疫情影响下商业地产租赁合同履约纠纷的应对

发表时间:2022-05-27 所属分类:诺臣说法

当下新冠疫情反复,为防控疫情,政府采取了划分封控区、管控区等疫情防控措施。各行业因疫情均遭受了不同程度的影响,商业地产的租赁双方更是受到了重大的挑战,频频产生履约纠纷。

一、关于房屋租金减免问题

承租国有房屋的租金减免。

2022年2月18日国家发展改革委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知,其中规定2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋,2022 年减免6个月租金,其他地区减免3个月租金。《广东省人民政府办公厅关于印发广东省促进服务业领域困难行业恢复发展若干措施的通知》亦明确,2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内(东莞市、中山市按所在的镇和街道行政区域内)的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋(国有及国有控股企业、国有实际控制企业、行政事业单位权属的房屋),2022年减免6个月租金,其他地区减免3个月租金。最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,其中第6条第二款规定承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

承租非国有房屋的租金减免。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款规定明确,承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。该指导意见在审判实践中得到落实,广州市中级人民法院审结的(2021)粤01民终27912号案中,法院认为:“关于疫情期间租金减免问题。尽管双方的租赁合同约定了租金的支付标准和支付时间,双方本应依约履行。但从2020年1月开始疫情暴发,我省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应,为有效控制疫情、保护公众健康,政府采取了相应疫情防控措施,提倡民众居家隔离、不外出、不聚集,对于非生活必要的娱乐、休闲场所,建议暂不开业,保利若比邻公司对涉案物业的经营客观上因客流量大幅下降,其资金周转及营业收入受到不利影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款的规定,对于保利若比邻公司要求给予减免部分租金的主张,应予以准许。本院考虑涉案物业的用途、疫情对保利若比邻公司使用涉案物业造成的影响、双方在合同履行过程中对疫情期间租金减免问题进行协商的情况等多个因素,综合全案案情适用公平原则,对于保利若比邻公司应支付的2020年2月租金按50%的比例予以调整。”

从上述政策文件和指导意见中可知,有关部门对于承租国有房屋以及非国有房屋的承租人都作出了一定的租金减免规定。因此,建议租赁双方在实际操作中,根据有关政策文件及指导意见处理有关租金减免的问题。另外,对于承租人而言,需及时与出租人协商沟通,并且留意收集和保存租房屋无法正常使用或者营业的材料,例如政府等部门发布的防疫通知等。

二、关于租赁合同的解除问题

疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难,而非致使合同目的不能实现的,承租人不可要求解除合同。

最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第二款明确,疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,则继续履行,不得以合同履行困难为由请求解除合同的。如果继续履行合同对于一方明显不公平,法院会结合案件实际情况决定是否支持合同一方请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等。若因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,法院则会支持合同一方请求解除合同的请求。因此,对于一般性的租赁合同,如果因为短期的疫情防控措施导致合同履行困难而非不能实现合同目的的,法院一般不支持解除合同。而根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第二款规定,如果是为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,因疫情或者疫情防控措施导致活动取消,承租人有权请求解除租赁合同。

出租人能否以承租人逾期支付租金为由主张解除合同?

一般情况下,若承租人未按照合同约定期限支付租金,满足合同约定解除条件的,出租人可以行使合同解除权。若租赁双方未约定解除条件,根据《民法典》的规定,承租人迟延支付租金,经出租人催告后,承租人在合理期限内仍未支付的,出租人有权解除合同。但在疫情影响下,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第一款的规定,若承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。在实际案件中,法院也不是一概不支持承租人解除合同,而是会根据案件的具体情况判断是否满足解除合同的条件。

在疫情影响下,租赁合同双方如欲解除合同的,应当全面考虑解除合同是否能获得支持以及相应的后果。对于承租人而言,如果因为疫情影响未能如期支付租金的,应及时向出租人沟通说明情况,并收集、保留相应的材料。如对解除合同有异议,应及时向出租人提出并通过诉讼等途径确认解除行为的效力。

三、关于承担违约责任的问题。

逾期支付租金所产生的违约金。

一般租赁合同中会约定逾期支付租金及相关费用的,需以逾期支付费用为基数,按照一定的标准支付违约金。实际案件中,如果承租人以违约金过高,要求调整的,法院会根据案件的情况以及疫情的影响酌情作出调整。

合同解除的违约金和没收保证金。

通常情况下,租赁合同会约定租赁保证金以保证出租方的利益,同时也会约定承租人违约所应承担的违约金,如出租人违约时,承租人有权没收保证金并要求承租人支付违约金。在法院实际处理案件中,有些是遵循合同的约定,支持违约金及没收保证金;有些是认为支付违约金与没收保证金均是要求承租人承担违约责任,应将两者结合考虑确定出租人的损失,而非都支持。

逾期返还房屋的占用费。

租赁合同解除后,承租人需按合同约定返还租赁的房屋,逾期返还的需支付房屋占用费。一般情况下,对于房屋占用费有约定的,则按照合同约定支付;无约定的,则参照租赁合同约定的租金标准计算房屋占用费。值得注意的是,疫情封控的客观原因导致承租人无法及时返还房屋的,出租人能否主张房屋使用费存在一定的不确定性。

蔡文映

曾任职广州市天河区人民法院。在法院工作期间专事民商事案件裁判辅助工作,熟悉掌握法院办案流程与裁判思路。已出版著作:《物业服务必知160问》,中国法制出版社2020年出版。

 

 

 

 

 

供   稿 | 毛   洁

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 朱小斌