宅基房屋买卖法律风险

发表时间:2020-10-19 所属分类:

随着城乡一体化进程的不断推进,农民脱离土地,在城市谋生,有经济条件的农民在城市购置房产。这种社会趋势使得农村村民的宅基地闲置,为实现经济效益,农民以低价出售宅基地房屋,无宅基地的农民或者被价格优势吸引的城镇居民会购买宅基地房屋。因此,宅基地房屋的有偿转让现象也逐渐增加。但是宅基地房屋买卖存在的问题也不可小觑,宅基地房屋买卖因购买对象对不同而结果不同。下文将为您解析,宅基地房屋买卖有哪几种情形,发生争议时法院如何裁判,买卖双方在房屋买卖过程中分别需要注意哪些问题。

实际上,法律并不禁止转让宅基地房屋,只是对宅基地做有限制的转让。《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第六款规定:“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”前述法律条文可以看出法律允许宅基地有条件的转让,对房屋并不禁止,但这并不意味着宅基地房屋可以随意转让,因为房地一体。

一、关于“房地一体”

我国对房屋实行的是房地一体的不动产制度,宅基地是房屋存在的载体,宅基地与房屋互相依存、密不可分。单独处分宅基地上房屋所有权或者单独处分宅基地的使用权,均是违反“房地一体”制度。

最高人民法院案例(2020)最高法行申3011号中,原被告之间转让的是三间房屋的所有权,但是法院最终根据《物权法》第一百四十七条的规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分,”以及《土地管理法》第六十二条规定的精神及实践作出判决,农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。该案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖,视为宅基地一并出卖。于是法院将争议房屋所占的土地使用权,确权归买方所有。

二、宅基地房屋是否允许买卖

根据宅基地房屋出卖的对象不同,是否允许买卖,买卖合同合同效力情况因买受人的身份不同而不同。

1、本村村民购买本村宅基地房屋

《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但该条文只是对宅基地作出限制性规定,并不禁止向本村村民出卖房屋,也并非合同效力的强制性规定,不影响合同效力。但需要注意的是,不能违反“一户一宅”的规定。若买方有两处以上宅基地,可通过拆除、收归集体所有等措施,才符合法律及国家有关规定的要求。

2、城镇居民购买农村宅基地地上的房屋

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)规定:“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。前述规定为禁止性规定,符合《物权法》《合同法》及《合同法解释(二)》关于宅基地使用权转让的规定,属于效力性强制性规定,在此情形下合同无效。但不能一概而论,裁判实践中会有不同的观点。

3、非本村村民购买宅基地上的房屋

从目前的法律及国家有关规定来看,并没有明确禁止非本村村民购买宅基地房屋。但是宅基地属村集体所有,其使用权限于村集体组织中的成员。一方面,对于村集体组织成员来说,宅基地与他是本村村民的特定身份相关联,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。另一方面,一个村集体的宅基地是有限的,若村集体的宅基地被非本村村民拥有,必然造成该村集体宅基地的减少,该村集体组织成员宅基地使用权必然受损。

《土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。第六十二条第六款规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”,该法律规定增加了村民可以利用闲置宅基地、住宅,但并未完全取消限制条件。《土地管理法》第六十二条第七款授权国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作,根据中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号),其中第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”仍将宅基地转让限于本集体经济组织内部。因此,依照法律规定,非同一集体经济组织成员之间关于农村宅基地买卖的协议仍应为无效。

三、法院如何裁判

1、本村村民购买本村集体土地上的房屋

当买受人是本村村民,只要符合 “ 一户一宅 ” 和农村宅基地面积标准,在司法实践中,往往都会认定房屋买卖合同是有效的。法院会认为,农民将房屋转让给同一集体经济组织成员的, 该买卖合同系转让双方的真实意思,未违反我国土地管理法的规定。那么合同有效则继续按照合同履行即可,房屋买卖保持原状。

2、城镇居民购买农村宅基地地上的房屋

城镇居民购买农村宅基地房屋,合同原则上无效,但不排除在例外情况下认定此类交易合同有效。那么有效的情形有哪些呢?例如,宅基地使用权人由原来的集体经济组织成员转为城镇居民的,此时可将其名下的该宅基地通过政府审批形式转为国有土地,其有权国有土地使用权基础上建造房屋并将房屋予以出卖,那么买受人在缴纳土地出让金之后,享有该地上的房屋所有权。或者房屋买卖合同签订后,买受人的户口迁入宅基地房屋所在的集体经济组织,成为该集体经济组织成员的,可以补正之前签订的合同效力。

3、非本村村民购买宅基地上的房屋

现行法律、法规及国家政策,不允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权,其目的是了保护农民利益,保持农村稳定。如果购买人并未取得本集体经济组织成员资格,其与出卖人签订的房屋买卖合同应为无效。但是同样有例外的情形,如有法院认为“购房人虽非集体经济组织成员,但已在该涉案房屋居住十多年,且名下现没有其他房产,出卖人现已转为城镇居民身份,由于交易时间长、已形成稳定的居所、出卖方因利益驱动反悔,可判令不予相互返还。”该案是现行法律无效原则规定的例外(案例:【2017】冀民终1817号)。

四、合同无效的后果

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

1、返还财产

根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当返还;不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,如果合同确认无效后,返还财产是合同无效后的法律后果之一。通常情况下,是由出卖人将取得的房屋价款返还给买受人,买受人将房屋腾空后返还给出卖人,同时返还房屋相关的《宅基地使用证》等权利证书。

2、赔偿损失

2016年最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》在第五条第一项关于农村房屋买卖问题中,明确“合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”合同无效后涉及赔偿损失的范围包括下列内容:一是购房款利息。法院在判决出让人返还购房款时,一般会支持买受人要求返还购房款利息的请求,从出卖人收取购房款之日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率支付利息。二是房屋增值利益及装饰装修等费用。有些法院会支持该部分费用,有些法院不支持。支持该部分费用的,损失一般由评估机构评估。三是对于买受人信赖利益损失的赔偿,因为买卖双方基于合意签订房屋买卖合同,但是出卖人反悔要求确认合同无效,对买受人而言是不公平的。基于信赖利益受损,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。

3、根据各方过错程度确定赔偿比例

非同一集体经济组织成员间不允许宅基地买卖,法律对此有明确规定,因此,宅基地转让合同双方均对合同无效存在过错。大部分案件是因为土地、房价增值,出卖方基于自身利益考虑,请求返还宅基地房屋。一般在双方转让行为历经十余年后,出卖人才以违反法律规定为由主张合同无效,虽然符合法律规定,但其行为违反诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任。

对于双方承担责任的比例,法院会根据个案要求出卖人承办70%或80%的责任。主要考虑的是出卖人主张合同无效及返还房屋的时间、返还的动机。一般情况下,出卖人在出售房屋时明知所出卖的宅基地房屋属禁止流转的范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,应当对合同无效承担买受人经济损失的70%的责任(详见案例:(2019)甘0982民初814号)。而另一种情形是,如果房屋已转让长达几十年,买受人购买涉案房屋目的是用于居住,再考虑辖区内城中村改造房产升值,出卖人受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由主张合同无效,该主张虽然符合法律规定,但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则,严重破坏了市场交易稳定,更与我国当前社会主义核心价值观严重背离,其对合同的无效应承担80%的责任(详见案例:(2020)鲁11民终1059号)。

4、返还财产、赔偿损失的范围及处理方法

第一,双方虽签订了宅基地房屋转让合同,但未实际履行。此时由于合同并未实际履行,在认定合同无效时,双方不发生财产返还。   

第二,买受人已支付购房款,但还未建房。此时,人民法院在确认合同无效的同时,出卖方应当返还买受人已支付的款项。   

第三,合同已履行完毕,受让方在该宅基地上已建造了房屋并实际居住。如果一方反悔,请求法院确认宅基地转让合同无效的,并要求腾退或交还房屋的,法院会根据具体情形作出不同的判断。如法院认为出卖人请求确认双方所签订的房屋买卖合同无效的,法院支持后,对于房屋,考虑到买受人尚在房屋居住,目前并不具备腾退条件,判决可暂时不予腾退(详见案例:(2019)京01民终3333号)。如法院认为合同被确认无效后,因合同取得的财产应当予以返还。买受人依据卖房协议取得的房屋等应当返还给出卖人(详见案例:((2019)甘0982民初814号)。如果出卖人仅主张合同无效的,法院只会作出确认无效的判决,对其他不做处理,由双方另行解决。

五、宅基地房屋买卖需注意的问题

1、买受人

(1)身份

如果是非房屋所在地集体经济组织成员或者属于城镇居民的,房屋买卖合同可能会被认定无效。购买宅基地上房屋时,即要承担合同无效的风险。

(2)户籍

买受人虽非村集体成员,如果买受人的配偶或者其他家庭成员为村集体成员,且该房产用于家庭成员共同居住的。此种情形下一般认为宅基地的转让并没有超出村集体经济组织范围,故而认定合同有效。因此非村集体成员的买受人其家庭成员的户籍如果迁入,则买卖合同就有了保障。其次,如果买受人在购买房屋后成为村集体成员,房屋买卖合同同样有效。法院认可的成为村集体成员的方式包括户籍迁入、村委会明确表示接受等。

(3)登记

宅基地上的房屋作为不动产,其所有权的取得和变更应当经依法登记发生效力。未经变更登记,买受人即便已经合法占有房屋,依然无法取得房屋的所有权。但是,买受人作为城镇居民时,依据当前的规定是无法变更登记的。

(4)诉讼时效

如果买卖确认无效,合同无效系自始无效,过去多少年也不能改变无效合同的违法性。所以当事人主张宅基地房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,适用诉讼时效期间的限制。

2、出卖人

(1)主体问题

如果买房人是城镇居民或者非本集体经济组织成员,可能会导致房屋买卖合同无效,所以要了解清楚买受人的身份。

(2)有偿退出

依据法律规定,向本集体经济组织成员转让宅基地房屋。宅基地上的房屋买卖视为宅基地使用权一并转让,所以转让价格方面要注意是地的钱和房屋的钱,千万不要卖亏了。

(3)合同形式

买卖合同的条款一定要规范,内容要完整,对买卖双方的权利义务约定清楚,以免产生争议。

综上所述,宅基地上房屋买卖实务界所持的基本态度是卖给本集体经济组织成员,认定该房屋买卖有效,反之无效,无效后则是双方当事人相互返还。但是,实践中的例外情形也是存在的。总之,对于宅基地上房屋的买卖,一味禁止让与无法真正起到维护农民利益的作用,希望未来能实现宅基地使用权更大限度的流转。