土地租赁合同无效的违法建筑赔偿问题

发表时间:2020-04-01 所属分类:

近年来,随着改革步伐的加快,我国城镇化建设迅猛发展,但城乡规划和建设管理的能力并未相应提升,违法建设问题愈演愈烈,尤其在经济较发达的城市、城郊地带和城中村,由于报建难度大、建筑的需求日益增加,违法建筑已经渐渐成为一种普遍的客观存在。

 

本文将以近期接手处理的一宗违法建筑租赁合同纠纷来入手,探讨一下违法建筑租赁合同会引发什么样的法律后果,出租人和承租人该如何主张自己的合法权利。

 

2004年8月5日,承租人王某与村集体签订了一份《租赁土地协议书》,约定王某可以在案涉土地上投资建造厂房进行经营生产,但村集体不办理报建手续,租赁期限为20年。2010年6月1日,王某与村集体再次签订《租赁土地补充协议书》,约定在前一份合同的前提下续加签30年,即租赁期限延长至2053年5月30日。2019年6月28日村集体发函通知周某,不承认第二份补充协议的真实性,要求周某在第一份合同期满20年后(即合同履行至2023年)自动搬离,由村集体收回土地。

 

客户王某听闻广东诺臣律师事务所的福律阁土地诉讼团队,擅长解决疑难复杂的土地争议,通过律师转介绍找到我们,提出要求村集体继续履行原合同或者对地上建筑物的损失进行赔偿。

 

关于该类纠纷引发实务界与理论界热议,逐渐成为亟需解决的争议。如违法建筑的租赁合同效力如何?承租人能否要求出租人支付违法建筑赔偿?赔偿责任应该如何确定?

 

无效合同之损失赔偿依据

 

因违法占地、违法建设引发的土地租赁合同纠纷案件数量呈逐年递增趋势。此类土地租赁合同纠纷具有历史背景特点:土地出租人为了提升农村土地价值,获得高于农用地价值的租金,出租集体所有的农用地给承租人用于建设厂房生产经营等非农用途。承租人也希望通过降低租金成本的方式来获得额外的收益,即使明知投资建造的建筑无法获得建设工程规划许可证等行政审批手续。为了能拿回投资建造成本,甚至与出租人签订超过法定最长租赁期限的合同,以期长久“合作共赢”。

 

近几年来,因土地价值不断攀升,土地上的建筑物已经或者准备被相关部门拆除。因此,承租人将出租人诉至法院,要求对地上建筑物的损失进行赔偿。

 

有观点认为,虽然出租人擅自改变土地用途用于非法建设导致合同无效,但建筑物属于违法建筑,面临被拆除的后果,出租人已丧失依据土地权利继续获得租金的权利,不存在不当得利的情形。其次,违法建筑由相关行政部门负责拆除,出租人并非侵权人,无需承担建筑物被拆除的赔偿责任。更重要的是,承租人明知无法报建仍然选择承租,应承担建筑物被拆除或者被责令拆除的全部责任。

 

首先要注意的是,若违法建筑物被行政部门合法拆除的,从公法的角度来看,要求行政主体承担赔偿责任失去依据。但在合同法角度分析此类纠纷,应该区分行政机关的赔偿责任与土地租赁合同无效导致违法建筑被拆除情况下出租人的赔偿责任。

 

正如王利明教授所言“违法建筑因为其违法性而不能取得所有权,但违法建筑本身体现了一定的利益”。公法已然对违法建筑物给予否定性评价这点,在司法实践中不存在争议。但如果私法上不能给予承租人救济途径,势必造成承租人的不公平。

 

土地租赁合同无效,出租人应承担承租人违法搭建被拆除的损失赔偿责任。

 

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

 

第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

如前所述,出租人将农用土地出租给承租人用于建厂和生产经营的行为,显然违反了我国《土地管理法》的规定。

 

我国《土地管理法》第四十三条第一款规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地:但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”;

 

第四十四条第一款规定,“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”。

 

可见,双方的土地租赁协议违反了法律强制性禁止规定,且在法院判决生效前始终未能办理农用地转用审批手续,因此依据我国《合同法》第五十二条第五项之规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,进而依据第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。  

 

无效合同之损失赔偿的范围

 

如前所述,土地出租人与承租人(违法建筑建造者)之间的土地租赁合同因将农用地用于非农建设而被确认为无效,违法建筑物面临被拆或者被责令拆除的风险。因此,承租人要求出租人承担因无效合同产生的违法建筑物赔偿责任,即缔约过失责任。

 

针对违法建筑物赔偿责任应如何适用缔约过失责任,是目前司法实践中的一大争议。在签订土地租赁合同后,承租人出于信赖土地租赁合同有效而建造违法建筑物所投入的巨大投资成本;在违法建筑物完成建造后进行经营生产或者将违法建筑物进行出租而获得的收益,这部分是否属于缔约过失所应当赔偿的范围。

 

从无效合同的角度出发,无效合同的首要法律后果即是原物的返还。即土地承租人返还的是所承租土地,对应出租人返还的是收回土地上的违法建筑物,而出租人赔偿的地上建筑物正是无法返还的,出租人需要进行折价补偿给承租人。

 

因此,承租人出于信赖土地租赁合同有效而对违法建筑物支出的建造费用,应当属于缔约过失责任应当赔偿的范围。而对于在违法建筑物完成建造后进行经营生产或者将违法建筑物进行出租而获得的收益,笔者认为该部分收益属于合同履行过程中履行利益,并不是缔约过失责任中理应赔偿的范围。

 

合同无效的过错责任分配

 

在租赁合同履行期内,因土地租赁合同被确认无效而导致土地上的违法建筑物被拆除,进而产生损失。

 

针对土地租赁合同无效的情况,由于土地出租人将农用地出租给承租人用作厂房建设、经营生产等非农业建设用途,违反了《土地管理法》等强制性法规,是导致涉案《土地租赁合同》无效的主要原因。

 

出租人作为土地的使用权人,其对涉案土地的性质理应清楚,未经批准擅自将农用耕地出租给承租人,故出租人应对土地租赁合同无效承担较为主要的过错责任。同时,承租人在租赁土地进行建设厂房时应遵守国家法律法规,在签订土地租赁合同时应当尽到合理审查义务,在农用地转性之前,地上建筑物不可能获得合法审批手续,对此,承租人负有难辞其咎的责任,因此承租人应对土地租赁合同义务承担相应的过错责任。

 

至于具体赔偿比例,应当根据合同签订、履行及涉案涉案项目的损失,进而认定出租人对承租人因合同无效遭受的经济损失承担具体赔偿比例。

 

另外,承租人出于信赖土地租赁合同有效而建造违法建筑物所投入的巨大投资成本,在建筑物被拆除或者被责令拆除,未能达到长期经营生产的目的,未充分占有使用巨额投资建造的租赁物,如承租人已经缴交租金,应根据租赁期限,扣除土地占有使用费后返还给承租人。

 

违法建筑的存在是城市的“毒瘤”,是困扰很多城市管理工作的难题,违建整治行动势不可挡。行政法如何规定行政部门对违法建筑物进行拆除的问题暂且不讨论。本文在合同法角度,针对出租人违反土地用途向承租人出租农用地导致土地租赁合同无效,违法建筑进而被拆除,承租人蒙受巨大的经济损失,出租人应承担合同无效的主要赔偿责任,只有明确赔偿责任和赔偿比例,有效平衡双方权利义务关系,才能从根源上对责任方进行惩罚整治,完善民事主体救济途径,维护着社会的和谐与稳定。

 

关联案例延伸:

 

案件名称:广州市白云区太和镇营溪村第三经济合作社与张强土地租赁合同纠纷

 

审理法院:广东省高级人民法院(2014)粤高法民二申字第623号

 

裁判观点:本院认为:根据原审法院查明,2004年10月21日,营溪三社与张强签订《土地租赁合同》,张强向营溪三社承租涉案土地。此后该《土地租赁合同》经法院判决确认为无效合同。由于营溪三社将农用地出租给张强用作汽车销售、维修及汽车配件经营等非农业建设用途,是导致涉案《土地租赁合同》无效的主要原因,结合张强对涉案土地没有进行实质性开发利用的事实,一、二法院认定营溪三社对涉案合同无效负有主要过错,应承担因《土地租赁合同》无效而造成张强损失70%的赔偿责任并无不当。对于工程设计费61549元,张强提供了《建筑工程设计合同》、设计图纸、设计费收据等证据证实了上述费用是基于对涉案《土地租赁合同》的合理信赖而投入的,在此情况下,一、二审法院将该笔61549元认定为张强的损失亦无不当。

 

最后,关于疑难复杂土地争议解决的更多专业知识,敬请期待我们的新书《土地争议行民交叉裁判规则与案例解析》将于2020年3月出版上市。

 

 

宋静

宋静律师团队 | 广东诺臣律师事务所

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英