[阅读提示]:本案是我所主任雷建威代理卢伟文先生起诉粤海建设开发公司迟交楼违约金案。本案成为经典名案，编录在广东省高级人民法院院长吕伯涛主编的《广东民事案例评析》一书中的经典房地产纠纷案例中，下述文章摘录自该书第P80—P93页。 上诉人（一审原告、反诉被告）：卢伟文 上诉人（一审被告、反诉原告）：广东粤海建设开发公司 一、案情 广东粤海建设开发公司（下称粤海建设公司）经广东省建设委员会核准具有二级房地产开发资质。座落在广州市先烈东路十九路军牌坊侧粤海凯旋大厦是粤海建设公司开发经营的项目，该公司于1994年取得该大厦《商品房预售许可证》。1996年1月8日，粤海建设公司与卢伟文签订一份《合作协议书》，约定如卢伟文、粤海建设公司签订购买上述粤海凯旋大厦的三、四层面积的购售合同，粤海建设公司承诺提供适应卢伟文购买房屋作酒楼用途正常营业的水、电负荷等内容。1996年1月30日，卢伟文与粤海建设公司签订一份《楼房购售协议书》，约定粤海建设公司将座落在广州市先烈东路十九路军牌坊侧粤海凯旋大厦首层商铺12、13号、第三层全层C1-C20号以及第四层全层D6-D12号房地产出售给卢伟文。同日，双方签订了购买首层商铺12、13号的正式《房地产预售契约》。1997年7月29日，双方又补签订了购买第三层全层C1-C20号以及第四层全层D6-D12号房产的两份《房地产预售契约》。上述三份预售契约约定：首层商铺12、13号房屋建筑面积为19.82㎡，房地产成交价为297300元；第三层全层C1-C20号房屋建筑面积为1900㎡（含公共分摊面积约为79.8㎡），该房地产用途为商业，成交价为11876558元；第四层全层D6-D12号房屋建筑面积为1144㎡，该房地产用途为写字楼，成交价为6395069元。三份《房地产预售契约》皆约定付款方式、装修标准详见《楼房购售协议书》，即1996年5月30日前卢伟文需付至总楼款的50%，1996年8月30日前卢伟文需付至总楼款的65%，1996年10月30日前卢伟文需付至总楼款的80%，1996年12月30日前卢伟文需付至总楼款的90%，其中余款付款方式修改为：余款于1997年7月1日前付清。另《楼房购售协议书》就第三、四层装修标准设备一项约定空调设备安装集资款按600元/㎡收取。双方并约定粤海建设公司应于1997年3月30日前将上述房地产建成并正式交付给卢伟文使用。粤海建设公司保证上述房地产正式交付给卢伟文使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，并向卢伟文发出该房地产交付使用通知书。卢伟文应在收到粤海建设公司发出的该房地产交付使用通知书之日起三十天内，办理领取房地产的锁匙手续。双方对违约责任的约定是：首层12、13号的违约金按房地产总价款每日千分之一计算，第三层以及第四层的逾期交楼违约金以卢伟文实际已付房款每日千分之一计算，而逾期付款违约金则以该期末付房款每日千分之一计算。双方并到有关部门办理了上述预售契约的鉴证手续。至1997年1月30日，卢伟文共向粤海建设公司支付购房款16712037.3元，占上述房地产总价款的90%。1997年5月，粤海建设公司取得该大厦的《单位工程竣工验收证明书》，其中广州市东山区建设工程质量安全监督站意见是同意验收，质量等级见认定书。1997年6月25日，广州市城市规划局核发该大厦的《建设工程规划验收合格证》给粤海建设公司。同年10月31日，卢伟文成立的广东状元饮食娱乐有限公司致函粤海凯旋大厦管理处，请求装修施工期间现场留守看场，并申请安装三、四楼状元食府水、电表。粤海凯旋大厦管理处于11月3日批准状元食府关于装修施工期间现场人员留守看场的申请。该管理处动力部并答复可提供装修用电，至于永电、永水接通需等有关部门通知。卢伟文并于1997年11月21日和1998年2月6日向粤海公司委托的物业管理公司交纳了装修押金和装修期管理费。1998年6月1日，广州市房地产登记所出具《广州市房地产权属证明书》给粤海建设公司。同年8月，广州市东山区建设工程质量安全监督站核发该大厦《建设工程竣工验收质量认定书》给粤海建设公司，核定该大厦工程质量等级为优良。1998年8月20日，粤海建设公司致函卢伟文，明确其公司曾于1997年7月7日和1998年8月15日向卢伟文邮寄交楼通知书，但卢伟文至今未依约付清购房余款及办理有关交楼手续，且卢伟文在完全未具备收楼和进场条件下进场装修责任在于卢伟文。关于原《楼房购售协议书》约定空调设备安装集资款按600/㎡的问题，双方已协商同意按400/㎡作为卢伟文自行安装室内空调的费用，200/㎡作为缴付空调系统主回路部分的空调集资款等内容。1998年9月8日，粤海凯旋大厦管理处发出《致凯旋大厦众业主的函》，明确该大厦永电已于同年6月28日接通，中央空调已于7月3日正式供冷，请众业主尽早完善入住手续。卢伟文确认收到上述函件。现卢伟文已完成粤海凯旋大厦首层12、13号商铺，第三层以及第四层的装修工作，亦完成第三、四层的室内空调安装工作，但双方至今未办理上述房地产的正式交接手续。 另查，广州市城市规划局于1994年7月13日核发给粤海建设公司的《建设工程报建审核书》中，同意在上址报建十二层并加建至十六层综合楼为办公、客房、住宅用房，其中首三层（除〈6〉一〈13〉轴部分）裙房为商场。粤海建设公司分别于1997年4月1日和6月9日，与广州市自来水公司和广州市电力工业局签订了《供水协议》和《供用电合同》，其中《供用电合同》约定广州市电力工业局同意粤海建设公司报装3638KW，包括商业用电2600KW，住宅用电238KW，办公用电800KW。粤海建设公司已分别于1997年5月和6月交纳了管网费和电负荷费。广州市电力工业局发出《同意供电通知》给粤海建设公司，上址永电接通时间是1998年6月28日。粤海建设公司认为上述粤海凯旋大厦三楼设计电力配置应为108KW，四楼为60KW，现大厦三、四楼电力配置为200KW。 又查，卢伟文于1998年9月22日以粤海建设公司不履行交楼义务为由向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求：（一）判令粤海建设公司立即与其办理粤海凯旋大厦首层12、13号商铺、第三层以及第四曾的交楼手续；（二）判令粤海建设公司支付逾期交楼违约金至粤海建设公司实际交楼日止（暂计至起诉之日止约9024500元）；（三）判令粤海建设公司提供其作酒楼用途所需的用电负荷550千瓦；（四）判令粤海建设公司承担本案全部诉讼费用。因当时粤海建设公司明确表示不需卢伟文支付购房余款1856892.7元，并准备反诉要求解除与卢伟文所签的契约。卢伟文遂向广州市天河区人民法院申请将上述购房余款1856892.7元提存于法院。广州市天河区人民法院于1998年10月12日代管该款。卢伟文并于1998年10月12日向广州市天河区人民法院申请诉讼保全，并已提供担保。该院于10月20日以（1998）天法民初字第946号民事裁定书作出裁定：冻结粤海建设公司银行存款900万元或查封属粤海建设公司所有相当于900万元的等值财产。该院并于同日冻结粤海建设公司银行存款合计983917.25元。后粤海建设公司于10月21日向广州市天河区人民法院申请复议，以粤海凯旋大厦第十层的产权作为担保，请求法院解封被冻结的帐户。该院于10月26日查封属粤海建设公司所有的粤海凯旋大厦第十层的产权，并于同日解除上述被冻结的银行存款。后该案移送广州市中级人民法院审理，广州市中级人民法院依据粤海建设公司的申请，变更原查封该大厦第十层的产权为查封属粤海建设公司所有该大厦写字楼915、1103、1105、1107、1110、1111、1115合计面积为765.4456㎡及商铺139、203、210、222号合计面积为80.6546㎡。粤海建设公司亦已卢伟文未付清购房尾款，且强行进场使用为由提起反诉，请求：解除与卢伟文签订的上述《房地产预售契约》；判令卢伟文支付违约金3556987.8元（按卢伟文已付房款总额的20%计算）；并由卢伟文负担全部诉讼费用。1999年5月20日粤海建设公司变更反诉请求为：要求卢伟文立即支付购房余款1856892.7元，并支付上述购房余款的逾期付款违约金（按所签契约的约定每天千分之一计算从1997年7月1日起至还清时止，暂计至1999年4月1日止为1188409.6元）；同时要求卢伟文补交增大面积购房款1538961元及返还其司代交的32KW外电增容费112400元，并向其司支付中央空调集资款671992元（其中卢伟文已购三、四楼面积按200元/㎡计算，首层部分按600元/㎡计算）。卢伟文针对粤海建设公司的反诉请求答辩认为：对于增大面积补交购房款，其愿意在取得《房地产证》时与粤海建设公司一并结算；对于中央空调集资款671992元，其未与粤海建设公司签订任何协议，如粤海建设公司能保证提供独立的制冷，起愿与粤海建设公司协商该空调集资款。 再查，粤海建设公司在一审诉讼期间向法院提供广州市房地产测绘所关于粤海凯旋大厦首层商铺12、13号、第三层全层C1—C20号以及第四层全层D6—D12号房地产面积的测绘图，其中首层商铺12、13号总面积为17.51㎡，第三层全层C1—C20总面积为2051.87㎡，第四层全层D6—D12总面积为1254.55㎡。卢伟文对粤海建设公司所提供的上述测绘面积无异议，并认为粤海凯旋大厦第三层、第四层的用电负荷应按该测绘面积计算。至于增大面积部分购房款，其主张在办理《房地产证》时才支付。