疫情下减免租金的要求,到底是有理有据还是「道德绑架」?

发表时间:2020-04-03 所属分类:

自今年春节以来,新型冠状病毒的爆发让全国人民陷入了困境。商场、商店等公共场所暂停营业,经营者损失惨重:除了没有收入依旧要支付员工工资以外,还要支付根本无法营业的店铺租金。一些组织和协会,发出了减租的倡议,希望疫情期间大家互相理解、共度难关。

 

但这场感人的“电影”并没有顺利上演,大部分房东也表示很难:“我租的这块地皮还要交租呢”“我的钱也不是大风刮来的,谁不难”“大家都有损失,为什么就要我来承担”…甚至有部分居民楼的租客拿着各种减免租金的提倡去找房东减房租,让各大房东不知所措。

 

一、减免租金的依据

 

很多租客看到一些组织或协会的减租、免租倡导,误以为是“政府规定”,以此作为依据去向房东要求减免租金。但这些倡导仅为建议性信息,并非强制性规定,是不能作为减免租金的依据的。减免租金等同于减轻承租人责任,所以还需回归到出租人(房东)及承租人(租客)之间的约定,也就是需要看双方就该场地签订的合同。

 

二、什么样的合同可以减免租金?可否用合同中的“不可抗力”来免责?

 

若出租人与承租人在租赁合同中明确约定了某种情况下可减免租金,而本次疫情又属于该种情况,那么承租人当然可以以此为依据请求出租人减免。根据《民法通则》第一百五十三条规定,“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,本次疫情可以认为是一种“不可抗力”的因素,但能否就此来免除双方的责任,要结合具体情况,实际对合同履行的影响予以认定。

 

三、目前法院观点

 

在这场“战疫”下,房东和租客都没有错,大家都有承担损失。关于是否应该减免租金的问题,应结合双方签订的租赁合同内容以及实际情况按照公平原则处理。

 

根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条、第五条的规定,疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响的,当事人主张适用不可抗力或者情势变更,请求解除或者变更合同、减免责任的,是不予支持的,即便合同确受影响无法履行了,在认定减免当事人一方的责任份额时,还应着重审查疫情或者防控措施对其无法履行合同义务的影响程度。

 

法院在审理减免租金案件时,会具体案件具体分析,考虑案件中承租方承租的物业是否的确因为疫情而受到实质性影响(如餐饮、娱乐行业或商场租户因为疫情而被政府要求关停等)以及疫情影响的程度(如商铺照常营业但是因为疫情生意大减),进而判定租户是否有权要求减免租金以及具体减免的比例。

 

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【案情简介】

 

租客邓某租用的商铺到期,但仍在继续使用和占有商铺,房东起诉要求邓某腾空交还房屋并且继续支付租金直至邓某腾空之日。邓某称由于现处于新型冠状病毒疫情期间,根据政府的规定,涉案场地全部封闭暂停营业,无法对外经营,因此也无收入来源支付租金,根据法律规定,请求免除涉案场地租金至疫情结束。

 

【广州市中级人民法院判词摘录】

 

本案邓某因占有使用了涉案房屋,在其未腾空交还涉案房屋前,其应支付占有使用涉案房屋的对价,即占有使用费,其应积极履行腾空交还义务,更不因新型冠状病毒疫情而获得无偿使用的权利,故本院不予支持。

 

 

唐艺娟

唐艺娟 | 广东诺臣律师事务所张扬律师团队

 

唐艺娟毕业于法国斯特拉斯堡大学及法国IPAG高等商学院,拥有法律及管理学学位。曾担任企业总经理助理、法务职务,熟悉公司法、合同法、劳动法等企业常用法律,擅长运用商业思维将企业利益最大化。

 

 

供   稿 | 张扬律师团队

排   版 | 麦瑞婷

核   稿 | 苏慧英