疫情期间无法开业,铺位租金能否免除?看看法院怎么讲!

发表时间:2020-02-10 所属分类:
为防控新型冠状病毒引起的肺炎疫情,许多店铺、商场、企业都响应国家号召进入休市状态,很多老板面临着无法营业但仍然要交租的压力。
 
1月28日,王健林名下万达商管集团宣布,将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日至2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策,预计减免租金额度达到30至40亿元。

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1月30日,广州市房地产租赁协会与广东省公寓管理协会分别发文,倡议全市业主(房东)在影响最大最直接的2月份全月免租(注:2月1日~2月29日);在3月1日至4月30日租金减半两个月。

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虽然文件仅具有倡导性质,但在此之前,已有多家房企主动宣布减免租金。毋庸置疑,停业意味着实体店铺将失去经济来源。那么如果出租方不同意免除租金,承租方起诉到法院能否得到支持?

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2003年,全国曾爆发过非典,此次肺炎疫情可根据非典时期的经验、相关法律法规及司法实践进行借鉴。从全国公开的裁判文书中,可查到的相关判决仅有十余份,法院的观点并不完全一致,且二审改判率超过50%,可见此类案件在司法实践中存在较大争议。其中,支持因非典原因减免租金的判决占大部分,理由主要集中在出租方已书面已认可减免、疫情属于情势变更、不可抗力及应适用公平原则。以一线城市上海作为例子,法院就认为因非典疫情,相关行业响应政府停止营业,应根据公平原则应减免租金。再以距今最近的山西省长治市中级人民法院判决为例,法院则认为非典属于不可抗力,依法应免除承租人的租金。
法院观点

(2004)沪二中民二(民)终字第354号

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(2018)晋04民终2272号

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律师建议

 

1、租赁关系受合同法制约,双方应在签订合同时对相关情况进行约定。合同法遵循意思自治原则,因此商事交易中,租赁合同是否对该情形作出约定,是法院判决的首要考量因素。双方可以在合同版本中约定因出现传染疾病、暴风雨、雪灾等致使承租方无法经营的,出租方同意(约定标准)减免租金,也可事后通过协商达成相关的租金减免协议。
 
2、如双方就租金减免无法达成一致的,承租方可考虑诉讼成本后通过法律途径主张权利。实际上,不可抗力和情势变更所产生的法律效果和适用程序并不相同,如适用不可抗力,因不可抗力造成合同履行困难的一方,只需要通知对方,即可免除违约责任,但对于情势变更则必须通过请求人民法院变更或者解除合同才能实现。同时,由于此类案件是在特殊时期下的特殊事件,法院尚未形成统一的裁判标准,需要当事人自行考虑诉讼的成本和收益。
 
3、租赁双方均应持续关注政府各部门出台的相关政策和文件,及时调整计划和安排。近两日,国税总局等9部门及地方政府陆续出台减负政策,大到企业税收、医疗保障,小到每个人口罩的预约领取均有相应的通知。例如1月30日,广东省地方金融监督管理局、人民银行广州分行、广东银保监局、广东证监局联合下发《关于做好疫情防控期间金融服务和安全稳定工作的通知》就提到银行业金融机构可合理采取延期还贷、展期续贷、降低利率、减免逾期利息等措施,小额贷款公司、融资租赁、商业保理等地方金融机构应根据企业受疫情影响实际,酌情增加贷款、租赁、保理额度,缓收或减免租金、利息,帮助企业降低成本。
 
在2003年非典时期,最高院也就疫情出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,其中明确:由于非典疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。虽然非典早已过去,此通知文件也已失效,但对于此次疫情仍有一定的参考意义。
法条速递

 
《中华人民共和国合同法》
 
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。  
 
本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
 
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。
 
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
 
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
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                                                                                                                     汤嘉丽  |  广东诺臣律师事务所张扬律师团队
具有法学与新闻复合背景,熟悉传媒运作规律,擅长法律文书写作及大数据分析,曾编写过广东媒体侵权数据报告、广州股权转让数据报告等。常年服务于数十家法律顾问单位,涉及文化创意、互联网高新企业等多个领域,善于从“互联网+”的角度多维度思考法律问题,擅长运用媒体解决企业遇到的问题。


供  稿 | 汤嘉丽

排   版 | 刘蔚贤

核   稿 | 苏慧英