宅基地转让合同效力实务分析

发表时间:2021-01-07 所属分类:

宅基地私下买卖在我国农村地区已是普遍现象,不少已落户城镇的原村民将原有宅基地使用权连同房屋一并转让他人。因为宅基地所有权属于集体所有,村民对宅基地仅有使用权,故本文关于宅基地买卖指的是宅基地上房屋买卖,宅基地转让指宅基地使用权的转让。

随着城市更新的节奏,村里不少房屋即将拆迁,面对巨额补偿,越来越多宅基地出售人追悔莫及,想方设法要回宅基地及房屋,那么他们能要回来吗?能通过什么途径要回来?现行司法判例中,已涌现大量“房屋买卖合同纠纷”、“确认合同效力纠纷”、“宅基地使用权纠纷”等宅基地权属争议案件。转让合同效力的认定是宅基地出售人能否要求对方返还宅基地及房屋的重要判定依据,也是每个权属争议案件中最关键的问题。下面我们从宅基地转让相关法律法规、受让主体、宅基地土地性质等方面分析宅基地转让合同的效力。

一、宅基地转让合同效力判定原则

(1)法律

2021年1月1日前,我们一般依据《中华人民共和国合同法》(已失效)第五十二条合同法定无效情形判定合同无效。如今已生效的《中华人民共和国民法典》(下称“《民法典》”)将上述无效情形调整并统一规范在第一编“总则”中第六章“民事法律行为”之中。

《民法典》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗”。第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效”。

另外,《民法典》第三百六十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定”,《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,以及第六十二条规定:“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”

(2)行政法规

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕第39号)第二条规定:“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》([1990]国土函字第97号)明确规定:“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一”。

根据以上法律、行政法规,宅基地一般仅能于本集体组织成员内部流转。农村宅基地房屋买卖,依据“房地不分离原则”,实际上出售人属于将涉案房屋连同宅基地使用权一并转让给买受人。因宅基地属于村集体经济组织,买受人如非本集体经济组织成员,双方之间的交易违反了法律、行政法规的强制性规定,也损害了村集体经济组织的利益,依据《民法典》相关规定,该合同无效。

二、影响合同效力的因素

(一)受让主体差异影响合同效力

宅基地转让中,因受让主体的差异,司法实践中对于买卖合同效力将得出不同的认定。

1、同村组织内部转让合同应认定有效

《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第五条“ 鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”中规定:“在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地”。因此,同一集体经济组织内部成员转让宅基地及地上房屋,均属于双方真实意思表示,不存在违反法律法规的情形,该买卖合同合法有效。在合同有效的前提下,经集体组织同意批准,双方办理合法的转让登记手续。司法判例中,一般认可同村人之间宅基地的交易,出售人无法通过否定合同效力要回宅基地使用权及上盖物。

2、与城市居民之间转让合同应认定无效

上文提及《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕第39号)已明确禁止农村住宅向城市居民出售。因此,宅基地使用权人向城市居民转让宅基地违法,买卖合同无效。宅基地使用权人有权通过向法院起诉确认买卖合同无效、要求买受人交还房屋。合同确认无效后,买受人有权要求返还购房款,以及根据房地产价格上涨和买受人实际使用诉争房屋时间及期间对房屋的管理和添附成本等因素要求出售人支付相应补偿。

案例链接一:郭金梅与黄启平合同纠纷(2018)粤0111民初14924号

【案情概要】:原告郭金梅是位于广州市白云区某村第X生产队的宅基地使用权人,原告与被告黄启平1994年4月11日签订《合建房屋合同》,约定原告提供上述经批准使用的宅基地115.5平方与被告合建,并负责办理房屋报建,水电报装手续。被告自愿承担兴建楼房的全部资金费用,并负责建筑工程施工的全部工作。房屋建成后,双方均分每人五套单元房屋。将来在国家政策,法律许可的情况下,则原告负责协同被告到房管部门或有关部门办理上述楼房(一半) 属于被告所有的房屋所有权证。协议签订后,被告依约出资建房。涉案宅基地房屋现地址为广州市白云区,被告的户籍所在地为广州市荔湾区。

【原告诉请】:1、确认《合建房屋合同》无效;2、被告将其占有的五个单元套房的经营管理权返还,并不得再占有使用收益处分该五个单元套房;3、确认原告享有位于案涉宅基地房屋的全部所有权;4、被告承担诉讼费。

【裁判观点】:原告与被告就涉案宅基地签订《合建房屋合同》约定由被告出资与原告合作新建涉案宅基地房屋,并约定建成后由被告使用的部分归被告所有,上述约定实质是双方对涉案基地房屋进行买卖交易的行为。现有证据不足以被告为涉案宅基地所在地集体组织的村民,故原告与被告签订的上述《合建房屋合同》违反了法律和行政法规的强制性规定,应属无效合同。上述协议书无效后,因该协议书取得的财产应当予以返还,本院予以支持。被告和第三人向原告交还上述房屋的经营管理权后,即意味着被告和第三人不再对相应房屋享有相关权益,被告和第三人不得再占有使用收益该五个单位。

上述合同无效,被告有权要求原告赔偿因返还房屋所致的损失,但因经本院释明后被告坚持不在本案中就损失问题提出反诉主张,故本案中不予以直接处理赔偿事宜,被告可另行向原告主张。

《农村(镇墟)宅基地使用证》是集体经济成员按照规定申请建房用地后由有关机关发放的用地批准文件,是村民有权使用宅基地建设自住房屋的证明。原告要求确认案涉房屋全部所有权于法无据,本院不予支持。故法院对原告诉请1、2、4予以支持,驳回其他诉请。

【律师评析】:在检索关于宅基地交易的案件中,出现大量宅基地使用权人与非本集体经济组织成员的“合作建房”变相交易宅基地案件,因法律、行政法规禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋,法院一般认定双方买卖合同无效,但法院认定房屋共建人(买受人)因返还房屋所受的损失认定则不尽相同。

3、与外村村民之间转让合同一般以认定无效为原则,有效为例外

宅基地是农村集体组织无偿提供给本集体成员使用,为保障村民的基本居住权益,因此宅基地使用权具有特定的身份属性。向本集体经济组织以外的农村村民转让宅基地的,因违反了本集体经济组织的身份属性,且违反我国法律及相关行政法规,一般认定无效。为此,笔者特别整理了一些判例中否认无效的情况。

(1)签订合同时买受人非该集体经济的成员,但后来取得该集体经济组织成员资格的,一般认定合同有效。

案例链接二:李宝山与唐宗霞房屋买卖合同纠纷(2014)沧民终字第1865号

【案情概要】:原告(反诉被告)唐宗霞与被告(反诉原告)李宝山于2005年11月17日签订房屋买卖协议,内容为:卖房人李宝山同意以100000元人民币将某宅基地房屋卖给唐宗霞。协议签订后,唐宗霞向李宝山交付了房款,李宝山向唐宗霞交付了权属证,但未办理过户手续。涉案房屋集体土地建设用地使用证(农村宅基地)系1991年9月19日填发,记载该地位于新华路办事处西关村,土地使用者为被告李宝山,用途为民宅;房屋所有权证系1993年4月1日填发,记载房屋座落于西关村,所有权人为被告李宝山。

【原告诉请】:请求法院依法判令被告协助原告办理集体土地建设用地使用权和房屋所有权的过户手续、诉讼费由被告承担。

【一审裁判观点】:唐宗霞与李宝山经协商后签订的房屋买卖协议,协议中明确写明“三街唐宗霞”,应视为李宝山对唐宗霞签订协议时不是西关村集体经济组织成员是明知的,且出售方在签订协议后交付了房屋所有权证和集体土地建设用地使用证,购买方亦交付了房屋价款,在出卖房屋居住至今,证实双方买卖房屋是双方真实意思的表示。另外,现在唐宗霞及家人已经将户籍迁入西关村,与卖房人被告李宝山为同一经济组织成员,《河北省土地管理条例》第五十三条的规定,外来人口落户本村的,没有宅基地的,可以申请宅基地;第五十五条规定,鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋,农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的,买方必须符合申请宅基地的条件,并依照本条例第五十一条的规定办理宅基地审批手续。故原、被告买卖房屋协议现并未违反相关法律规定,属于有效合同,双方应按照约定全面履行自己的义务,被告(反诉原告)李宝山应履行协助原告(反诉被告)唐宗霞办理房屋过户手续的附随义务。对被告(反诉原告)李宝山主张房屋买卖协议违反法律法规强制性规定而无效的意见不予支持。判决:一、被告(反诉原告)李宝山于本判决生效之日起五日内协助原告(反诉被告)唐宗霞办理涉案房屋集体土地建设用地(农村宅基地)使用权和房屋所有权过户手续。二、驳回被告(反诉原告)李宝山的反诉请求。

【二审裁判观点】:一、关于房屋买卖契约的效力问题。根据《土地管理法》第六十二条的规定,农村宅基地虽然实行“一户一宅”原则,但允许农村房屋买卖,并没有作出涉及农村宅基地使用权不可以转让的禁止性规定。该法第六十三条作出“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,调整的是农村宅基地以外的其他非农业用地,与《土地管理法》第六十二条的规定系并列关系,非种属关系。因此,农村房屋可以买卖,其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则,农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权,但宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,故农村房屋买卖涉及宅基地转让的,一般只能转让给同一集体经济组织。转让给本集体经济组织以外的人员的,如果在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人所在集体经济组织成员资格的,则可认定合同有效。本案中,唐宗霞与李宝山在签订房屋买卖契约时虽然不属同一集体经济组织,但双方于2005年11月17日签订《契约》后,其即于2011年1月6日将户口迁入该集体经济组织居住生活,已经取得了讼争房屋所在地的集体经济组织成员资格,且双方签订的《契约》有双方当事人和在场人、执笔人的签字确认,任丘市新华路办事处西关村村委会主任兼书记亦认可唐宗霞是该村村民,其房屋买卖行为没有违反国家法律规定,不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,故该房屋买卖契约合法有效。上诉人主张房屋买卖《契约》无效的上诉理由不成立,本院不予支持。

【律师评析】:在一审法庭辩论终结前,买受人身份变为适格的本集体经济组织成员且身份得到村委认可,法院一般判定买卖合同有效。个别法院却认为即使买受人此后身份适格也无法改变无效合同的定性,而且宅基地房屋流转向非本村集体组织即损害村集体利益,故仍认定买卖合同无效。笔者认为此种情况下,法院很大程度上取决于村委的态度,村集体组织是宅基地所有权人,如所有权人同意出售人与买受人之间的交易,法院一般认可合同有效。

(2)签订合同的买受人非该集体经济组织的成员,但配偶为该集体经济组织成员,购买涉案房屋和享有宅基地使用权的资格,一般认定合同有效。

案例链接三:贾胜杰与赵凤明等确认合同无效纠纷(2014)二中民终字第03724号

【案情概要】:1990年,被告贾胜杰与原告赵凤明签订房屋买卖合同,双方约定由贾胜杰购买原告赵凤明、邱增全所有的13号院内9间房屋,购房款为8500元。西杭子村系13号院的集体土地所有权人。签订房屋买卖合同时,贾胜杰系城镇非农业户口,其妻马某系西杭子村村民(农业户口),贾胜杰夫妇之子贾某系城镇非农业户口。

【原告诉请】:请求判令房屋买卖合同无效。

【一审裁判观点】:宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许任意转让。在房地一体的格局下,赵凤明、邱增全处分13号院内房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。无论是转让房屋时还是一审开庭审理时,贾胜杰均系城镇非农业户口,并非13号院所在集体经济组织成员,故赵凤明与贾胜杰于1990年针对13号院内房屋9间订立的房屋买卖合同应属无效。关于贾胜杰主张其系与妻子马某共同购房,马某系西杭子村村民,法院认为合同具有相对性,不应轻易突破该原则,如果买受人在签订房屋买卖合同时已经登记结婚,配偶一方为本村村民,并且买房后长期在该房屋内居住生活的,才可以认定为家庭购房,但是本案马某在购房后不久即过世,13号院内房屋闲置多年,之后由贾某居住,但贾某系城镇非农业户口,并非13号院所在集体经济组织成员,故对贾胜杰的该项抗辩意见不予采纳。一审判决:房屋买卖合同无效。

【二审裁判观点】:虽然贾胜杰在房屋买卖之时非涉案宅基地的集体经济组织成员,但其妻系集体经济组织成员,具有购买涉案房屋和享有宅基地使用权的资格。贾胜杰购买房屋的款项属于与其妻马某的夫妻共同财产,购买之后取得的房屋和土地权利亦属于贾胜杰、马某共同享有。虽然马某在购买房屋后死亡,但不应溯及交易当时的权利义务关系。综上,涉案房屋买卖合同未违反我国现行土地管理法律规定,不宜认定为无效。原审法院确认涉案房屋买卖合同,有失妥当,本院予以更正。二审判决:撤销一审判决,驳回原告诉讼请求。

【律师评析】:此案二审撤销了一审判决,因二审法院认可买受人购买涉案房屋是夫妻共同财产,且承认买受人配偶身份符合宅基地依法流转的身份属性,故案涉交易未违反法律规定,不存在合同无效情形。

4、合同存在无效情形,但因交易时间长度、出卖人转为城镇居民等因素不支持房屋返还

合同无效原则规定之例外,保持现住者稳定居民生活,不支持返还房屋。

案例链接四:牛国兴、赵洪芬确认合同效力纠纷(2017)冀11民终1817号

【案情概要】:2006年,上诉人牛国兴(一审原告)与被上诉人赵洪芬(一审被告)口头协议,将牛国兴位于衡水市桃城区南口村某房屋以7.5万元的价格转让给非本集团经济组织成员的赵洪芬,赵洪芬向牛国兴支付款项,实际入住该房屋并进行了部分修缮、添附,并改造了水电生活设施。至今,赵洪芬已在该涉案房屋居住十余年。在此期间,牛国兴曾帮助其解决该涉案房屋的水表及临近胡同的相关权利事宜。经查,赵洪芬名下现没有其他房产,现赵洪芬与其女儿在该涉案房屋居住;牛国兴现居住于其名下市区住房一处。牛国兴、赵洪芬就该涉案房屋交易时,牛国兴系房屋的户主。南门口村民委员会现已改为南门口居委会,牛国兴现为城镇居民身份。2016年,桃城区人民政府发出对河东旧城区南华村片区实施房屋征收的公告,其中包括南门口街以西部分区域。

【牛国兴上诉请求】:一、撤销一审判决,判决农村房屋买卖合同无效;二、判令赵洪芬返还诉争房产;三、一、二审诉讼费用由赵洪芬承担。

【一审裁判观点】:随着城镇化的发展、人口流动的加剧、市场经济水平的提高和全民社会基本保障体系的完善,农村房屋买卖有其客观需求,在现实生活中也为数不少。虽根据现行法律对此类合同原则上对其效力上一般作否定性评价,但应根据个案情况具体分析处理。如交易时间较长、已经形成稳定的居所、出售方因利益驱动反悔等,均可判令不予相互返还。本案中,被告赵洪芬购买原告牛国兴房屋后已实际占有使用十余年,并进行了添附及装修,形成了稳定的居所,且牛国兴另有房屋居住,牛国兴也未提供证据证明赵洪芬另有属其本人所有的房屋可供居住,故本案是现行法律无效原则规定之例外,不宜判令返还房屋。鉴于当前南门口村的特殊情况,以及原告城镇居民身份的特殊性,对原、被告间就房屋口头买卖协议的效力不予确认,且原告所主张的是宅基地口头买卖协议,也未提供证据证明存在宅基地买卖协议,故对原告就宅基地协议无效的主张不予支持。2006年6月,原告与被告口头房屋买卖协议系双方真实意思表示,且双方均履行协议义务。牛国兴在长达十余年的时间内均未就此提出异议,现因案涉房屋可能面临拆迁的情况下提起本案诉讼,要求返还房屋有违诚实信用原则。综上,一审法院判决驳回原告牛国兴的诉讼请求。

【二审裁判观点】:赵洪芬就涉案房屋形成了长期稳定的占有、使用关系,并对案涉房屋进行了添附、装潢,且案涉房屋为赵洪芬经常居住用房。原审判决驳回牛国兴的诉讼请求,有益于保持和谐稳定的居民生活,有益于促进诚实信用原则的弘扬。二审判决:驳回上诉,维持原判。

【律师评析】:宅基地确权纠纷的案件中,本案是极为少数对“外”转让案件中“无效之例外”的判决。本案裁判要旨主要在于:双方交易时间较长、买受人已经形成稳定的居所且名下无房、出售人迁入城镇户口且有名下有房、出售人因利益驱动反悔等因素驳回了出售人的确认合同无效的诉请。可见,目前法院对于此类纠纷会结合法理和情理综合分析,依据公平与诚实信用原则作出判决。
 
(二)土地性质影响合同效力

所涉宅基地经相关政府部门批准为建设用地,双方签订的房屋买卖合同法律禁止情形已经消失,一般认定为有效合同。

案例链接五:曲本江与汪孝恕房屋拆迁安置补偿合同纠纷(2014)威高民初字第 1310 号

【案情概要】:被告汪孝恕原系威海火炬高技术产业开发区东河北村村民,原告曲本江非本村村民。2001年2月3日,原、被告签订一份房屋买卖协议,被告将其所有的位于东河北村民房(99.98 平方米)以63500元的价格卖给原告。协议签订后,被告将房屋交付原告管理使用,原告亦付清购房款。2009年7 月15日,原告就上述房产与河北村村民委员会签订《私有房屋拆迁补偿安置协议》,将涉案房产拆迁,原告享受回迁面积为146.3平方米,原告选择回迁安置房屋为坐落于东河北村彩凤山城的两套房屋,建筑面积分别为69.37平方米、68.31平方米,草厦子分别为12.19 平方米、9.93 平方米。关于涉案房屋,被告曾于2009年在威海市环翠区人民法院起诉原告,要求确认上述房屋买卖协议无效,案号为(2009)威环民一初字第2588号,此案在诉讼中查明,涉案房屋所涉集体土地已于2004年经山东省人民政府批准为建设用地,后原告于2010年5月10日撤回起诉。

【原告诉请】:被告协助原告办理回迁安置的两套房屋的所有权、土地使用权登记手续。

【裁判观点】:宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的一项用益物权,与特定的集体经济组织成员的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得。虽然原、被告签订房屋买卖合同时,原告不属于被告所在集体经济组织成员,但之后涉案房屋所涉宅基地经相关政府部门批准为建设用地,双方签订的房屋买卖合同法律禁止情形已经消失,为有效合同。协议签订后被告交付了房屋,原告亦付清了房款,房屋的拆迁利益均应由原告享有,原告要求被告协助其办理涉案房屋因拆迁所置换两套房屋的产权过户手续,不违背法律规定,本院予以支持。

【律师评析】:《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发〔2001〕42号)第13条当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时,所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地,但在起诉前已被依法批准为建设用地的,不影响合同的效力。本案所涉土地的性质从集体用地变更为建设用地,合同有效性被依法确认。

(三)改革试点区域影响合同效力

在国家确定的宅基地制度改革试点地区中,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。即在已公布的试点地区中,如向本集体经济组织外的成员转让,在不损害集体土地所有权及不改变土地用途的情况下,转让合同一般认定为有效。

案例链接六:周辉与王水清、周长寿房屋买卖合同纠纷(2018)湘 0181 民初 832 号

【案情概要】:原告周辉与被告周长寿为父子关系。1980年,被告周长寿在现浏阳市社港镇社港社区居委会镇南片下市组建造两层房屋一栋。1999年12 月 30 日,被告周长寿以原告名义办理了集体土地建设用地使用证,2000年1月14 日又以原告名义办理了房屋所有权证。2000年12月5日,被告周长寿与被告王水清达成合意,双方签署《房产出卖契约》,约定王水清以76800元收购该宅基地及房屋,并收取权证。履约完毕后,王水清搬入所购房屋居住并修缮了房屋。经查,两被告非同一条村的村民。

【原告诉请】:要求确认房屋买卖契约无效,并由被告王水清返还房屋并恢复原状,被告承担诉讼费。

【裁判观点】:被告周长寿出售农村房屋给被告王水清,必然涉及该房屋所占农村宅基地使用权的一并转让,该宅基地转让是否有效,影响到本案关键法律事实的认定。

一般情况下,农村房屋宅基地仅可在本集体经济组织成员之间互相流转。但我市即浏阳市作为国家确定的宅基地制度改革试点地区[注:2015年2月27日十二届全国人大常委会第十三次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,并公布三十三个试点县(市、区) 名单,其中湖南省试点为浏阳市],可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因转让而产生的纠纷。因此,根据 2016年9月12日,浏阳市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室下发《关于印发<浏阳市农村宅基地管理办法 (试行)>等六项制度的通知》[浏土改办发 2016(2)号]的文件内容,其中《浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法(试行)》第八条规定:宅基地流转的范围,本市范围内符合宅基地申请条件的农村居民。结合本案,两被告都是农村村民,且是同一镇的两个村的村民,涉案房屋建造在农村宅基地上,且被告王水清购买后亦确实是用于自住用途,其在户籍地亦已无房屋,周长寿亦另有宅基地和房屋,本案当事人的房屋买卖行为并不损害农民集体土地的所有权,也没有改变土地用途,不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反相关国家政策及相关指导意见,故被告王水清依照《房产出卖契约》受让被告周长寿部分宅基地使用权是合法有效的。判决:驳回原告全部诉请。

【律师评析】:符合“改革试点”地区的宅基地纠纷案件并不多,但是不少确认合同无效的案件中裁判要旨都有提及案涉地域是否属于试点区域,在买受人身份不符合流转宅基地的情况下,如宅基地也不属于试点区域,法院一般认定买卖合同无效。

三、律师建议

通过本文分析,目前法院总体上对宅基地使用权人向非本集体经济组织成员转让宅基地的合同效力以认定无效为原则,有效为例外,但这些“例外”情况却越来越多,导致农村宅基地转让的效力认定涉及法律关系错综复杂,从案例检索可见宅基地房屋转让合同在各地未形成统一的裁判思路,各地判决结果均有差异,因此需要根据具体个案具体分析。

随着“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记的如火如荼全面铺开,各地建设用地的紧张,房价的持续上涨,政府征收更多的宅基地将是势在必行,宅基地权属争议纠纷也会于近期集中爆发。作为当年交易的出售人,可向法院确认转让合同无效,要求买受人腾空房屋,尽快合法取回宅基地使用权及地上房屋,争取降低对买受人的赔偿。作为买受人,应收集更多房屋建造费、修缮费等因其管理下使房屋增值的相关材料及房屋区位价值评估材料,以此证明买受人因合同无效所受到的损失从而索要合理赔偿,同时可核实案涉宅基地是否在政府动迁规划之内,以证明出售人受利益驱使违背诚信,彰显买受人更大的过错程度,而且不同时期法院判决买受人可获的赔偿有一定区别。从上述的案例分析,我们可知宅基地合同效力受众多因素影响,当事人可获取赔偿数额计算标准不一,土地涉及的动迁利益向来巨大,纷争复杂,我们建议宅基地纠纷的当事人尽快咨询专业律师,捍卫己方合法权益。

 

                                       

                             

                             

                       

               

 供   稿 | 付寅翀律师团队

 排   版 | 肖宇珊

 核   稿 | 苏慧英