小产权房买卖效力及交易风险

发表时间:2020-03-24 所属分类:
“小产权房”是相对商品房而言,目前还没有明确的法律概念,是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般是指在集体土地上建设的,权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋,另外还有一种非法占用集体土地或未经相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的小产权房。那么,小产权房是否允许买卖?买卖合同效力如何?让我们从一个案例说起。

 

经典案例

 

郑某与曾某在2013年4月15日签订了《合资合作建房协议书》,约定曾某负责兴建,郑某合资购买清远市佛冈县石角镇一套住房,面积共74.95平方米,房款为170000元,并约定在2014年9月30日交楼。

 

协议签订后,郑某按合同向曾某付清了购房款,后曾某未向郑某交付房屋,郑某多次催促,曾某百般理由推搪。郑某无奈,遂一纸诉状将曾某告至法院,请求判令解除《合资合作建房协议书》,请求判令曾某向郑某返还购房款170000元。

 

法院观点

 

法律规定禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设,禁止农村集体土地在村集体之外进行流转。

 

郑某与曾某所签订的《村民规划用地转让协议书》违反法律的强制性规定,应属无效合同。

 

郑某与曾某在签订《村民规划用地转让协议书》时均应知道涉案的土地使用权是禁止转让和买卖的,双方对该协议书的无效均有过错,应分别承担50%的过错。

 

因此,对于郑某所主张的该项利息损失,应由郑某与曾某按50%过错程度进行分担。

 

总结

 

我国法律并未禁止买卖小产权房,但小产权房买卖合同的效力具体视合同相对方身份而定。基本原则为:同一集体组织成员之间的买卖合同一般认定为有效,不同集体组织成员之间的买卖合同一般认定为无效,集体组织成员与城镇居民之间的买卖合同一般认定为无效。

 

而对于非法占用集体土地或未经相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的小产权房,通常先由行政部门认定是否属于违章建筑,如果被认定为违章建筑,则该买卖合同一般被认定为无效。

 

合同无效后,买受人有腾房的义务,出卖人有返还房款的义务;买受人请求赔偿翻建或新建等成本的,法院结合各方当事人过错程度予以确定赔偿范围。

 

法条依据

 

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

 

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

 

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条

 

农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。

 

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款

 

农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

 

《中华人民共和国合同法》第五十二条

 

有下列情形之一的,合同无效:
……
(五) 违反法律、行政法规的强制性规定

 

《中华人民共和国合同法》第五十八条

 

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

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上述案例确认将小产权房转让于本集体经济组织以外个人的买卖合同为无效合同,那么关于此类小产权房买卖合同的效力,全国各省市对此的法律效力问题的认定是否一致呢?

 

审判原则

 

1、广东

 

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。
2、北京

 

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

 

3、上海

 

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

 

4、安徽

 

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。

 

综上,根据上述最高院及各地法院的意见,关于将小产权房转让于本集体经济组织以外个人的买卖合同法律效力问题,法院审判为以合同无效为原则,以合同有效为例外。

 

小产权房具有流转难度大、无法办理抵押贷款、无法用来办理抵押融资等天然不足,同时,小产权房的质量无法保障,甚至还面临被拆除也无法获得任何补偿的风险。所以,小编建议最好不要购买小产权房,若在交易中产生纠纷,应及时向专业律师咨询,维护自己的合法权益。

 

陈旺

陈旺律师团队 | 广东诺臣律师事务所

供   稿 | 陈旺律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英