预防老公出轨,把名下房产超低价卖给亲妹

发表时间:2020-06-28 所属分类:

个案回放

“把房产转移了可能对自己保障更大”

施小姐是一家庭主妇,老公劳先生一直在外打拼,而生意上的事情她一向不大关心,平时只会在一些重要场合出现。

一天,在一个酒会上,劳先生的生意伙伴在施小姐面前大赞她老公投资眼光独到,经常和公司老总黄小姐一起联合出手,两人可谓是强强联手,珠联璧合。

在平时的观察中,施小姐觉得自己老公和黄小姐的确很合拍,那天,不知怎的她突然间感到后背发凉,回家之后心情也久久不能平静,于是,她很想为自己做点事情:“把资产转移了,可能对自己的保障更大。”

施小姐左思右想,最后下了决心:家里还有套房产,虽然是婚后买的,但是只登记在自己名下,把这套房悄悄转移,以后对自己也有个保障!于是,施小姐找来亲妹妹商量,让妹妹以6万元的交易价格买下自己名下位于白云区的那套房子,日后如果家庭出现变故,那套房子就是自己独自占有。

施小姐和妹妹签定了《存量房买卖合同》,经过一番手脚操作,把那套平时只是拿来放杂物的房子过户到妹妹名下,一年过去家里一直风平浪静大家相安无事。

今年年初,劳先生突然让施小姐赶紧把那套房子的房产证拿出来,他要去办理抵押贷款手续。眼看事情要败露,施小姐不知怎么办,便以各种理由推托,然而始终纸包不住火——劳先生知道实情之后感觉“简直不可置信”,于是赶紧找律师咨询。随后,他便委托律师将老婆两姐妹告上法庭。

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庭审结果

法院认定合同有效,但房屋应登记回劳先生夫妻名下

法院认为本案争议的焦点有两个:

其一,两被告签订的《存量房买卖合同》是否有效?其二,施小姐妹妹对涉案房产是否构成善意取得?

经过审理,法院认定,两被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示,内容未违反法律行政法规的强制性规定,且施小姐无权处分涉案房屋的行为并不影响《存量房买卖合同》的效力,故两被告签订的《存量房买卖合同》合法有效。

但施小姐妹妹在非善意且未对涉案房屋支付合理对价的情况下,将涉案房屋登记在自己名下,并不构成善意取得。劳先生作为涉案房屋的共有权人,要求两被告返还涉案房屋,并将涉案房屋过户登记自己夫妻名下的诉请于法有据,法院予以支持。

最终,法院判定施小姐妹妹限期协助劳先生将涉案房产过户回劳先生与施小姐名下。

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律师说法

构成善意取得需符合法律规定的三个要件

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出:

1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

《中华人民共和国物权法》第106条 规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

2、结合上述法律规定可知,当夫妻一方擅自出售共有房屋时,如果买受人(第三人)构成善意取得该房屋,则另一方主张追回该房屋不能得到支持,其只能要求配偶赔偿损失。但买受人(第三人)构成善意取得需符合上述法律规定的三个要件。

本期案例中,施小姐妹妹明知涉案房屋系其姐与姐夫的共有房产,却在未取得姐夫同意的情况下与姐姐进行涉案房屋交易,显然不符合善意条件;而且亦未对涉案房屋的交易支付合理对价(仅以人民币6万元成交);故而即便施小姐两姐妹已完成交易,并把房产登记在妹妹名下,也并不能构成善意取得。

在此情形下,劳先生作为涉案房屋共有权人,是有权依法追回妻子擅自出售的共有房屋的。

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3、由于种种原因,现实生活中,夫妻一方擅自卖房的现象并不少见,李燕玲律师提示广大市民,为防止被配偶一方擅自处分共有房产,造成自己财产损失或不必要的麻烦,最好将夫妻共有的房产登记在双方名下,加多一重保险,力求将此类风险降到最低。
                                       
                                   
                                   
                                 
                           
                         
 撰   稿 | 李燕玲
 排   版 | 肖宇珊
 核   稿 | 苏慧英