直系亲属间房屋买卖比赠与更省税费的技巧

发表时间:2017-08-22 所属分类:诺臣论文

父母将自己名下的住房过户给成年子女,究竟采用买卖、赠与还是继承的方式更省税费,一直是大家比较关心的问题。当然,在未开征遗产税之前,继承为最省税费的方式,但针对父母健在的情况下是完全不适用的。而剩下的买卖和赠与,究竟哪一种方式更为适合?目前网络上的各种说法以及算法都显示出买卖比赠与划算,结论虽然正确的,但给出的分析、理由却是错漏百出。比如,错误地将实际交易价格认定为计税价格、错误地将赠与公证费列入必须发生的费用中(赠与公证费用高达受益额的2%[i])。

笔者不愿看着大家在办理此类业务时被误导,所以整理了一下买卖和赠与所涉及的税费规定,找出最省税费的技巧供大家参考。

先上个表格

赠与 买卖
契税 3% 买方首套住房 ≤90平方米 1%
>90平方米 1.5%
买方二套住房 ≤90平方米 1%
>90平方米 2%
买方三套或以上住房 3%
个人所得税 卖方自用5年以上且唯一住房
卖方非自用5年或非唯一住房 前后两次交

易差价的20%或总价款的1%

增值税 卖方取得房产少于两年 5%
卖方取得房产多于两年
注意:

1、赠与的契税是按核定的市场价格的3%计征[ii]

2、买卖的契税、增值税都是按实际交易价格为计税价格,如果实际交易价格低于市场价格,以核定的市场价格为计税价格[iii]

3、2016年“营改增”后,营业税的政策平移到增值税4

4、上述的二年、五年均以房产证或契税完税证明上注明的时间起算,这两个日前不一致的,适用孰先原则;

现在,让我们照着表格实践一下。

案例:父母在广州市郊有一套222平方米的房屋想过户给成年子女,成年子女名下无房。该房屋的购买时间已过5年且不是父母的唯一住房,当年的购买价约186万元,现在的市场价格近800万元,税局核定的价格为423万元。

赠与的税费为:契税423万×3%=12.68万;

买卖的税费为:契税423×1.5%=6.34万;个人所得税(423-200)万×20%=44.6万,合计50.9万。

依照上述计算方式,大家会说:“你算错了,买卖的个人所得税为什么要选择按差价的20%而不是按总额的1%计算?”这是因为按总额的1%计税是在购房原值不清楚或无法计算交易差价的情况下才适用5。

那怎样才是最省税费的过户方式呢?是时候亮出我们的绝招了。广州市地方税务局于2013年8月1日施行的《存量房交易计税价格异议处理办法》第六条第四款规定 “将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人,以不低于成本价(转让人的购房原价等)为计税价格。成本价(转让人的购房原价)以发票或契税完税证明载明的价格为准。”

    根据这条规定,最省税费的方法是将房屋买卖的实际交易价格按购房原价来填写,这样,买卖同赠与相比,不但在契税上低了许多,而且由于购房中不存在差价 ,买卖中的个人所得税为零。除非父母将购买不到两年的房屋过户给成年子女(这种情况也不存在了,根据今年广州先市的限购政策,购买不到两年也是不能转让的),否则父母将房屋过户给成年子女,选择按购房原值来买卖将比赠与省更多的税费。

看回案例,用这个方法再来计算一遍买卖的税费,只需缴付契税,即200万×1.5%=3万元。有木有捡漏的感觉?有图有真相,且看此案例的《存量房交易综合申报表》的部分截图。

1_副本

温馨提示:父母和子女签订买卖合同时,在交易价格一栏中务必按照原购买价格填写金额。还有,办理完税过程中要带上亲属关系证明,否则…你要多跑几趟。


[i]  国家税务总局在2015年第50号公告中已经明确在办理免税手续时无需提供赠与公证书。

[ii] 《契税暂行条例》第四条 契税的计税依据:(二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的价格核定

[iii] 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发[2006]108号 第一条 对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

4  2016年3月23日国家税务总局发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第2款 个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

5  国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发[2006]108号  第三条  纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
撰稿人:刘雅滢