因房价大幅上涨卖方解除合同,买方起诉后却终审败诉 ——不安抗辩权的行使不可想当然

发表时间:2018-07-27 所属分类:诺臣案例

引言

购买房产时,买方以将房款专用于为卖方赎契,防止卖方挪用为由,擅自迟延支付房款,且以卖方不配合及时赎契为由,拒不及时采取补救措施,进行改正,卖方能否以此为由解除合同?关键要看双方之间房屋买卖合同约定的义务履行先后顺序以及买方是否构成正当行使不安抗辩权。

案件情况

2017年3月26日,卖方黄某与买方雷某友好协商后,在中介公司的见证下签订《房地产买卖合同》,合同约定买方需于2017年4月15日前支付定金余款9万元给卖方(用以赎契),但到期后买方拒绝支付该笔款项,要求在银行通知可以扣款还贷时再支付。

2017年4月26日,买卖双方及中介公司一同前往银行办理提前还款及抵押涂销手续。因买方迟延支付定金余款构成违约,卖方要求买方承担继续履行合同赔偿金2万元(低于《房地产买卖合同》约定的违约金额),买方予以拒绝,只同意支付定金9万元,后三方不欢而散。

买方后发函督促卖方配合过户,而卖方提出买方已经违约,房价已经大幅上涨,卖方卖旧买新的计划无法进行,损失很大,要卖必须按照最新的市场价进行交易。买方拒绝后,卖方发函通知买方解除合同。

2017年9月1日,买方起诉要求卖方办理涉案房产涂销抵押、协助办理房产变更过户登记并支付违约金。卖方收到应诉通知后,决定委托陈旺律师为其一审代理人。在与卖方进行充分的沟通,并查看案卷材料后,陈旺律师在一审时提出买方未按照买卖合同约定的时间支付定金余款9万元构成违约。其二,买卖合同中约定了违约条款,卖方有权要求买方承担违约责任,且其要求买方支付2万元的赔偿金并没有超过合同约定的违约金支付标准,是在合理范围内行使自己的权利。其三,买方有支付定金余款义务,卖方有办理涂销抵押登记的义务。双方签订的合同为双务合同。在买方未支付定金余款的情况下卖方享有先履行抗辩权,拒绝协助办理涂销抵押登记。买方不能以担心卖方挪用定金余款,不配合办理涂销登记的主观臆测为由任意行使不安抗辩权,拒绝支付定金余款。

最终一审法院认为虽然买卖合同约定买方须在4月15日前支付9万元定金余款,但是4月26日买卖双方与中介公司一同到银行办理提前还贷手续的行为,应视作三方行为对定金余款9万元的支付时间作出了变更,以此认为买方迟延支付定金余款的行为不构成违约,并认为卖方未能依约办理涉案房屋的涂销抵押构成违约,遂判决支持了买方起诉要求卖方办理涉案房产涂销抵押、协助办理房产变更过户登记并支付高额违约金的诉讼请求。

接到一审判决后,卖方觉得深感冤屈不公,决定继续委托陈旺律师依法提起上诉。在二审时,陈旺律师的代理意见得到了二审法院合议庭的全面支持。二审法院认为买方未在2017年4月15日前支付定金余款,也没有证据表明卖方同意延期支付。在买方逾期支付该笔款项的情况下, 4月26日,买卖双方又达成新的合意,与中介公司一同前往银行办理还贷手续。虽然此时卖方要求买方另外支付两万元继续履行合同赔偿金,但买方在拒绝支付赔偿金的情况下,仍应支付9万元定金余款。直至二审诉讼开庭,买方一直未将9万元定金余款支付给卖方构成违约。二审法院撤销了一审法院的判决,改判驳回了买方的全部诉讼请求。

争议焦点

1、买方以担心卖方将定金余款挪作他用,不偿还银行贷款为由,迟延支付,并主张行使不安抗辩权能否成立?

关于“不安抗辩权”,我国《合同法》第六十八条、第六十九条规定,“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的,可以中止履行;中止履行的,应当及时通知对方;对方提供适当担保的,应当恢复履行;在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同”。

因此,根据法律的规定,不安抗辩权的行使应当同时符合实体条件和程序的要求,实体上,双方须存在履行上的先后顺序,后履行一方明显丧失履行能力且未提供适当担保;程序上,须履行通知的义务。

具体到本案中,买方不信任卖方,担心卖方将定金余款挪作他用,不偿还银行贷款,纯属自己的主观臆测,并没有确切的证据予以证实,直接不给付9万元定金余款,不符合不安抗辩权行使的实体条件和程序要求。

2、卖方以买方逾期支付定金余款,拒绝办理房屋涂销抵押是否构成违约?卖方能否主张先履行抗辩权?

关于“先履行抗辩权”,我国《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”

本案中,根据双方在《房地产买卖合同》的约定,买方应在2017年4月15日前向卖方支付9万元定金余款;买卖双方须在2017年5月10日之前,到房屋登记机关办理买卖手续。可以看出买卖双方合同明确约定了先后履行顺序,故卖方在未收到买方支付的定金余款之前,有权利不履行后续的房产过户登记手续(含过户前必须完成的提前还贷及涂销抵押的手续)。因此卖方有权行使先履行抗辩权,不构成违约。

案件启示

从一审的须配合办理房屋过户登记并承担高额违约金及到二审的解除房屋买卖合同,无需承担违约金(实际还没收了买方定金)的过程中,律师的专业代理意见起到了关键性的作用。

在房屋买卖过程中,即使签订了书面的买卖合同,在实际履行过程中也难免会产生一些争议。正确理解并合理行使自身的合同权利,准确定位对方的合同义务,显得至关重要。本案履行过程中产生的争议,从法理角度而言,涉及到不安抗辩权和先履行抗辩权,买方行使不安抗辩权不能仅凭自身的主观臆测,自以为是。本案买方因为一念之差而故意迟延付款,且在产生争议后,未能及时请专业律师指点迷津,在错误的道路上越走越远,不仅购买房产的意愿落空,错过了房地产市场暴涨前的末班车,还被没收了定金,承担了诉讼成本费用,花费了大量的精力,真可谓“赔了夫人又折兵”,悔之晚矣。

对普通群众而言,买卖合同涉及重大资产交易,房地产中介经纪方依法通常只需促成买卖双方签订合同即可享受约定的居间报酬,且限于其中立的身份和专业法律知识水平不足,经纪方往往不能发挥排查合同风险和保障合同当事方合法权益的作用,各种法律纠纷由此不断产生。本律师建议房屋买卖双方应事先咨询专业律师,甚至聘请律师参与谈判和审查修改合同,避免陷入房屋交易“好事多磨”,甚至“好事变成坏事”的痛苦局面。

 

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撰稿 | 陈 旺

编辑 | 罗 欣