最高院案例分析(3)| 前业主与其他业主共同作出的管理约定,对继受业主有效

发表时间:2022-02-14 所属分类:诺臣说法

裁判要旨

建筑物区分所有权中的专有部分所有权、共有部分的共有权和共同管理权是一个整体,不可分离。在转让专有部分所有权时,除了共有部分的共有权和共同管理权外,基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让。既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效。

案例简介

2006年6月,被告从开发商处购得案涉房屋。

2007年8月,案涉房屋所在单元全体业主委托物业服务公司分隔单元地下室。其中7号小地下室由案涉房屋的业主使用。为此,被告支付分隔费676元。

2016年2月21日,原告向被告购买案涉房屋。被告未告知原告7号小地下室的情况并一直使用。

2020年8月24日,原告通知被告于月底前腾空7号小地下室。

原被告关于7号小地下室的使用问题协商不成、调解未果,原告将纠纷诉至法院,请求确认7号小地下室归原告使用,判令被告腾空并交付7号小地下室及支付占用费。

裁判观点

1、案涉地下室是建筑区划内的公用设施,属于该单元业主共有。分隔后的7号小地下室基于共同管理的约定分配给案涉房屋业主使用,其性质仍属于业主共有。

2、业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房时,对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。基于共同管理约定所享有对共有部分的专有使用权也应当一并转让,既有的管理约定对继受的业主继续有效。

3、双方对7号小地下室的交付期限未作约定,原告可随时要求被告交付,但应当给予一定的准备时间,故最终确定占用费从2020年9月1日起计算,计算标准根据7号小地下室的性质、面积、用途等因素综合考虑。另由于被告为取得7号小地下室支付了676元,可抵扣部分占用费,在本案中一并处理。

判项:7号小地下室归原告使用,被告腾空并交付7号小地下室,并另行支付占用费。

实践指导

法律规定远不及实际生活那么纷繁复杂。在这个案例中,我们可以看到,法律只规定“业主转让建筑物内住宅、经营性用房,其对共有部分的共有和共同管理的权利一并转让”,却没有提到如本案中的情形,前手业主基于全体业主共同管理的约定获得的对共有部分的专有使用权,及这个管理约定本身的效力,在房屋转让后,应当如何处理。

最高院公报的这个判例,是有其指导意义的。在处理相关纠纷时,应当紧紧围绕纠纷内核适用法律,而不仅仅是机械地照搬法条。在本案中,“基于共同管理的约定获得的共有部分的专有使用权”,其内核还是共有权及共同管理权的一种表现形式,故在根据法律规定,在房屋转让时也应当将这部分权利一并转让。

而前手业主与其他业主共同作出的分隔地下室并将分隔后的小地下室分配到户的管理约定,则类似于一种管理规约,其效力及于后手业主。若要变更这个管理规约,可以依据相关法律及业主议事程序进行变更。

 

 

 

 

供   稿 | 黄宇莹律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 官选斌