违法建设能获得拆迁安置补偿吗?

发表时间:2020-05-12 所属分类:

从物权保护的角度说,因旧村庄更新改造拆除合法建(构)筑物的,改造主体必须对权利人给予安置补偿。但违法的建(构)筑物被拆除的,能否获得安置补偿?

一、违法建设

存在于旧村庄更新改造范围内的违法建(构)筑物有两类:第一类是没有合法用地手续的建(构)筑物,即未经自然资源主管部门批准非法占用土地建造的建(构)筑物;第二类是违反规划许可的建(构)筑物,即虽有合法用地手续,但未经规划主管部门批准非法建造的建(构)筑物。第二类相对容易判断。《广州市违法建设查处条例》规定,除在该条例施行前已建成的建筑物、构筑物外,未取得建筑工程规划许可证或乡村建设规划许可证进行建设或者不按建筑工程规划许可证或乡村建设规划许可证的规定进行建设,以及未经批准进行临时建设或未按照批准内容进行临时建设的,都属于违反规划许可的违法建设。

但对于第一类,如何认定其有“合法用地手续”而不属于违法建设?这个问题有点小复杂,得从法律政策上作点梳理。

二、合法用地手续和合法村民住宅

综合现行法律规定,进行非农业建设需要的合法用地手续有两种:建设用地批准书和农村宅基地批准书。农村村民在村庄建设用地范围内建造住宅,需向镇政府申领农村宅基地批准书后方能施工建设。除此之外的非农业建设,必须取得自然资源主管部门核发的建设用地批准书,否则,就是非法占用土地。这是目前在土地管理法规相对完善状态下对合法用地手续的判断标准,简单明了。

但由于现行《土地管理法》1986年才颁布,1987年1月1日才正式实施,且长期以来国家和地方偏重对国有建设用地的管理,忽视对农村集体建设用地的管理,立法空白,监管缺位,农村集体经济发展和农村村民住宅建设对农村集体建设用地的利用野蛮生长。农村集体经济物业和村民住宅建设要么是没有任何用地手续,要么是用地手续政出多门,形态各异。现进行旧村庄更新改造拆迁安置补偿,必须首先对被拆迁物业的用地手续进行甄别,依法依规确认其法律效力状态。

如何界定农村集体物业或者村民住宅是否具有“合法用地手续”或者属于“合法村民住宅”呢?

广东省“三旧”改造政策没有相应的规定。广州市人民政府穗府〔2012〕20号文首次明确,应当以国有土地使用证、房地产权证、集体土地使用权证、集体房地产权证、宅基地证、建设用地批准书、同意使用土地通知书、土地权属证明书等文件作为认定合法用地手续。

广州市“1+3”政策规定,“合法村民住宅”中的“合法”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日(后放宽至2009年12月31日)前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。“1+3”政策进一步放宽了认定合法用地手续或合法村民住宅的证明标准,丰富了证明种类。

有合法用地手续的集体物业或者合法的村民住宅,因旧村庄更新改造被拆迁的,一般按“拆一补一”进行等面积复建补偿,或者给予等价货币补偿,自不待言。但缺少合法证明的违法建设呢?

三、违法建设能否获得安置补偿?

现行广东省“三旧”改造政策和广州市城市更新政策对于违法建设是否给予补偿,或者不予补偿,并没有作出统一规定,而是规定“一村一策”,允许每一个旧村庄更新改造项目根据改造范围内村民现状住房面积、改造成本等因素综合确定补偿方案。

实践中,改造主体在制定拆补方案时,往往根据政府核准的拆补总量,改造范围内合法、违法建(构)筑物的占比等因素确定(或者与合作企业共同商定)对违法建(构)筑物的补偿方案,包括:给予复建安置补偿还是货币补偿,亦或是“货币+物业”补偿;给予货币补偿的,是按同地段商品房市场评估价补偿,还是仅仅按建筑成本价补偿。

按照广州市城市更新政策的规定 ,2009年12月31日之前已建的历史集体经济物业,已完善历史用地手续的,可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量。换句话说,2009年12月31日建成的集体物业,可通过完善历史用地手续将地上建筑物折算成合法物业予以复建补偿。对于村民住宅,广州市各区政府均制定有适合本区实际情况的补偿标准,批复各旧村改造主体一定比例的村民住宅纳入本项目复建总量。

因此,在旧村庄更新改造过程中,缺少合法用地手续的集体物业和村民住宅也有机会获得复建安置或者货币补偿。

四、村民住宅合作建房能否获得安置补偿?

实践中,村民住宅还会派生出一种情况,即一方出资、另一方提供土地,双方合作建房。通常,出资人会与宅基地权利人签订合作建房协议。

如果双方均为同一集体经济组织成员,则双方签订合作建房协议不违反法律和行政法规的禁止性规定,出资人与宅基地权利人对合作建造的房屋均享有权利。在旧村庄更新拆迁时,出资人享有安置补偿的权利。

如果出资人不属于宅基地所在集体经济组织成员,其是否享有安置补偿权利,视情况而定。

从我国《物权法》和《土地管理法》的规定看,宅基地使用权是一种用益物权,它是在农村集体土地所有权的基础上派生出来的一种物权。这一物权与农民集体成员具有身份依附关系。换言之,只有某一农民集体成员才有权享有该集体分配的宅基地使用权,且该宅基地使用权只能在同一集体成员之间转让和受让,不能流转给该集体外的人员使用。

而合作建房属于转让土地使用权的一种形式。若出资人并非宅基地所在集体经济组织的成员,是不能取得该集体分配的宅基地使用权的,故此类合作建房协议违反法律的强制性规定,当属无效。此时,出资人不享有获得安置补偿的权利。

实践中存在一些例外情形。即,尽管出资人并非为宅基地所在集体成员,但出资人出于各种原因了为合作建房的土地办理了宅基地证或者土地使用权证,出资人为证载权利人。此时,改造主体必须尊重历史,对出资人给予安置补偿或者货币补偿。

 

   

 

 供   稿 | 唐嘉祺