一句业主是我亲友,就把我甩了,告! 李燕玲 广东诺臣律师事务所 昨天

发表时间:2020-06-12 所属分类:

个案回放

“如果租客在家,我们是可以进去参观一下的”

因为要买婚房,去年9月小源在番禺一个超大型小区看房,因为对社区的总体感觉双方家庭都比较满意,所以他们就在发展商旗下的物业服务公司寻找自己喜欢的房源。由于盘源丰富,当天他们就在该公司的中介地铺勾选了多套房源,签完《看楼确认书》就一鼓作气看了不少房。在一个小区花园旁边,小源在一幢电梯楼看完一套大两房单位之后,地产经纪随口说,隔壁那套是小三房,面积只是大一点点,景观还不错。“我们没有钥匙,不过,业主现在把房子出租了,如果租客在家,我们其实是可以进去参观一下的。”地产经纪一边说一边敲门,很巧,里面有人,小源看完十分满意。看完楼众人各自散去,过了几个月,这家物业公司发现小源过来办理装修申请手续,一打听,原来小源的亲戚跟那套小三房业主是邻居,于是他们就自己直接协商并办妥了交易过户手续。该物业公司的职员立即出来跟小源交涉:“那天是我们公司的职员带你们一家去看楼的,而且房源也是我们推荐的,现在竟绕过私自交易,你们必须支付相应的中介费。”封面 李小源却认为,在当天双方签署的《看楼确认书》上,并没有自己现在所购房屋的名单,而原业主此前也未委托过该公司放盘,在法律层面上并没有明确的委托关系,因此,自己没有义务要支付佣金。双方争持不下,物业公司便有将小源告上法庭,要求追讨“确认书”列明的按总房价(小源最后的成交价是600万元)1%佣金。

庭审结果

带看楼也应有书面的委托

法院认为,发展商旗下的物业公司的确带着小源一家实地看了多套房,并签订了《看楼确认书》,亦提供了相关房源的交易价格等信息,法院认定双方是成立了居间合同关系。但是,根据庭审的调查情况,物业公司一直未能提交任何能够证明其接受原业主委托出售涉案房屋的法律文件,该业主也亲自到庭陈述自己未曾委托这家物业公司出售房屋,物业公司的地产经纪在此情况下带领小源一家去看房,该行为不符合《房地产经纪管理办法》第十六条规定:“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”的行业规定。也即物业公司带小源一家看房的行为属于无权代理,而且,其事后亦未取得原产权人的追认。再者,根据小源提交的自己亲戚及原业主的证人证言以及其他证据,法院确认小源亲戚与原业主在小区另一套房屋是邻居关系,他们利用这层关系获悉拟购房屋信息,其获取信源途径正当。小源并未利用该物业公司提供的房源信息、机会促成交易,故物业公司要求小源按其与原产权人洽谈的交易价格计算并支付居间服务费及利息依据不足,法院不予支持。

律师说法

物业公司既未取得原业主授权,又未实际促成交易,不能取得居间服务费
广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师表示:

《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款规定:民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。第六十六条第一款规定:没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。

《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

本文案例的争议焦点为被告小源应否向原告物业公司支付居间服务费。虽然,案件中,物业公司置业顾问事实上已带小源多次实地看房,且小源已经签订看楼确认书,双方之间已成立居间合同关系,但,针对涉案房屋,物业公司却并未取得该房屋原业主的授权代理出售涉案房屋。物业公司擅自带小源看涉案房屋的行为属于无权代理。

对于物业公司实施的无权代理行为,被代理人原业主有权根据自己的利益决定是否予以追认。然而本案中,原业主明确表示其已经委托另一间地产中介公司代理其房屋的出租与出售事宜,也未对物业公司的无权代理行为予以追认。

同时,根据案情可知,小源系通过其亲戚介绍与原业主成交,而非因物业公司的促成与原业主成交。

物业公司既未取得原业主的授权,又未能实际促成这一单房屋买卖交易,根据上述法律规定,其自然不能够取得相应的居间服务费。

                         

                     

                       

                         

供    稿 | 李燕玲

排   版 | 关楚琪

核   稿 | 苏慧英