,为当事人赢得胜利。本案成为经典名案,编录在广东省高级人民法院院长吕伯涛主编的《广东民事案例评析》一书中的经典房地产纠纷案例中,下述文章摘录自该书第P74—P79页。

上诉人(原审原告):广州市广荣鞋业有限公司

上诉人(原审被告):广州市白云区新市长红经济发展公司

被上诉人(原审被告):广州市白云区新市镇长红村村民委员会

一、案情

1993年5月18日,广州市白云区新市长红经济发展公司(下称长红公司)(作为甲方)与广州市广荣鞋业有限公司(下称广荣公司)(作为乙方)签订《土地使用合同》,约定:甲方向乙方提供建设用地399960平方米(折合600市亩),首期建设用地166659平方米(折合250市亩);由广荣公司负责招商引进外资合作,兴建工业厂房和配套用房,兴办各类型的合作、合资、独资项目和发展第三产业。第二期用地合同另定。首期土地使用地点为广州市白云区新市镇长红村对门庄地段,使用期限为50年;土地使用费为每市亩7万元,前期按250亩地计算合计为1750万元(以红线划定最后测量计算的实际数为准),由乙方分期向甲方缴付;乙方负责提供项目资料,甲方负责办理征地红线、土地使用证及房产证等;在签定本土地使用合同10天内,乙方先付总数的10%,共计175万元给甲方作履约定金,以后在支付土地使用费总额中优先扣除;若甲方在本合同签订定后一年内还不能办理好用地红线交付乙方,上述履约定金及利息(按中国银行活期利率计算)则应全数交还给乙方(若属政府不批准划红线,甲方已尽力的情况下,只还本不付息),若逾期不支付则按合同第十三条中的违约责任加罚。该合同还约定了违约责任等其他事项。长红村亦在合同上签字盖章。随后,上述甲、乙双方签订《土地使用补充合同》,约定甲方提供给乙方使用的250亩用地实际使用期限为60年。广州市白云区新市镇长红村村民委员会(下称长红村)亦在该补充合同上签字盖章。上述合同签订后,广荣公司分别于1993年5月26日支付175万元、11月20日支付100万元、12月13日支付60万元合计335万元给长红公司。广州市城市规划局分别于1993年9月30日、1994年8月22日发出上址的《建设用地规划许可证》给长红村,用地面积为51.2亩。现广荣公司尚未使用上述用地,双方亦无办理有关用地变更加名手续。1999年11月26日,广荣公司以合同无效为由诉至广州市中级人民法院,请求判令《土地使用合同》及其补充合同无效;判令长红公司、长红村返还土地使用费人民币335万元及其利息(从付款之日按每日万分之四计至还款之日)。

二审期间,长红公司和长红村确认在《土地使用合同》及其补充合同中双方是委托代理关系。

另查,讼争土地使用权属长红村所有,至今仍属集体所有的土地。

二、审判

原审认定,长红村对门庄用地所有人为长红村,长红公司并不是该用地的合法使用权人,故无权将上述用地使用权有偿转让给广荣公司,长红公司与广荣公司签订《土地使用合同》及《土地使用补充合同》后,至今尚未到有关部门办理土地使用权的变更手续及建设用地的加名手续,上述部分用地有关部门批准的用地单位仍为长红村,故上述合同均为无效。广荣公司所支付的335万元为长红公司收取,广荣公司提出长红村亦应承担还款责任理由不足,不予采纳。现长红公司表示由其返还已收取的款项给广荣公司,故准许长红公司将335万元返还给广荣公司,并按银行同期贷款利率计付利息。由于合同无效,广荣公司要求按每日万分之四计付利息,依据不足,不予采纳。至于长红公司提出已过诉讼时效一节,因长红公司部分履行了合同,且在诉讼期间表示同意返还上述款项,故其所持理由不成立,不予支持。据此,原审法院于2000年3月2日作出判决:(一)广荣公司与长红公司、长红村于1993年5月18日签订的《土地使用合同》、《土地使用补充合同》无效;(二)长红公司于本判决发生法律效力之日起一个月内将335万元及利息(从1993年5月26日至1993年11月19日,按本金175万元;从1993年11月20日至1993年12月12日,按本金275万元;从1993年12月13日至还款之日,按本金335万元,以上均按银行同期同类贷款利率计)返还给广荣公司;(三)驳回广荣公司的其他诉讼请求。

广荣公司和长红公司不服一审判决,向广东省高级人民法院提起上诉。广荣公司上诉认为:长红村与长红公司是代理法律关系,而且长红村在本案中存在过错,故长红村应对还款承担连带责任。请求判决长红村和长红公司连带承担本案335万元本息债务及一、二审诉讼费用。长红公司上诉认为:(一)本案超过法定诉讼时效,广荣公司已丧失胜诉权,(二)双方的合同是出租土地使用权而非转让土地使用权,应属有效合同。合同不能履行的主要原因在于广荣公司无力开发该土地;(三)原审判决长红公司支付利息没有依据,请求撤消原判,依法改判,驳回广荣公司的全部诉讼请求。长红村答辩同意长红公司的意见。

广东省高级人民法院经审理认为:长红公司与广荣公司签订由长红村予以确认的《土地使用合同》及其补充合同,实质是将长红村所有的集体土地使用权转让给广荣公司,该土地使用权未经国家征用,依法不能转让,故原审判决确认上述合同为无效合同是正确的,应予维持。

广荣公司上诉提出长红村应对还款承担连带责任的问题。由于长红村是该土地的所有人,又在合同上签字盖章确认,二审期间亦承认其与长红公司在本案中是委托代理关系,根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定,长红村知道长红公司的代理行为违法仍然予以确认,故长红村应对长红公司返还广荣公司的购地款承担连带清偿责任。广荣公司的上诉请求有理,本院予以支持。

长红公司上诉提出本案已超过法定诉讼时效,广荣公司已丧失胜诉权的问题。由于上诉合同被人民法院确认为无效之前,双方的权利义务关系处于不确定状态,权利人无从知道其权利何时受到侵害,难以向相对人主张权利,且合同中也并未明确约定债权债务的履行期限。故长红公司的该项上诉请求不成立,本院不予采纳。

长红公司上诉提出上述合同是土地使用权出租合同,应属有效合同的问题。从上述合同的内容来看,既约定合作开发,又约定广荣公司向长红公司支付土地使用费,且土地使用期长达60年,长红公司的土地转让行为,未经任何部门批准,违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条的有关规定,该行为应属无效。故本案实质上应属土地使用权转让。因此,长红公司的该项请求没有法律依据,应予驳回。

至于长红公司提出其不应返还欠款利息的问题。由于利息是法定孳息,长红公司依据无效合同取得的款项必然产生利息,故在返还上述款项时亦应将占用期间的利息一并返还。长红公司的该项请求没有依据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款、第一百三十四条第(四)项及《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定,判决:(一)维持广州市中级人民法院(1999)穗中法房初字第203号民事判决第一、三项;(二)变更广州市中级人民法院(1999)穗中法房初字第203号民事判决第二项为:长红公司于本判决发生法律效力之日起一个月内将335万元及利息(从1993年5月26日至1993年11月19日,按本金175万元;从1993年11月20日至1993年12月12日,按本金275万元;从1993年12月13日至还款之日,按本金335万元,以上均按银行同期同类贷款利率计)返还给广荣公司,长红村对上述债务承担连带清偿责任。本案一、二审案件受理费共人民币83520元,由广荣公司负担10000元,长红公司、长红村负担73520元。

三、评析

本案争议的焦点为认定双方履行的合同是土地转让合同还是土地租赁合同。

从《中华人民共和国土地管理法》的规定来看,农村集体所有的土地使用权可以由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产;经依法批准可以兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡(镇)村公共设施、公益事业建设。对集体所有的土地使用权是否可以出租用于开发并未作出规定,本案中三方所签合同是否土地租赁合同,这应从土地使用的年限、付款方式等来分析其是否符合租赁的特征。长红公司、长红村将土地使用权交与广荣公司使用60年,其年限明显长于一般的租赁期,也长于土地承包期限(30年),而与国有土地使用权出让的年限相同(50-70年);合同所约定的使用费也有别于一般的租赁,不是按月、年为单位来计算租金,而是以约定的面积和价格来确定土地使用费,这与土地转让的特征相同。因此,从三方合同的特征来看,长红公司、长红村实际是将集体土地使用权变相转让给广荣公司,这显然违反了土地管理法禁止性规定,该合同依法应确认为无效。

本案合同既然确认无效,那么,长红公司、长红村理应将已收取的土地转让费及其利息返还给广荣公司。

 

(撰稿 蓝中伟   核稿 陈佩霞)