广州市广荣鞋业有限公司、广州市白云区新市长红经济发展公司与

广州市白云区新市镇长红村村民委员会土地转让纠纷上诉案

农村集体土地名为租赁实为转让的合同效力认定

[阅读提示]：本案是我所主任雷建威律师代理广州市广荣鞋业有限公司起诉广州市白云区新市长红经济发展公司和广州市白云区新市镇长红村民委员会土地转让纠纷案。本案中雷律师在土地转让合同的法律效力、土地转让合同的诉讼时效等问题均有精彩论辩，为当事人赢得胜利。本案成为经典名案，编录在广东省高级人民法院院长吕伯涛主编的《广东民事案例评析》一书中的经典房地产纠纷案例中，下述文章摘录自该书第P74—P79页。   上诉人（原审原告）：广州市广荣鞋业有限公司 上诉人（原审被告）：广州市白云区新市长红经济发展公司 被上诉人（原审被告）：广州市白云区新市镇长红村村民委员会 一、案情 1993年5月18日，广州市白云区新市长红经济发展公司（下称长红公司）（作为甲方）与广州市广荣鞋业有限公司（下称广荣公司）（作为乙方）签订《土地使用合同》，约定：甲方向乙方提供建设用地399960平方米（折合600市亩），首期建设用地166659平方米（折合250市亩）；由广荣公司负责招商引进外资合作，兴建工业厂房和配套用房，兴办各类型的合作、合资、独资项目和发展第三产业。第二期用地合同另定。首期土地使用地点为广州市白云区新市镇长红村对门庄地段，使用期限为50年；土地使用费为每市亩7万元，前期按250亩地计算合计为1750万元（以红线划定最后测量计算的实际数为准），由乙方分期向甲方缴付；乙方负责提供项目资料，甲方负责办理征地红线、土地使用证及房产证等；在签定本土地使用合同10天内，乙方先付总数的10%，共计175万元给甲方作履约定金，以后在支付土地使用费总额中优先扣除；若甲方在本合同签订定后一年内还不能办理好用地红线交付乙方，上述履约定金及利息（按中国银行活期利率计算）则应全数交还给乙方（若属政府不批准划红线，甲方已尽力的情况下，只还本不付息），若逾期不支付则按合同第十三条中的违约责任加罚。该合同还约定了违约责任等其他事项。长红村亦在合同上签字盖章。随后，上述甲、乙双方签订《土地使用补充合同》，约定甲方提供给乙方使用的250亩用地实际使用期限为60年。广州市白云区新市镇长红村村民委员会（下称长红村）亦在该补充合同上签字盖章。上述合同签订后，广荣公司分别于1993年5月26日支付175万元、11月20日支付100万元、12月13日支付60万元合计335万元给长红公司。广州市城市规划局分别于1993年9月30日、1994年8月22日发出上址的《建设用地规划许可证》给长红村，用地面积为51.2亩。现广荣公司尚未使用上述用地，双方亦无办理有关用地变更加名手续。1999年11月26日，广荣公司以合同无效为由诉至广州市中级人民法院，请求判令《土地使用合同》及其补充合同无效；判令长红公司、长红村返还土地使用费人民币335万元及其利息（从付款之日按每日万分之四计至还款之日）。 二审期间，长红公司和长红村确认在《土地使用合同》及其补充合同中双方是委托代理关系。 另查，讼争土地使用权属长红村所有，至今仍属集体所有的土地。