租赁合同中,涉及违法建设时的行民交叉诉讼(先行后民)

发表时间:2020-06-19 所属分类:

土地开发利用中涉及到的违法建设、违法用地、小产权房的处理,均可能因为行政机关对土地的行政监管行为,权属人或利害关系人占有和利用土地的行为的交叠,同时或先后引发行政诉讼和民事诉讼,从而出现先行后民或先民后行的交叉问题。

但必须承认,土地开发利用中涉及到行民交叉问题,法院在民事诉讼中奉为圭臬的诚实信用原则,与行政诉讼中必须贯彻的合法性审查原则之间,常常面临两难的选择。 

如果一味贯彻民事诉讼中的诚实信用原则,则必须认可围绕违法建筑物发生的交易行为。

如果必须贯彻行政诉讼中的合法性原则,则一经查处发现涉嫌违法的建筑物必须依法作出处理。

如何协调二者之间的平衡,客观上可能无法得出普遍使用的规则,而只能在个案中加以衡平。

从土地利用行政管理的角度而言,违法建设、违法用地、小产权房均无法取得权属,不能成为市场交易的标的。但从民事行为的角度,违法建设作为法律意义上的“物”,如果认为其具有使用价值,则可能围绕其形成民事法律关系。

这就导致了围绕对违反行政管理法律法规的建筑物可能形成有效的民事法律关系,却又可能面临行政强制拆除的风险。

从民事诉讼的角度而言,对承载民事法律关系却又无法取得行政登记的建筑物的利用价值如何看待,已经悄悄发生了根本性的变化。

早期的观点认为,只要是具有利用价值的建筑物,就可以成为民事法律关系的标的物,该建筑物是否能够取得行政登记不需要考虑,这就常常造成了当事人之间的合同关系虽然有效,但却面临行政法律法规的禁止而导致合同无法履行的窘境。

目前这种观点的转变在于,当事人之间交易的标的物,属于无法取得行政登记的建筑物,则民事诉讼中会考虑,首先由行政机关对该违法建筑物作出处理,再行判断合同的效力,即贯彻了先行后民的顺序解决纠纷。

也就是说,民事诉讼中涉及的是违法建筑物的买卖或租赁纠纷,如果行政主管机关对违法建设事先未作处理的,则民事诉讼中对民事争议可能暂不予处理,交由行政机关先行处理。

如果行政机关对违法建设作出处理,处理结果允许保留使用的,则买卖或租赁的协议可能具备继续履行的条件。

如果处理结果要求拆除的,则买卖或租赁协议可能无效。

且一旦因违法建筑物的处理引发行政诉讼的,则牵涉违法建设的民事诉讼就需要中止。

一、典型案例

无证据证明房屋产权不合法的租赁合同有效。——袁喜平、李景启诉某置业公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】

案外人李禄以该涉案房屋未取得建设工程规划许可系违法建筑为由,起诉请求确认房管局为置业公司办理的架空层房产证违法,撤销涉案房产证的行政诉讼,经一审、二审审理裁定驳回起诉。袁喜平与置业公司签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,且各方当事人对本案争议标的无异议,合同对争议标的表述为房屋、架空层或者车库均不影响合同本身的效力,故两份房屋租赁合同合法有效。

【基本案情】

2009年3月9日,置业公司为其涉案房屋(山景华庭B栋架空层,面积865.74平方米)办理了房产登记。2009年3月4日,置业公司与第三人李景启之子李禄签订了房屋租赁合同,将涉案房屋租赁给李禄,期限五年。约定合同期满如不续租,李禄应及时自行拆除装修部分,并及时退还房屋给置业公司,置业公司不支付任何装修和拆除费用。2014年3月17日,李景启与袁喜平签订合作经营协议,约定将荣达宾馆的一部分转让给袁喜平经营。租赁合同到期后,置业公司与袁喜平于2014年6月28日签订房屋租赁合同一份,由袁喜平承租该涉案房屋,用于经营荣达宾馆。租期3年,合同期满如不续租,袁喜平应及时自行拆除装修部分并及时退还房屋给置业公司,置业公司不支付任何装修和拆除费用。租赁期届满,置业公司通知袁喜平到期后不再续租,要求其退还房屋。经多次催告,袁喜平既不续租,也不退房,反而将房屋交给李景启占有使用。置业公司提起民事诉讼,要求袁喜平、李景启退还房屋并及时自行拆除装修部分,且不支付任何装修及拆除费用。袁喜平、李景启抗辩,架空层未取得建设工程规划许可证,系违法建筑,应予拆除。租赁合同属无效合同。袁喜平对此并不知情,置业公司应承担合同无效的全部责任,其违法所得应予没收。袁喜平和李景启善意投资将架空层建成宾馆,且对于合同无效的结果无过错,故置业公司应向李景启、袁喜平返还房租并赔偿装修损失。且李景启、袁喜平是涉案房屋的投资者、保管人,不应支付逾期腾房费。随后,李禄提起行政诉讼,请求确认房管局发给置业公司的架空层房产证违法,要求撤销该房产证,并把产权登记在小区全体业主的名下,诉讼费由房管局承担。行政诉讼经过一审、二审法院,以房管局的权属登记行为,对应的行政相对人是置业公司。李禄与被诉具体行政行为无法律上的利害关系,其起诉无主体资格,裁定驳回。同日,民事诉讼案件恢复审理。
【法院观点】

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”置业公司在一审法庭辩论终结前,已办理了架空层房屋的产权证,而袁喜平、李景启提交的证据不能推翻置业公司拥有该房屋合法产权的事实,且在案外人李禄以该涉案房屋未取得建设工程规划许可系违法建筑为由,起诉请求确认房管局为置业公司办理的架空层房产证违法,撤销涉案房屋产权证的行政诉讼,经一审、二审审理裁定驳回起诉,故袁喜平、李景启主张两份房屋租赁合同无效的上诉理由不成立。袁喜平与置业公司签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,且各方当事人对本案争议标的无异议,合同对争议标的表述为房屋、架空层或者车库均不影响合同本身的效力,故两份房屋租赁合同合法有效。各方应按照双方签订的合同全面履行义务。依据合同约定,袁喜平在租赁期限届满后未续租的,应及时自行拆除装修部分并将房屋退还给置业公司。而袁喜平在合同期限届满后,未将房屋交付给置业公司而交付给李景启,其行为已经构成违约,应当承担腾退房屋,并支付逾期腾房占有使用费的违约责任。本案涉诉房屋的登记所有权人系置业公司,故置业公司享有涉案房屋的物权,对涉案房屋享有排他性的占有权利。李景启、袁喜平非涉案房屋的登记所有权人,并不能因为对涉案房屋投入了装修资金而当然取得该房屋的物权,且李景启非本案房屋租赁合同的相对方,故李景启在袁喜平与置业公司房屋租赁合同期限届满后,实际占有涉案房屋,无法律依据,其行为侵犯了置业公司对诉争房屋享有的占有使用权,应承担返还房屋的侵权责任。一审判令袁喜平、李景启共同腾退诉争房屋,拆除房屋内未形成附合的装饰装修物,并判令袁喜平支付逾期腾房占有使用费并无不当。二审判决:驳回上诉,维持原判。一审案号:(2017)鄂1181民初2349号二审案号:(2018)鄂11民终1704号

【关联案例】

案例名称:李禄诉房管局房屋行政登记纠纷案审理法院:(2018)鄂11行终180号裁判要旨:李诉请法院,确认房管局为置业有限公司办理架空层房产证违法,撤销该房产证。而法院认为,李禄不是本案利害关系人,无诉讼主体资格。房管局核发涉案房产证的行为属于涉及业主共有利益的行政行为, 依法应当由李禄所在小区业主委员会或专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主同意方可主张。因李禄未提交该小区业主委员会总人数过半数的业主推荐和选举大会的相关资料,其起诉应予驳回。

二、律师点评

土地开发利用中出现违法建筑物,围绕该建筑物发生的民事纠纷如何妥善解决,既关系到违法建筑物的行政监管是否能够得到执行,又牵涉到社会资源利用的效益最大化。民事诉讼中发生的转变,即由起初的不顾及建筑物是否合法仅考虑民事法律关系意思表示的真实性,转变为涉及违法建筑物的纠纷解决,应当考虑现先由有权行政机关对违法建筑物作出处理。这种转变是民事审判社会化的具体表现,值得肯定。民事诉讼中如果不考虑作为标的物的建筑物是否属于合法建筑,仅仅从意思表示真实、诚实信用等角度出发,机械维护交易安全,可能导致不良的社会效果。首先,作为交易标的物的建筑物如果存在违法情形,民事判决确认交易关系的有效,并不影响行政机关对违法建筑物予以查处。势必造成当事人在涉案建筑物交易的民事诉讼中胜诉,却在违法建筑物查处的行政诉讼中败诉,影响司法的权威性和严肃性。其次,违法的建筑物可能存在安全隐患,如果民事诉讼中允许当事人继续利用该建筑物,可能存在影响当事人人身和财产安全的因素。再次,违法建筑物的存在影响了国家对土地实施有效行政管理的社会秩序,如果民事诉讼中不考虑对秩序的维护,将会影响司法裁判对社会法律意识的指引,造成社会秩序的混乱。因此,民事诉讼如果涉及违法建筑物形成的民事法律关系的审查,应当行政先行,依法确定标的物建筑物的合法性,再行确定民事诉讼的走向,才符合行民交叉问题处理的的逻辑顺序。
【法律依据】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,不予受理;已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议,属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害,按照侵权责任法相关规定处理。

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 撰   稿 | 宋    静

 排   版 | 关楚琪

 核   稿 | 苏慧英