一、报告背景及目标案例

我国对建设用地实行严格的用途管制，规划、建设和验收管理制度，任何建设行为都需要经过相应行政主管部门的审批同意才能进行。经济的快速发展虽然带动了城乡建设，但也伴随着大量的违法建设，同时带来了各种社会问题及法律问题。政府对违法建设的惯常做法是予以拆除，而一旦拆除后必将面临不同主体发生争议或产生诉讼。广东诺臣律师事务所福律阁土地诉讼团队在专注土地争议解决时，发现违法建设往往涉及互相关联的民事案件与行政案件，存在“你中有我，我中有你”的现象。因此，我们针对不同性质争议的统计数据进行分析比对，将推出涉及违法建设司法案件民事诉讼篇和行政诉讼篇的分析，用大数据来告诉大家，违法建设涉诉的各类问题。

本报告为民事诉讼篇，我们从2018年度广东省各人民法院公布的与违法建设相关的二审民事案例中，深度剖析了94份裁判文书。在统计相关数据的同时，通过分析典型案例及其裁判要旨，对广东省内民事诉讼的争议案件类型、风险、法院裁判倾向性等方面进行了深度总结。希望这份报告能够给读者提供解决此类纠纷的参考思路和方向，及时了解相关动态，化解和预防法律风险。

1、数据来源：Alpha案例数据库

2、检索日期：2019年1月9日

3、年份：2018年度

4、限定法院：广东省内各地市法院

5、检索式：

（1）案由：民事（2）法院：广东省内各地市法院（3）地域：广东省（4）年份：2018年度（5）审理程序：二审（6）关键词：违章建筑/违法建设土地

6、案件数量：227份（有效案例94份）

二、涉违法建设民事纠纷多项要素分析

（一）、案由

数据分析：数据显示，涉违法建设民事纠纷中租赁合同纠纷占比75%，在利益的驱使下，民事主体通常会通过出租违法建设的房屋、厂房来获益。但租赁合同往往会因为租赁物属于违法建设，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效，进而引发各方当事人的利益纠葛，其中因财产损害赔偿引起纠纷的占比12%。较其他农业承包合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷、返还原物纠纷、占有物返还纠纷和侵权责任纠纷等案由，租赁合同纠纷占比较重。因此，本报告也会集中对争议较多的租赁合同纠纷案件进行深入分析。

（二）、起诉主体类别

数据分析：涉违法建设的民事纠纷中起诉主体有以下特点：1.参与主体类型多。主动提起诉讼的主体类型有自然人、企业主体、村经济合作社、事业单位、业主委员会和村委会等；2.在涉及违法建设的民事案件中，自然人提起诉讼的比例远远高于其他类型的主体，说明自然人在工程建设等纠纷的场合法律意识较低，交易于受到利益的驱动，围绕违法建设发生利益纠纷。3.企业作为原告起诉的案件占比16%，也必须引起我们的关注。企业涉及违法建设往往涉及的规模大、利益纠纷严重，导致企业起诉的案件占比大大小于自然人作为原告起诉的案件，但企业作为原告的案件耗费的社会资源可能更加严重。

（三）、纠纷原因

数据分析：纠纷原因主要有三类：第一类，合同履行争议。主要是合同履行过程中因标的物是违法建设导致合同根本目的不能实现从而引起的纠纷。第二类，涉案房屋被强拆或违建被查处。违法建设被强拆或者被查处后，当事人无法继续收益产生纠纷。第三类，其他原因引起的纠纷，例如侵权纠纷、解除合同纠纷、拆迁补偿费纠纷、财产损害赔偿纠纷等。

（四）、诉讼请求

数据分析：违法建设民事篇诉讼请求多达15种，这体现了起诉主体诉求的多样性，主要分为两大类：第一类，关于合同效力的确认之诉。起诉主体通过确认合同无效或解除合同，以使自己的利益回到最初没有受损的状态。第二类，关于金钱给付类的给付之诉。当事人希望通过追付合同约定款项（租金、利息、违约金、滞纳金），或支付款项（租金、押金）、赔偿损失等来填补己方遭受的损失。

其中金钱给付的诉讼请求是当事人最钟爱的请求类型，本报告亦对占比较多的此类金钱给付的诉讼请求作出专门的具体分析：

01支付租金请求。因租赁合同无效，出租人要求支付租金的，法院不予支持。但当承租人实际已占有使用租赁物，法院亦可能支持出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

02退还租金请求。因租赁合同无效，承租人要求退还租金，法院予以支持。但当承租人实际已占有使用租赁物，法院亦可能将承租人承担的占有使用费和已交付的租金进行抵扣，若还有剩余租金，予以支持退还的请求。

03退还押金（保证金）的请求。租赁合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，承租人要求退还押金（保证金），法院可能予以支持。合同无效的，当事人不能因无效合同而获益，如果出租人要求没收押金（保证金）的，法院一般不予支持。

04利息请求。在租赁合同中会出现两种利息：第一种，租金的利息；第二种，押金（保证金）的利息。部分法院认为，利息属于法定孳息，出租人在收取了租金、押金（保证金）并占有，期间产生的利息应一并予以返，返还利息的标准参照中国人民银行同期同类贷款利率，所以承租人请求出租人支付租金、押金（保证金）的利息的，法院予以支持。但是部分法院认为，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，如果承租人对合同无效也存在过错，其主张利息，法院不予支持。

05违约金请求。租赁合同中租赁物是违法建设，违反法律、法规的强制性规定，致使合同无效。如果双方对合同无效均有过错，各方请求支付违约金的，法院不予支持。

对于金钱给付的其他诉讼请求占比较少，在此不一一分析。租赁合同因租赁物是违法建设，违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效后，当事人因合同无效遭受损失，对此损失的赔偿是按照各自的过错比例承担。因此，若想降低赔偿的机率，可以通过在签订租赁合同时积极仔细审查涉租土地的性质、用途及租赁物的审批报建手续，以减少己方的过错程度。

（五）、法院对合同效力的认定

数据分析：违法建设民事争议中的主要案由是租赁合同纠纷，在租赁合同纠纷中特别是合同效力的争议成为其最为核心的焦点。因违法建设产生合同履行争议的纠纷，法院会以涉案租赁物是违法建设，合同违反法律、行政法规的强制性规定而认定无效，再根据导致合同无效的过错程度来判定双方的赔偿损失、支付租金、返还押金、支付占有使用费、支付违约金请求是否应予支持。

（六）、二审判决类型

数据分析：涉违法建设民事争议案件在经过一审法院审理后，当事人对判决结果仍然存在较大争议一般会上诉到二审法院，因此将当事人比较关心且争议焦点较大的二审判决进行分析研究对于实务操作也具有较大的参考价值且二审法院作出的判决也是终审判决直接生效。2018年广东省违法建设民事争议的二审案件中，有30%的案件获得二审法院改判，改判点集中体现在一审法院对承担款项的类别认定及承担金额的数值调整上。在一定程度上体现了二审法院较热衷于运用裁量权作出改判。

三、典型案例裁判观点

（一）租赁合同无效的认定

裁判要旨出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。典型案例严松付、佛山市顺德区陈村镇文登汽车修配厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2018）粤06民终6050号】案情简介某修配厂将位于佛山市顺德区某工业区物业出租给严某用作厂房，因部分建筑是未经批准的临时建筑，所以佛山市某区某镇土地执法整治办公室向严某发出《责令停止（改正）违法行为通知书》确认本案租赁厂房属于违建，并被要求三日内拆除临时建筑恢复土地原貌。现承租人请求法院确认厂房租赁合同无效。法院认为双方签订的合同中有部分建筑物为未经批准的临时建筑，且已经作为违章建筑被依法拆除，故本案的租赁合同存在部分有效和部分无效的情形。对于合同中租赁物为未经批准的临时建筑物部分，确认无效。法条依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

（二）租赁合同无效与承租人占有使用费

裁判要旨租赁物为违法建设，租赁合同被法院确认无效后，承租人仍需承担因占有使用租赁物而产生的占有使用费。典型案例梁志坚、梁志泉租赁合同纠纷二审民事判决书【（2018）粤01民终8471号】案情简介梁某二人将座落在某村厂内物业出租给某公司用于生产、仓储和办公。因涉案租赁物业未办理《建设工程规划许可证》及其他报建手续，2016年3月1日城管某分局责令涉案物业立即停止违法行为，并于同年3月11日采取查封施工现场的行政强制措施，查封原因在于物业施工建设未能提供规划报建资料，法院据此认定双方签订的《租赁合同》和《补充协议》无效，因涉案物业被查封无法正常使用，承租人实际占有涉案物业的时间是2016年3月1日至2016年3月10日。在租赁合同被认定为无效后，出租人要求承租人支付实际占有涉案物业的占有使用费。法院认为承租人在涉案物业被查封前已经对涉案物业进行装修并且实际占有、使用，应支付2016年3月1日至2016年3月10日期间的占有使用费。法条依据《城镇房屋租赁合同案件解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”

（三）租赁合同无效与损失赔偿

合同涉及违法建设被认定无效后，如何确定当事人的损失赔偿比例较为复杂，法院会结合个案进行具体分析，但是总的原则是根据《合同法》第58条的规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。通过对94份有效判例分析得知，法院确定当事人的损失赔偿比例会根据个案的情况先判断当事人导致合同无效的过错程度，再根据过错程度来确定各方承担损失赔偿的比例。对于过错认定，司法自由裁量空间较大，将直接导致各方承担损失赔偿的比例各有不同，主要有以下三种分担情形：第一类，出租人承担30%，承租人承担70%。第二类，出租人承担50%，承租人承担50%。第三类，出租人承担60%，承租人承担40%。

1、裁判要旨

双方明知租赁土地为农用地，仍出租或承租用于非农业建设导致《土地使用权租赁协议》无效及违法建筑被拆除的，根据双方过错程度，合同无效导致（或受到）的损失由出租人承担30%，承租人承担70%。

典型案例中山市三乡镇泉眼村第二队经济合作社、中山市三乡镇泉眼经济联合社土地租赁合同纠纷二审民事判决书【（2017）粤20民终4422号】案情简介某经济合作社将村“大塘湾”相临的两块无证鱼塘出租给张某，双方签订了《土地使用权租赁协议》，签订后当天，承租人交付了保证金和一年的租金，出租人交付土地。之后，承租人开始在租用的土地上兴建商铺、广场、市场等建筑，在所租用的土地上规划建成了功能较全的商业步行街，但因涉及土地使用性质的改变，不能为商铺办理工商登记、营业执照等。2012年底，承租人被告知，因国土等职能部门在航拍检查中发现商业步行街建筑涉嫌违章建筑，故责令拆除，否则要处以罚款。承租人于2013年10月自行将承租土地上建成的商业步行街建筑全部予以拆除，并按要求对租赁土地进行恢复平整。现承租人起诉要求出租人赔偿其遭受的经济损失。法院认为出租人明知鱼塘非建设用地而出租明显存在过错。而承租人作为外商投资者，在明知承租的土地原系鱼塘且未取得建设用地所有权，仍然承租且用于非农业，未经报建及规划许可在地上加建建筑物，亦存在过错。也未全面了解所在地投资政策及法律，未取得有关审批及备案，即在地上建成15幢商铺等多功能商业街，导致合同无效及违章建筑，全部建筑物被拆除，造成了损失的进一步扩大，存在主要过错。结合双方过错程度及导致损失产生及扩大的原因力大小，认定双方分别承担主次责任。即因合同无效导致（或受到）的损失由出租人承担30%，承租人承担70%。法条依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

2、裁判要旨

出租人明知案涉租赁物未取得建设规划许可证，承租人没有履行必要的审查义务对租赁物的合法性进行审查，此种情况下双方签订《房屋租赁合同》被认定无效后的损失赔偿，应由出租人、承租人各自承担50%的责任。

典型案例肖广源、李秀结租赁合同纠纷二审民事判决书【（2018）粤07民终456号】案情简介 2016年3月22日，李某、肖某签订《房屋租赁合同》，约定将位于江门市蓬江区棠下镇××路××号铺位租给李某。2016年2月3日，某区国土规划环保局出具《关于责令拆除违法违章建筑物的通知》，内容为涉案商铺没有办理建设用地和规划报建手续，属于违法用地、违章建筑，责令出租人在2016年2月18日前，将涉案商铺自行拆除，并复耕复绿，恢复土地原状。2016年6月22日，某区城管局出具《强制拆除违法建筑公告》，内容为因出租人在限期内未履行处罚决定，将于3日后依法组织有关部门予以强制拆除。涉案商铺于2016年7月13日被强制拆除。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证导致双方签订的《房屋租赁合同》无效，现承租人要求出租人承担因合同无效所造成的损失。法院认为依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，肖某作为出租方，在明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下，为取得租金收入，将涉案租赁物出租给李某使用，出租人对合同无效存在着缔约上的过错。承租人应有义务核实租赁物是否符合承租条件。承租人在知悉涉案商铺未有产权证照的情况下，并未对商铺的建设合法性进行核实，其对合同无效亦存在着缔约上的过错。综合以上分析，双方当事人对合同无效均存在着缔约上的过错，对于因合同无效所造成的损失，应由出租人、承租人各自承担50%的责任。法条依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

3、裁判要旨

出租人明知案涉租赁物未取得建设规划许可证，承租人也没有履行必要的审查义务对租赁物的合法性进行审查时，双方签订《厂房租赁合同书》被认定无效后的损失赔偿，应由出租人承担60%的责任，承租人承担40%的责任。

典型案例广州市白云区江高镇南浦村民委员会、伍世坚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2017）粤01民终22431号】案情简介 2017年8月14日，某村委会与伍某签订《厂房租赁合同书》，将涉案地块、厂房、宿舍出租给伍某作生产经营使用。因厂房多年没用已无法正常使用，2017年9月12日，双方签订《补充协议》，约定对厂房进行全部改造，后在改建过程中，因未办理相关手续导致被城管某分局下达《责令限期改正通知书》，责令立即停止违法行为；停止施工，补办手续。2018年5月16日，由于原厂房手续原因没法申请通过改造，厂房一直没法正常使用，双方协议终止厂房租赁合同。现承租人要求出租人赔偿其遭受的经济损失。法院认为双方签订的《厂房租赁合同书》及之后的《补充协议》，因案涉租赁物未取得建设规划许可证和报建审批手续，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，应属无效。出租人明知案涉租赁物未取得建设规划许可证而与承租人签订《厂房租赁合同书》，对合同无效应承担主要过错。承租人应当对租赁物的合法性尽到必要的审查义务，而且在签订《补充协议》后，在未经相关部门审批同意改建的情况下，就对原厂房进行拆旧建新，应对合同无效承担次要责任。综合考虑双方合同主体地位、合同履行过程中的注意义务等因素，双方签订《厂房租赁合同书》被认定无效后的损失赔偿，应由出租人承担60%的责任，承租人承担40%的责任。法条依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

四、律师建议

（一）签订不动产租赁合同时应仔细确认合同标的是否涉及违法建设因土地、房产涉及标的额巨大，双方当事人签订合同因涉及违法建设而被认定无效，不仅会导致当事人签订合同的目的不能实现，还会导致双方的利益遭受巨大损失。因此在签订租赁合同时需谨慎，当事人可以从以下两个方面确认合同内容是否涉及违法建设： 1. 确认土地权属性质及用途。因为我国实行严格的土地管理制度，使用土地时需要符合国家以及地方的用地规划，所以双方当事人在签订合同前先查看土地使用权证，根据土地使用权证内页标明的内容确认土地的性质是国家所有还是集体所有，土地的用途是农用地、建设用地还是未利用地，只有土地用途是建设用地时，才能在土地上投资建设。 2. 确认地上房产的规划报建手续。地上房产的审批报建手续齐全并按照审批报建手续进行建设，才能避免合同因涉及违法建设而被认定无效。在城市、镇规划区内建设的需要有《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，在乡、村庄规划内建设的需要有《建设用地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

（二）不动产租赁合同因违法建设被认定无效后损失赔偿的救济

1、出租人请求赔偿损失的途径

●在租赁合同因违法建设被认定无效后，可能存在承租人不交租金的情形，出租人虽不能请求已实际占有使用房屋的承租人支付租金，但可以请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

●虽然出租人对承租人因添附、装修等原因对租赁物造成的损害不能请求承租人恢复原状，但可以请求承租人进行损害赔偿。法院一般支持出租人请求赔偿建筑材料的价值，不支持请求赔偿租赁物的全部价值。

2、承租人请求赔偿损失的途径

●因租赁合同无效，承租人要求退还租金，法院予以支持。但当承租人实际已占有使用租赁物，法院会将承租人承担的占有使用费和已交付的租金进行抵扣，若还有剩余租金，法院支持退还。

●租赁合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，承租人可以请求出租人退还押金（保证金）。

●承租人可以请求出租人支付利息，包括租金的利息和押金（保证金）的利息。但是需提请注意的是，承租人请求出租人支付这两种利息的，不同法院认定方式存在差异。部分法院认为，因为利息属于法定孳息，出租人在收取了租金、押金（保证金）后一直占有，期间产生的利息应一并予以返，返还利息的标准参照中国人民银行同期同类贷款利率。但部分法院却认为，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，并且承租人对合同无效也存在过错，所以其主张的利息，法院不予支持。

●承租人可以要求出租人承担评估费，装修费、水电费，以上三项需按照双方过错比例进行赔偿。

因违法建设产生的纠纷复杂多样，为避免不必要的纠纷产生，建议在租赁、购买房屋前，主动积极寻求律师等专业人士的帮助，慎重进行调查和交易，在发生纠纷后选择妥当的诉讼策略加以应对，以更大限度的维护自己合法权益。

作者 | 宋静编辑 | 罗欣原文转载至“icourt法秀”

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